第一季度上海企业“择巢选址”指数出炉：2020年的走势是“前低后高”、还是“前低后低”？

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今年一季度，正值新冠疫情爆发和全面防控的最关键时刻，由此，社会经济活动受到了巨大影响，企业“选址择巢”也进入了“严冬”季节，各项市场数据均呈下降趋势。可以说，2020年一季度的企业空间流向在严寒中似乎被冻结了。反映企业“择巢选址”的“上海企业空间流向指数”，是上海产业转型发展研究院与产业及楼宇租赁行业大数据企业办办网合作，从2016年起，通过海量的企业择“巢”平台交易信息，5000余处采样点，超过1.4亿平方米各类产业园、楼宇（非生产制造类）载体的数据积累，按照市场供给总量、市场供给增量、企业需求增量、区域成本空间、区域活跃度、区域关注度、区域服务机构数等七个方面，以及相应的同比、环比共21个指标，并根据合适的权重计算形成的，已连续4年发布。它通过市场供应和企业需求、区域社会关注度、活跃度以及载体租金的变化等，从企业“择巢”角度反映区域经济的景气度和营商环境的情况。帮助社会各方面了解企业（非生产制造类）在上海“择巢”时关注哪些区域？不同区域载体的供应总量和增量是否协调？性价比如何等等？这对于各级政府部门、产业园区、楼宇经营者，在实际工作中，如何应对日益复杂的经济形势变化，加快优化营商环境，主动化危为机、逆流而上，抓项目、促招商、做好政策落地和安商稳商，都具有较好的分析参考价值。

2020年一季度上海企业空间流向有以下几个特点：

一、市场供应总量增长趋缓供应增量负增长

1. 从市场供应总量看，2019年同比增长5.61%，今年一季度，同比增长4.78%，环比增长0.70%，增速继续趋缓。

2. 从各区市场供应总量看，同比增长前6名的分别为青浦19.92%、松江11.60%、徐汇8.21%、闵行7.93%、嘉定5.63%和宝山5.10%，其余增幅都不大。

3. 从市场供应增量看，2018年同比增长13.37%，2019年同比增长4.54%，今年一季度同比-2.94%，环比-9.70%，市场供应增量这两年在明显减少。

4. 从各区市场增量看，降幅居前6名的区分别为金山-12.50%、奉贤-10.84%、杨浦-9.58%、嘉定-9.45%、长宁-7.83%、青浦-6.41%。表明这些区前几年市场新增供应量较大，目前正在进入一个调整消化期。

二、企业“择巢选址”的需求增量降幅较大

从2018年第三季度开始，随着经济下行压力增大，企业“择巢选址”需求增量的下降已呈现端倪，2018年三季度虽同比增长8.56%，但环比下降-3.26%；到2019年，全年与2018年相比，则同比下降-2.89%，尤其是第四季度，环比下降达-8.15%。

今年一季度，企业需求增量继续呈低开走势，虽然环比略增0.70%，但同比下降-11.87%，降幅继续加深。

从各区企业需求增量看，16个区中有14个呈负增长，其中降幅居前6名的为：徐汇-18.63%、崇明-18.22%、普陀-16.47%、长宁-15.76%、杨浦-14.37%、黄浦-13.79%；值得一提的是：松江、青浦则以18.48%和13.53%的增幅“逆势上扬”，表明长三角一体化战略对这两个区的带动作用十分突出，在大势低迷中，企业对这两个区域的“择巢”需求不降反增。

三、空间载体租金价格持续下跌

2019年，较2018年同比下降-1.23%，16个区中除2个区微升或持平外，其余14个区均为下跌，其中超过全市下降-1.23%平均值的有8个区；今年一季度，承接去年跌势，又同比下降-0.99%，其中超过全市同比下降平均值的有13个区，比去年增加5个区；

从环比看，下跌-0.25%，其中超过全市环比下降平均值的有8个区。空间载体租赁成本的下降，表明随着企业“择巢”需求减少、“退租”、“缩租”现象增加，空间租金价格也进入了低位运行。

四、区域关注度和活跃度双双下降

所谓区域关注度，是指企业在“择巢选址”时，对不同区域的关注程度，相反，也是这些区域对企业的不同吸引力。由于今年一季度的疫情突发，打乱了许多企业原先的选址计划，也冲击了区域和园区的招商引资工作。

从区域关注度相关数据看，2019年16个区中，有9个同比上升，7个下降：今年一季度，从同比看，下降-9.08%，16个区均呈下降，其中前6位的分别为崇明-31.27%、金山-15.11%、黄浦-13.21%、闵行-12.36%、青浦和静安均为-11.16%；从环比看，仅3个区上升，分别是浦东2.92%、普陀2.31%和长宁1.52%，其余13个区环比均呈下降，其中前三名的分别为金山-18.97%、崇明-18.94%和奉贤-17.62%。

区域关注度下降，表明企业在这期间以“自保”、“自救”为主，无意考虑扩大经营、选址等事务。

区域活跃度主要反映一个区域内政府、空间载体方和中介主动与有“择巢选址”需求的企业互动及服务情况。2019年有一个可喜现象，不仅整体同比上升4.02%，而且16个区均呈现上升态势，表明各区在招商引资、服务企业和主动出去方面都做得比较好。相比之下，今年一季度区域活跃度指标无论同比还是环比都在下降，分别为-11.11%和-15.68%，其中环比16个区均呈两位数下降，同比有10个区呈两位数下降；这也表明，在特殊时期，各方面的主要精力都投入到疫情防控上去了。

综上所述，今年一季度反映出来的各项指标之所以不够理想，有其特殊性、阶段性和不可抗拒性，它既受国际局势复杂多变的影响，更有突发疫情的直接冲击。随着社会经济生活恢复常态，预计企业“择巢选址”也会逐步回暖。但是，根据国家要“做好较长时间应对外部环境变化的思想准备和工作准备”的判断，下一步，在企业空间“择巢选址”的流向上，仍要注意考虑以下因素的影响：一是世界经济下行风险加剧，不确定不稳定因素增加，势必影响国内和上海经济，尤其是“择巢选址”的主力——服务业企业；二是这次疫情，催促“网上办公”、“在家办公”和“远程办公”逐渐成为常态，也从客观上减少了企业对物理空间的需求；三是国际疫情持续时间不确定，国内疫情防控形势也不容乐观，尤其对产业楼宇、园区带来的各种不确定经营风险依然存在。因此，2020年“上海企业空间流向指数”是“前低后高”，还是“前低后低”？将取决于形势的发展和各方面的共同努力。

附：2020年一季度“上海企业空间流向指数”前10名

本文作者：上海产业转型发展研究院首席研究员

撰稿：夏雨

编辑：詹晓东

审核：夏雨

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