最高法买卖合同裁判规则（二） | 实务

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责任编辑：崔耀烨

图片编辑：师文、李欣南、刘小铃、金今

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在双务合同中双方均违约的情况下，如何确定合同当事人是否享有合同解除权？

裁判要旨：在双务合同中，双方均存在违约的情况下，应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约大小等综合考虑合同当事人是否享有解除权。

裁判理由：《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”在本案中，爱之泰公司承担了联建项目中的主要工作，并已经履行了大部分合同义务，案涉项目主体工程已经完工，在各方均存在违约的情况下，认定永昶商贸公司和农垦机电公司享有法定解除权，无事实和法律依据，并导致合同双方利益的显著失衡。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因此，合同继续履行并不影响各方要求对方承担违约责任的权利。 兰州滩尖子永昶商贸有限责任公司等与爱之泰房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案，案例来源：《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年第5期

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以商品房买卖合同作为抵押担保的借款合同，是否因违反法律的强制性规定而无效？

裁判要旨：双方当事人约定以商品房买卖合同为借款合同担保，到期未偿还借款则履行商品房买卖合同，并非转移抵押物所有权的流押条款。双方当事人为商品房买卖合同附设了解除条件，不违反法律、行政法规的强制性规定。

裁判理由：《物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是法律上禁止流押的规定。禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。本案中，双方签订的十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同。双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。《借款协议》约定以签订商品房买卖合同的方式为《借款协议》所借款项提供担保，实际是双方当事人用之前签订的十四份《商品房买卖合同》为之后签订的《借款协议》提供担保。即朱俊芳要想取得《借款协议》所称的"抵押物"即十四套商铺所有权，只能通过履行案涉十四份《商品房买卖合同》实现。因此《借贷协议》并未违反法律强制规定。故《借款协议》约定的商品房买卖合同的解除条件未成就时，应当继续履行案涉十四份《商品房买卖合同》。 朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发布有限公司商品房买卖合同纠纷案，案例来源：《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第12期
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商品房“一物数卖”，出卖人如何承担赔偿责任？

裁判要旨：只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，此种赔偿责任的适用不以出卖人具有恶意违约故意为前提。

裁判理由：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”可见，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。 湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案，案例来源：《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第1期
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已明确约定房屋位置、面积和价款的《购房协议书》，如何认定其是预约还是本约？

裁判要旨：判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。

裁判理由：如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即使通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示排除这种客观解释的可能性。

本案中，蜀都实业公司与讯捷公司在2006年9月20日签订的《购房协议书》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在该协议中约定"…3甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。……5.甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。"可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且，当事人在该协议第5条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。这表明当事人有意在将来订立一个新的合同。因此，案涉《购房协议书》的性质为预约合同，而非房屋买卖合同。

成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案，案例来源：《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年第1期 

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房屋买卖合同当事人约定的房屋交付时间、价款和支付方式等不合常理，能否以不符合交易习惯为由认定当事人签订的合同名为房屋买卖实为借款担保？

裁判要旨：应尊重书面合同所代表的法律关系。

裁判理由：根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第七条规定，“交易习惯”是指，不违反法律、行政法规强制性规定的，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法。《中华人民共和国合同法》针对“交易习惯”问题作出相关规定，其意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容，增强当事人合同权利义务的确定性。而本案并不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足的问题。在前述立法意旨之外，运用“交易习惯”认定当事人交易行为之“可疑性”，应格外谨慎。首先，关于房屋交付时间问题。案涉房产存在违反规划超建楼层且尚未报批即行出售的事实，在此情况下，当事人约定在合同签订之日后近四个月时交付房产。而即便不考虑前述事实，在现房买卖情形中，如何约定交房期限方符合“交易习惯”，有无必要乃至是否形成“交易习惯”，同类一般交易判断是否已经形成普遍共识，尚存较大疑问。其次，关于房屋价格问题。抛开此节是否属于“交易习惯”的问题，对不合理低价的判断，亦须以当时当地房地产管理部门公布的同等房地产之价格信息为参考依据。 洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案，案例来源：《最高人民法院公报》2016年第1期
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由于合同约定不明确，导致发生纠纷，最终使得合同无法履行的，应如何分担责任？

裁判要旨：只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，此种赔偿责任的适用不以出卖人具有恶意违约故意为前提。

裁判理由：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”可见，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。 海林公司诉晓星公司购销合同纠纷二审案，案例来源：《中华人民共和国最高人民法院公报》 2000年第5期

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