最高法买卖合同裁判规则（一）丨实务

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责任编辑：赵妍

图片编辑：师文、李欣南、刘小铃、金今

本期《买卖合同裁判规则（一）》将为您梳理，最高人民法院于2015年12月4日发布的19期典型案例中，有关买卖合同纠纷的部分。之后将陆续推出裁判规则梳理类专题，敬请期待。

1故意隐瞒法定代表人真实信息的合同效力为何？

裁判要旨：诚实信用原则不仅仅是合同法的基本原则，也是整个民事活动的基本原则。如果合同一方当事人不守诚信，违反合同约定，甚至采取欺诈手段，损害对方利益或对社会、第三人造成损害，受损害方有权请求撤销合同。判决结果：被告司故意隐瞒其法定代表的真实情况，并且通过伪造货物运单、收货证明，虚开增值税发票等手段，虚构了本不存在的煤炭交易事实。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第六十八条规定“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”，被告行为与该项规定相吻合，应认定为欺诈行为。 最高人民法院2015.12.4日发布的《重庆重铁物流有限公司诉巫山县龙翔商贸有限责任公司、合江县杉杉贸易有限公司买卖合同纠纷案》

2一方以合同履行中的优势地位获取不当利益应如何裁决？

裁判要旨：该案是典型的一方以合同履行中的优势地位获取不当利益的案件。应当保障诚实守信方的合法权益。有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。判决结果：结合证据推定双方签订过养殖合同，原告主张成立。被告未按照合同约定的介价格购鸭肉，属于违约行为。最高人民法院2015.12.4日发布的《刘家花诉山东费县益客盛源食品有限公司养殖合同纠纷案》

3宅基地转让被判无效后如何平衡合同双方的利益？

裁判要旨：根据现行法律规定及国家政策，宅基地等集体所有土地使用权只能在本集体经济组织成员内部享有、流转；否则，一律无效。但在实践中，违法流转大量存在，若双方正常履约，这种违法现象也“合理”地存在着，并无其他部门监管。但纠纷一旦进入法院，认定转让行为无效毋庸置疑。转让被判无效后，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。在司法实践中，通常对于无效合同损失赔偿的处理也是“各打五十大板”。但是对于近年来基层司法实践中屡见不鲜的涉及集体所有土地使用权及房屋转让纠纷案件，如果机械地适用法律条文，不仅让失信的行为人堂而皇之地获取法外利益，也不利于在社会上弘扬 “诚信”的社会主义核心价值观。判决结果：涉案楼基地所占土地性质系集体所有土地。张守忠将该楼基地转让给非本集体经济组织成员的邹克友，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，法院依法确认该转让协议无效，邹克友不能取得涉案楼基地的使用权。最高人民法院2015.12.4日发布的《邹克友诉张守忠合同纠纷案》                                             

4如何理解商品房买卖合同中的惩罚性赔偿条款？

裁判要旨：商品房买卖合同中，惩罚性赔偿原则并非以“双倍返还”为限，双方当事人愿意在合同中加入惩罚性赔偿的内容，并不违背法律法规的强制性规定，可以视为双方给自己可能造成的损害，而采取的额外保护措施，法院对此应予支持。判决结果：原告与被告沂兴公司于2013年8月23日签订的购房合同内容不违反有关法律规定，为有效合同。故原告请求被告承担赔偿责任，并返还定金理由正当，符合相关法律规定。 最高人民法院2015年12月4日发布的《胡百卿诉临沂沂兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案》

5开发商以欺诈方式交房但未造成购房者实际损失的是否应当承担违约责任？

裁判要旨：开发商迟延取得竣工验收备案登记证并未实际影响购房人接收商品房后对房屋的占有、使用、收益和处分，即购房人实际上并没有损失。但是，作为开发商采取欺诈的方式交付房屋，侵犯了购房人的知情选择权。因此，法院判决开发商部分违约，承担80%的责任。判决结果：重庆市第四中级人民法院二审审理后认为开发商部分违约，遂判决开发商承担80%的违约责任，支付冉某、张某违约金14940.14元。最高人民法院2015年12月4日发布的《冉某、张某诉重庆某地产有限公司房屋买卖合同纠纷案》

6如何理解合同中的先履行义务？

裁判要旨： 抗辩权的行使是对抗违约行为的一种救济手段，在双务合同中，首先应根据双方签订的合同约定来确定双方的权利义务。我国《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。判决结果：公司未按合同约定的时间向周某交付房屋是事实，但合同中明确约定周某应付清全部房款等费用后，方可进行房屋交接，即周某应该先履行付款的义务，某公司才履行交房的义务。故某公司不应向周某支付违约金。 最高人民法院2015年12月4日发布的《周某诉重庆某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案》

7购房者与开发商签订的商品房买卖合同已约定违约金计算标准情况下，如因开发商原因导致迟延交房时，购房者能否要求按实际情况适当提高违约金计算标准？

裁判结果：在商品房买卖合同中，由于购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使开发商尽可能减少自己的违约责任。在合同履行过程中，开发商因其自身原因致使合同未能如期履行时，造成购房者较大经济损失，而开发商会承担较小数额的违约责任，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。在此情况下，不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款，而应综合考虑《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定及《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则的相关规定，才能更好地维护当事人的合法权益。判决结果：虽双方签订的合同中已明确约定违约金的给付标准，但因合同未能继续履行是因为乐活公司原因造成，在王磊交纳全部购房款的情况下，未能如期取得房屋，给其造成一定经济损失，故王磊主张提高违约金给付标准的上诉请求于法有据。最高人民法院12月4日发布的《王磊诉抚顺乐活房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案》

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