最高法裁判五条：居间合同纠纷 | 实务

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助理编辑：金今

责任编辑：崔耀烨

图片编辑：师文、李欣南、刘小铃、金今

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通过其他中介直接向卖家购买房屋是否构成居间合同违约？

裁判要旨：购房者通过多种途径了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立，没有利用某公司的信息、机会，不构成居间合同违约。

裁判理由：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

‍《最高人民法院公报》 2012年第2期（总第184期）发布的《上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案》；案号：沪二中民二（民）终字第1508号‍

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房屋中介公司未尽到必要的审核和注意义务，未能发现房屋买卖合同的一方提供的相关材料存在重大瑕疵，由此导致买房人遭受欺诈蒙受损失的，中介公司应如何承担责任？

裁判要旨：中介公司因未尽必要的注意义务而未能发现一方提供的相关材料存在重大瑕疵，致使另一方受欺诈遭受损失的，应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。

裁判理由：在房屋买卖居间活动中，中介公司(居间人)对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、委托代理、信用资信等证明材料的真实性。中介公司因未尽必要的注意义务而未能发现一方提供的相关材料存在重大瑕疵、缺陷，由此使另一方受欺诈遭受损失的，应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。

 《最高人民法院公报》 2015年第2期（总第220期）发布的《李彦东诉上海汉宇房地产顾问有限公司居间合同纠纷案》
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网络合同中，提供交易的网站与交易双方之间是否构成居间合同？

裁判要旨：在网络交易中，提供交易平台的网站与交易双方之间构成居间合同关系，网站应当履行合同法所规定的居间人的义务，如违反应承担相应的法律责任。

裁判理由：在网络交易中，网站作为互动式计算机服务提供者，一方面根据与网上拍卖人的约定（具体表现为网上拍卖人的网络注册行为），有偿为网上拍卖人提供商品及价格展示的信息平台，一方面根据与竞拍人之间的约定（具体也表现为竞拍人的网络注册行为），为竞拍人提供出卖人及其商品的信息，并根据双方买卖的合意情况，确认双方交易是否成交。拍卖成交的，网站即向双方发送买卖成交确认书以及对方的个人联系方式等信息，并从拍卖人处收取相应的报酬。因此，网站与交易双方之间构成居间合同关系，网站负有合同法所规定的居间人的义务，如应当就有关订立合同的事项向合同双方如实报告，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况等。如果违反这些义务，网站应当承担相应的法律责任。

《最高人民法院公报》 2007年第3期（总第125期）发布的《应娟利诉亿贝易趣网络信息服务（上海）有限公司服务合同纠纷案》

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如何区分财务顾问合同和居间合同？

裁判要旨：合同约定一方不仅承担向对方担任财务顾问的义务，还需协助对方成功与第三人达成交易的时，该合同兼具财务顾问合同和居间合同的性质，其应当为居间及财务顾问合同。

裁判理由：财务顾问合同，是指由财务顾问向企业或个人提供相应的顾问意见并由对方支付价金的合同。居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。因此，两者在受托人的义务方面是不同的：财务顾问的义务是提供财务意见，居间人的义务是提供订立合同的机会。故，合同约定，一方不仅承担向对方担任财务顾问的义务，还需协助对方成功与第三人达成交易，该合同兼具财务顾问合同和居间合同的性质，其应当为居间及财务顾问合同。当一方不能举证履行工作义务，也无法证明促成合同成立时，不得要求支付报酬。

2009年12月15 日审结的《上海东方高圣投资顾问有限公司与成都置信实业（集团）有限公司、四川置信凯德实业有限公司居间及财务顾问合同纠纷案》；案号：（2009）民二终字第16号

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如何认定居间合同和服务合同？

裁判要旨：合同的性质认定应当根据真实意思进行确定，在所涉合同完全符合中国合同法上规定的有名合同的情况下，即应当根据有名合同予以定性。

裁判理由：合同的性质应当根据当事人在合同中真实意思表示确定，在判定合同是服务合同还是居间合同时应该从合同内容来审查。在合同中，约定目的是希望另一方引荐投资者进行投资，约定内容中当事方主要履行介绍潜在投资者及协助进行准备工作，即当事方主要为另一方提供获取融资机会的报告及媒介作用，履行在订约双方当事人之间斡旋而达成融资事宜的义务。此时，虽然合同中带有“服务”字眼，但是当事方既不是融资交易的双方当事人的一方或者其代理人，也不直接参与融资双方当事人的谈判、商洽活动，其仅仅起到居间、中介作用而已，因此应当认定为居间合同。事实上，居间合同从广义上而言属于服务合同的一种，在所涉合同完全符合中国合同法上规定的有名合同的情况下，即应当根据有名合同予以定性。

  最高法2014年10月17日审结的《万嘉融资咨询私人有限公司、叶顺安与中宇建材集团有限公司居间合同纠纷案》；案号：（2014）民四终字第14号

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