“买卖不破租赁”该如何具体适用？ | 前沿
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《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力”，但其并未明确指出该规定适用的前提条件，因此仍存在该条该如何适用的问题。对此，南京师范大学法学院季金华老师在其《买卖不破租赁原则限制适用的条件分析》一文中认为买卖不破租赁是原则而非规则，在具体适用时，需通过价值判断和利益平衡的方法确立该原则适用的前提条件。
任何一条法律规则都必须在逻辑上规定适用条件、行为模式和法律后果，我国《合同法》第229 条并未指出该规定适用的前提条件，因而确立的是所有权变动不破租赁的原则（包括买卖不破租赁原则），而非买卖不破租赁的规则。因此在处理具体案件时不能直接适用该原则，必须依案件的事实情况，依据诚信、公平、保护善意相对人的原则，运用价值判断和利益平衡方法对该项原则的适用做出限制。
1物权化条件的限制
租赁权利并不能自然地产生对抗其他权利的效力，只有实现了物权化的租赁权利才能产生对抗其他权利的法律效力，才能具备适用买卖不破租赁原则的可能性。因此，买卖不破租赁原则不适用于未经公示的租赁关系。承租人的权利固然应受保护，但是也不能片面地牺牲交易安全、过度忽视对买受人的权利保护，所以应将公示作为该原则适用的前提条件。
2目的价值因素的限制
买卖不破租赁原则是否适用于某种租赁关系，在很大程度上取决于租赁目的价值的正当性。第一，买卖不破租赁原则不适用于违背合同法基本原则的租赁合同。具体案件中，法院应考察租赁合同缔结的过程以及履行情况，查明出卖人与第三人之间是否存在其他债权债务等特殊关系，分析合同内容是否违背公平原则、等价有偿原则，是否因出租人与承租人之间的特殊关系而具备某些权利让与或让利、补偿的情形。第二，买卖不破租赁原则限制适用于补偿性租赁合同、基于特定身份存在某种利益让与的租赁合同。第三，买卖不破租赁原则限制适用于租赁替代成本不大的情形。
3优先权利施加的限制
在民事交往活动中往往同时存在几种权利，在某些情形下这些权利之间可能存在冲突，因此无法同时给予同等的保护，需要国家对这些权利荷载的价值进行评价和选择，因此就有优先保护某一权利的制度安排。通过原始方式取得的不动产所有权具有优先于租赁权的法律效力，因而买卖不破租赁原则不适用于租赁物所有权的征收取得、在房屋出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动、房屋在出租前已被人民法院依法查封、因破产财产变现而发生的所有变动以及约定续租等情形。
4意思表示效力的限制
租赁本质上是私人领域社会主体的权利交换活动，在一般情况下遵循意思自治原则，买卖是否破除租赁应该首先考虑租赁关系当事人的意思表示，当事人应当拥有在租赁合同中对此事项进行约定的选择权利。因此，买卖不破租赁原则不适用于未经出租人同意的转租关系，也不适用于承租人自愿放弃继续承租的情形。
“买卖不破租赁”涉及交易安全以及买受人与承租人之间的利益权衡，因此将其无条件地适用于具体案件并不符合民法的基本原则，应对其具体适用施加一定的限制条件。季金华老师依据诚信、公平、保护善意相对人等原则，通过价值判断和利益平衡方法所提出的该原则适用的前提条件值得我们深入地思考。
参考文献：季金华：《买卖不破租赁原则限制适用的条件分析》，载《政法论丛》2016年第4期。
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责任编辑：金今
图片编辑：师文、李欣南、刘小铃、金今