司法介入业主自治的界限在哪里？ | 前沿

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 随着我国业主自治实践的日益丰富，小区自治规范（包括管理规约、业主大会和业主委员会决议）中开始出现针对业主共有部分、专有部分的限制性条款。这些限制性条款是实现业主共同体目标的重要途径，其实施过程中产生的纠纷带来“司法可以在多大程度上介入业主自治”的问题。对此，广东外语外贸大学土地法制研究院于凤瑞老师在《业主自治规范中限制性条款的司法审查——基于美国的实践》一文中，对比了我国和美国对于业主自治规范中限制性条款的司法审查标准，并提出了合理化建议。

为给业主提供符合其偏好的服务、维护小区共同生活秩序，小区自治规范中出现了各种限制性条款，例如禁止封闭阳台、禁止将共有部分出租给业主专有使用、对小区实行封闭管理、限制商用物业业主出入小区、隔离商住区域等。围绕这些限制性条款的效力，现实中出现了大量业主请求撤销业主大会或业主委员会决议的案件。

一

中、美司法审查标准及其局限

我国法院对这些限制性条款的认识存在分歧，尤其是对业主专有部分作出限制的情形。在判断限制性条款效力时，司法审查的标准不一：包括程序合法标准、实体内容合法标准、实体内容合理性标准。美国在房地产开发中创建的共同利益街区制以及对限制性条款的司法审查实践较为成熟。其司法审查标准与我国有一定程度的共通性——商业判断规则、合同自由规则、合理性规则——分别对应我国的三个标准。此外，美国法院还会基于业主协会的“准政府”性质而适用宪法标准。意即，法官基于所涉限制性条款的性质而采取不同的标准。

然而，中、美现有司法审查路径各有其局限性：（一）单纯依据程序标准难以认定限制性条款的正当性，商业判断标准中的忠实义务不构成司法应当尊重业主自治规范的充分原因，因为社区的价值、规范、需求与商业公司存在明显差异；（二）合法性标准与合同观点赋予业主自治组织过多权力；（三）合理性标准内涵模糊，导致司法介入过多，且未能考虑自治规则产生的政治、社会影响；（四）宪法适用于纯粹私人性质的共同利益社区，使得“各种限制性条款都可能经不起宪法的推敲”——对年龄和阶层的限制违反了平等原则，限制租赁、转让或改造可能被认为违反正当程序、侵犯财产自由。

二

关系契约视角下限制性条款的司法审查

如何准确界定司法介入业主自治的限度，使其既能维护业主自治规范的权威，又能满足业主的稳定性预期？

首先，必须重新审视业主自治的属性。业主自治本质上是一种团体自治，是个人权利的延伸。不同于一般民事法律行为，在业主自治中，业主之间构成对某种生活方式有共同偏好的利益共同体，相互之间形成关系契约关系。关系契约理论以人的利他性为基础，强调处于关系契约中的人相互之间的合作、社会团结的增进和社会规范的施行，这符合业主自治发展的目标。

业主自治规范则是业主之间互惠关系的固化，是业主共同利益的体现。当自治规范的理解与适用存在分歧时，一般应当通过当事人之间的互动来解决。因为根据关系契约理论，作为第三方的法院只有在对于关系契约有充分的了解、对关系契约的参与者相当熟悉的情况下，其对于关系契约的外部审查才有意义。然而法官不是业主，缺乏就自治决议内容的妥当性进行实质判断的专业知识与法律授权。故法院应当充分尊重小区业主之间形成的这种私人社会秩序，不能将自己认为恰当与否的标准强加给小区。

基于关系契约之实质，对业主自治规范中限制性条款的司法审查一般可以分为以下步骤：

（一）作为前提，要确定业主自治组织是否真正代表了业主的集体利益。对此，法院需要查明业主自治组织是否有权制定该限制性条款、该条款的施行是否符合正当程序；

（二）经过了前提审查，法院将进行内容正当性的审查。限制性条款本质上是私法契约，当然不得违反法律、行政法规。这里更为关键的是，如何判断不违反法律、行政法规的限制性条款的效力：

1、在诉讼对象方面，鉴于开发商制定的公告书与业主大会、业主委员会制定的规则存在当事人知悉程度上的差别，应当合理分配举证责任来界定司法审查的方式；

2、在诉讼当事人方面，可以区分所代表利益的广泛性进行处理：对于业主个人之间的纠纷，法院应衡量限制性条款与小区风格、宗旨是否相符进行理解；对于业主与业主自治组织之间的纠纷，基于小区的关系契约性质，又由于业主自治组织代表全体业主利益，因而业主自治组织对限制性条款的解释最可能代表业主的共同意志。

（三）由于业主自治规范也存在一定的局限性，在涉及以下内容时，司法审查应当更为审慎：1、当业主自治规范试图服务于价值再分配目的时；2、当涉及对业主信赖利益的保护时；3、当限制性条款旨在实现的目标可能与其他社会目标相冲突时。

私法最重要的意义在于“确保权利人的自由空间并能够自我负责地形成其生活”。在私法从个人主义向团体主义转变的过程中，团体法规范的重要性日渐突出。业主自治规范就是业主团体自治的重要载体。司法应当审慎应对这一趋势，尽量尊重业主的自治权，避免戕害团体的意志与自由。

参考文献：于凤瑞：《业主自治规范中限制性条款的司法审查——基于美国的实践》，载《法商研究》2016年第3期。

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责任编辑：陈晶

图片编辑：师文、李欣南、刘小铃、金今