中间地带：不动产卖来卖去，标的物到底归谁？ | 前沿

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助理编辑：金今

责任编辑：崔耀烨

图片编辑：师文、李欣南、刘小铃、金今

中间型物权形态是指在多重买卖中物权之变动处于一种债权与物权交叉的中间型变动形态。例如在一房多卖中，存在多个买受人均未登记，一买受人实际居住多年的情况。根据我国物权法第9条之规定，不动产物权的转让，经依法登记才发生效力。这种买受人未取得所有权，但实质上已行使其中的占有和使用权能的情况即房屋产权的中间型物权形态。不动产多重买卖案件中法院普遍把登记作为标的物所有权归属的判断要素，极少考虑买受人对标的物的善意或实际占有等要素。中国计量学院陈永强教授在《论中间型物权变动之多元要素解释方法》一文中指出当前的一元要素（登记）理论，无法对不动产多重买卖中标的物的所有权归属作出妥当解释，因而提出了更能维护实质正义的中间型物权变动之多元要素理论。

多元要素理论认为，中间型物权变动形态由合同、物权合意等自治性要素，占有、使用等对物性要素，知情、善意等主观性要素以及登记、占有等外观性要素构成。其理论基础是权利分割理论和动态系统论。一方面，权利分割理论认为所有权是一个包含多种权利的束集，各权利都是可被单独转让的独立权利。豪诺雷的权利束理论进一步揭示了所有权的十一种标准要素，包括占有权、使用权、处分权等。某些司法裁判的规则体现了多元要素理论：在“顾万君与郑桂江等所有权确认纠纷上诉案”中，法官认为“第三人履行了全部合同义务并实际占有不动产物权后，卖方对于其房屋基本没有什么剩余权利”，据此认可了第三人已经取得相当于物权的权利。另一方面，动态系统论主张私法体系存在内在的独立价值体系，法院裁判案件时应综合考虑各个因素的权重及其相互作用。例如在判决一房多卖案件中房屋产权的归属时，法院不应仅仅考虑登记或交付要素，还应考虑买受人实际占有和善意要素等。

在判断不动产多重买卖中标的物的所有权归属时应遵循以下规则：

第一，对物性要素处于解释要素体系的枢纽地位。这体现为：占有与使用是处分权能的基础。占有可用于分析“综合善意判断模式”下的“可归责知情”是否存在。“综合善意判断模式”是善意判断的基本模式之一，主要被英美法采用。该模式将知情（善意）区分为实际知情、推定知情与可归责知情。“推定知情”是指法律基于登记簿的信息推定第三人知情。“可归责知情”是指由于可疑事实（例如不动产占有的公示效力）的存在，第三人有合理调查登记簿之外事实的义务，若其未尽调查义务而未知悉权利的存在，第三人不能主张其交易时是善意的。

第二，在外部关系上，外观性要素并不当然预示所有权（尽管通常情况下公示产生的物权变动公示效力大于交付产生的），要结合善意等主观性要素才可能优于对物性要素。当权利的真实状态与其外观不一致时，基于特定善意的第三人的信赖利益才会被保护。

第三，在内部关系上，自治性和对物性要素优先于外观性要素。大量的“借名买房”案的裁判结果明确了这一规则：登记公信力的设立是为了保护善意信赖登记而取得不动产权利的第三人，当事人之间的登记名义人不能以登记公信力来否认真实权利的存在。

第四，不动产多重买卖中标的物所有权的归属的判断须依赖所有要素的综合权衡。例如法院在裁判“已交付未登记”与“已登记未交付”之间的权利优先顺序时，需要考量第三人善意之主观性要素、登记之外观性要素和不动产被实际占有之对物性要素等。

多元要素理论为法律的适用提供了一种灵活的路径，矫正以单一要素为基础的物权变动论，探求一条更为接近实质正义与法适用的妥当性的裁判方法。文章还引发了有关物权合意对于物权变动的作用、债权平等性原则之例外以及不动产占有的公示效力问题的深度思考。

陈永强：《论中间型物权变动之多元要素解释方法》，载《法商研究》2016年第2期。

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