楼市风向标 | 更年轻的近CBD片区，上塘能否成功接力红山？
上塘，是一个已经被看好许久的片区。
2016年10月，经由国务院批复，同意广东省设立深圳市龙华区，由功能新区华丽转身为深圳直属市辖行政区。此后，各种大规模行政区的各种市政配套投入和建设，被名正言顺的推到了前台，深圳北站商务中心区强势崛起。
十三五规划中，深圳北站商务中心区与深圳湾超级总部基地、空港新城一起列为重点建设区域。从规划图上看，北站商务区与深圳湾超级总部基地一样，都是未来超级都市区。
而如果将北站商务中心区对应深圳湾，那么上塘就如同后海一样，是其中央生活区，以高端居住区为主。
目前，深圳公认的中心豪宅区有福田CBD、香蜜湖、深圳湾、华侨城、宝中。有人说，随着深圳北站的崛起，上塘未来或许会成为下一个后海，成为第六个豪宅区。
区位分析
上塘片区位于龙华新区民治街道的西北部，南临龙华新区现在的核心-红山片区，向北靠近大浪街道和过去的龙华中心龙华街道，整体发展能够受到龙华新旧两代核心的辐射。
相比于东边的老城区，上塘片区内的道路大多笔直、规律交错，城区面貌崭新，且城市资源规划布局较为合理，显然更具年轻态的活力。
上塘与深圳北的核心商务区、红山的商业文化区位于同一轴线，与南边的深圳北、红山相比，上塘相对商务气息较弱，片区内以商品住宅用地及相应配套用地为主，居住属性更为纯粹。
片区在配套上较红山相对薄弱，改善空间较大，但同时由于距离红山较近，片区价值的提升得益于红山的诸多利好。
交通规划
区域内拥有布龙路、福龙路、新区大道等主干道路，无论是横向还是纵向交通都相对便利。轨道交通上，片区内共有3大站点，4号线上的龙胜站和上塘站，以及在建6号线的上芬站。此外，片区还邻近当前深圳最大的铁路枢纽——深圳北站。
地铁4号线，主要由福田口岸站至清湖站，呈南北走向，从上塘出发，乘坐地铁前往深圳北约10分钟，前往福田约20分钟，前往南山约40分钟。
6号线是打通光明进入龙华、福田的一条地铁，连接龙华街道新城、石岩、光明、公明、松岗等片区，并通过龙华线换乘至福田中心区，为联系核心城区与中部综合组团、西部高新组团的城市组团快线。届时，上塘将被双轨环绕。4+6号线，让上塘和红山、北站之间的联系更加密切。
另外，目前在建的还有4号线北延线，已经全线隧道贯通，由清湖站引出到达牛湖站，预计2020年底建成通车。
生活配套
当前，上塘片区生活氛围浓厚，有诸如鸿荣源尚峻、特发和平里、中海锦城、星河传奇等成熟社区，且片区内在建住宅项目较多，未来将形成一连串的沿街商业。
商业配套上，片区内有约8万㎡的集中性大型商业AT MALL上塘荟，与地铁上塘站无缝接驳，可满足片区餐饮、逛街、购物、娱乐等需求。而由于距离和地铁的便利优势，红山片区的九方购物中心，同样能满足上塘片区居民的购物需求。
（来源：赢商网）
此外，片区内未来有诸多提升改善片区品质的配套，深圳市美术馆新馆，建成后将是深圳最大的美术馆；深圳市图书馆调剂书库，建成后将成为深圳第三大图书馆；红山6979，打造深圳版上海新天地，里面还有展览馆和演艺馆等，弥补了龙华未来的市政配套。
而在大型体育配套方面，在建的有4号线上塘站西侧的简上体育综合体。
（简上体育综合体）
教育资源
教育资源方面，片区内已经投入使用的学校有龙华区实验学校、上芬小学、和平实验小学等。此外，片区内引进的名校华东师范大学附属深圳龙华学校，拟于2020年开工建设，2021年投入使用。
（华东师范大学附属深圳龙华学校现状）
众所周知，学校的验证、成绩的提升都需要时间的积累，而名校的引进究竟是否能够为周边带来类似深高北-红山片区那般的拉动效应，尚需理性看待。
片区楼市概况
总的来看，目前上塘片区商品房住宅占主导地位。上除却几个商品房社区和少量城中村外，区域内基本都是2010年之后的次新中高档楼盘。
（来源：深圳买房论坛）
从地理分布上来看，商品房楼盘布局以及后续规划配套建设，主要有序地沿着腾龙路和民塘路两侧排序和兑现，中海、金茂两代地王均产生于此。
目前，龙华上塘片区集中了龙光玖悦台、恒裕未央花园、恒大岳盟旧改、中海上塘A816-0068地块、简上体育综合体、简上工业区旧改、简上老屋村旧改等多个在建或待建项目。
其中，上塘A816-0068地块于11月由中海50.2亿元的出价竞得，可售楼面价为41450元/㎡。该地块被公布为“限价销售地”，普通商品住房入市最高均价71400/㎡。
鉴于这样的一个价格，中海再入上塘的这个新项目，早已吸引了一大波流量。
点击以下链接了解
上塘值得期待的四大住宅项目
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随着旧改项目的逐步落实和新盘的建设，片区整体城建环境及配套正在迅速完善，逐步成为较为纯粹的高端生活居住区。
二手房方面，鸿荣源尚峻、特发和平里、中海锦城、星河传奇、港铁天颂等都是上塘比较典型的楼盘。当前，片区二手楼盘挂牌均价在6.7万/平左右，项目旁边的13年“地王”中海锦城挂牌均价在7.9万/平左右。
当前，相邻的红山片区挂牌均价已经达到了7.7万/平左右，在这样一个近1万的价差空间下，随着上塘配套的逐步完善，配套成熟度逐渐看齐红山，片区关注度必将随之继续增高，二手房以及新房的受关注度都会更为活跃。
此外，随着上塘和红山之间诸多项目及旧改的落地，本就距离相近的两片区界限感会进一步降低，实现片区间无缝链接。这样一来，红山的诸多非深高学区楼盘，尤其是楼龄较长的楼盘，将面临上塘片区次新房的竞争。
在售楼盘
目前，上塘片区仅有一住宅新盘在售，即近期入市的龙华金茂府。
咖咖聊置业
说了那么多，那么上塘片区的置业前景如何呢？咖咖来分析一下~
★上塘南临红山片区，北靠龙华街道，同时享受龙华两代核心的利好辐射，片区内以商品住宅用地及相应配套用地为主，居住属性相对纯粹。
★华东师范大学附属学校的引入：名校的加持是周边项目的一个利好，教育资源的进一步提升势必会引发片区价值的提升。
★上塘片区3大地铁站覆盖了片区近乎三分之二左右的住宅和配套。距离红山商圈1站，距离深圳北商圈2站，居民出行便利。
★相比红山片区，上塘片区片区以次新中高端商品住房为主，整体楼龄较新，楼盘品质较高，宜居程度高。
★随着龙光、中海、恒裕等开发商纷纷入驻，诸多新项目的不断落地，红山、上塘无缝对接程度增强，上塘将进一步看齐红山。
★ 近年来片区房价突飞猛进，目前片区二手房均价逼近7万/㎡以上，且上月拍地地块限售价7.1万/平。片区价值的增长，或依赖于商业、教育等配套的进一步改善。
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