刚刚，珠城卖了一块地！28880元/平！天河区的地，简直快被合景“承包”了

现在天河区的地，简直快被合景“承包”了，几乎是出一块拿一块。

今日（7 月 12 日），珠江新城一宗绝版商地，被合景以 199296 万元的总价拿下，折合楼面价约 2.88万元 /㎡。

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地块基本信息如下：

地块名称为珠江新城 A4-3 地块，用地性质为商业用地兼容商务用地，宗地面积为 6580㎡，可建设用地面积为 5765㎡，计算容积率建筑面积 69200㎡，挂牌起始价为 199296 万元，折合楼面价2.88万 /㎡。

它的具体位置在这里↓

图源：拆神

如图所示，地位位置非常优越，黄埔大道与华夏路交会处，西侧是保利克洛维商业中心，东侧为花城广场和中轴线，南侧有广州市妇儿中心，北侧过了黄埔大道就是体育西商圈。

图源：乐居

据公开报道，A4-3地块原本计划建“星球大厦”项目，后因种种原因未成，最终成为珠江新城绝版商地，终于在今天成功出让。

这块地被合景拿下，也是众望所归。毕竟，合景现在重仓天河，土拍市场几乎是出一块就拿一块，住宅用地、商业用地通吃。不仅眼光独到，还有钱，厉害。

2019年年初，合景泰富以封顶价37.06亿元+自持55%拿下黄埔大道东646号地块（商住用地），亦是金融城首宗宅地，在扣除自持面积后，地块楼面价8.3万/㎡，成为当年的LandKing。

如今，这个项目还没开，但此前市场预计要卖到20个w。

另外，合景在珠江新城原本就很有存在感，包括IFP（广州合景国际金融广场）、IMP（广州环球都会广场）两大甲级写字楼项目，以及广州最高端的公寓项目天銮等，都是合景的作品。

所以，合景的产品力还是很OK的，无论是写字楼、公寓、住宅，都有拿得出手的代表作。

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毕竟是珠江新城宇宙中心，此次地块出让，政府设置的门槛也不低。

根据竞买条件，地块未来产业方向须符合广州市天河区天河中央商务区总部经济和现代服务业产业发展方向；项目建成后，竞得人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的50%，限高168米。

一朵注意到，相比之前的规划，项目容积率调低了，但这栋楼长高了18米，还增加了幼儿园配套。

今年1月19日，在广州市自然资源与规划局发布了《天河区珠江新城A4-3地块（AT1101规划管理单元）控制性详细规划》，广州市土地开发中心对该地块控规进行修正。

规划对地块容积率、建筑控高和配套进行了调整。容积率由14.38降低到12，控高由150米“长高”到168米，除了配建社区居委会，还增加了幼儿园、5G基站（微站）等。

珠江新城一直很缺幼儿园，这个调整还挺贴合珠城的实际需求的。

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那么，2.88万/㎡的楼面价的到底是贵还是便宜？

那要看跟谁比。

和天河动辄五万起的住宅用地比，这块地的价格，简直低到尘埃里了。

但和金融城、琶洲的商业用地相比，它也不算便宜，差不多是金融城商地的2倍。酷狗音乐（腾讯音乐旗下）上周五刚在金融城拿了一块地，楼面价仅15390万/㎡，只相当于珠城这块地的1/2。

更何况，项目要求自持比例50%以上，可售部分最多只能50%。大家知道，商业地产自持部分，是很难快速收回成本的，要想快速回笼资金，一般只能靠可售部分。

那么，这块地的可售部分，到底会做什么呢？

我的看法是，如果做写字楼散售的话，顶多卖个七八万/㎡，而且会卖得很慢，因为市场都知道散售写字楼档次不会太高。但如果做高端公寓，那想象空间就大了，十万+只是起步价。

想一想南沙高端公寓明珠湾壹号，都能卖到八九万。

合景在做高端公寓方面是有经验的，珠江新城最贵的大平层公寓天銮，就是合景的作品，目前二手市场可以卖到12—15万。

所以，如果合景想快速回笼资金，把可售部分拿出一部分做高端公寓，还是很有可能的，毕竟在珠江新城这种地段，十万+的高端公寓，不愁卖。

因为，珠城的不动产实在是太稀缺了。

据公开信息，珠江新城上一次出让地块，还是9年前。2012年，恒大以总价13.22亿元拿下珠江新城D4-B2地块，后建成恒大珺睿商业项目。这个项目有相当一部分是可售公寓，目前二手价格在6.3-9.6万/㎡之间。

不过，合景新拿的这地块不靠江，很难做到像天銮那么高端。

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