李铁谈房产之（二）：为什么我国城市房地产具有保值增值的功能？

前言

目前，中国城镇化已进入高速增长期，我国规模城市总数达到世界首位，城镇人口数量已占据总人口数的60%。在取得了这些成绩的同时，当前城市发展中面临的问题却愈发突出，宏观经济与城市的发展问题联系也愈加紧密。城市债务增加，金融风险压力巨大，城市转型面临着严峻的挑战。

因此，在当前形势下，应当如何认识城市的发展规律？如何做好对城市居民的公共服务？如何提高城市资源的利用效率？如何增加就业和进行产业的空间布局？如何避免更严重的危机和风险的发生？这些一连串的问题都需要在借鉴国际经验的基础之上，结合中国城镇化的实际情况，寻找出解决的方法和答案。

于此背景之下，中国城市和小城镇改革发展中心设立《城市百问》栏目，利用我中心优质学术研究力量，试图解答城市发展、城市政策、城市规划等方面的种种问题，并将就城市发生的社会热点问题，提出我们的分析方法，供读者参考。

希望所有对此感兴趣的读者在本栏目下留言，提出有关城市的各类问题，以便我们及时解答交流。

                                                                                           编者

总第六十一期

本期作者：

李   铁  中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家

在接受有关投资选择的采访时，我经常反问记者，如果你自己有闲置的人民币，你觉得放在哪里最合适？是放在银行、股票市场，或基金，还是用于投资房地产？当然多数人的选择是放在银行和房地产，目前愿意投资股市的人并不太多。放在银行，定期存款虽然可以有利息，但是相比于房地产的投资收益来讲，总体上来讲，近20年来，从房地产投资中获得的收益还是大于其他投资收益。虽然钱存在银行会让人们感觉比较稳定安全，可以根据自己的需要随时提取，但是人们也总是会感觉到钱存银行里没有增值的预期。毕竟银行利息是看得见的，特别是在货币超发的一段时间里，包括最近的汇率变化，以及各种基础性商品的价格稳定的上涨，从银行利息能获得的增值收益之少是可想而知的。那么，如果把钱放在股市里，会不会是最好的选择呢？对于绝大多数投资者来说，答案基本都是否定的。因为我国的股市长期低迷，偶尔的几次短期股市上扬可以发一笔横财，但是在长期熊市的行情下，很多人把钱投进去都被套牢也是不争的事实。所以能够继续停留在股市的人大多都是被套在股市的人。而且研究股市的行情变化还需要一定的技术能力和时间精力，对于大多数人来说，还不具备操作的能力，只能委托给各类基金公司的专业人员。可是把自己的积蓄交给别人总是不太放心。

为什么投资房产，道理非常明确。就是房地产的增值预期是看得见的。例如，房子建造质量在提升，小区环境在优化，城市基础设施建设和公共服务水平的变化都是显而易见的。这种变化自然会带来城市里住房价值的增值。北京举办2008年奥运会期间，基础设施建设投资和场馆建设以及生态环境建设投入了上千亿，北京的住房价值能不提升吗？杭州召开了G20峰会之后，也因城市基础设施建设等投入了上千亿，带来了住房价值的大幅度提升。据有关部门统计，这些年我国的城市基础设施建设总投入达到了上百万亿，无论是县城还是各类设市城市，特别是直辖市、省会城市等，城市居住环境、公共服务水平和各类基础设施建设的整体水平均大幅度提升，那么住房价值怎么不会因此而得到提高？据有关部门统计，我国目前城市债务接近二十万亿，当然还有人认为不止这个数。既然金融机构的钱都投到了城市，利息也都变成了城市的各类债务，而作为城市投入建设的最大受益者，城市居民所居住的住房，当然就有了价值上涨的预期。

我们继续分析住房价值在空间上变化的特点。关于住房价格的上涨，大多反映是在大城市，例如地级中心城市、省会城市，特别是在北上广深等超大城市。为什么这些城市的住房价格一直在稳定的上涨，即使在经济形势相对严峻的时候，也没有出现大幅度房价下跌。原因虽然有很多，但是至少有一点是明确的。就是这些城市的基础设施投入水平远高于其他城市。这是中国独特的等级化城市行政管理体制所导致的资源和要素流向高等级城市造成的结果。等级化行政管理体制的特点，就是高等级城市可以利用自己的行政等级优势，通过计划分配和行政指令的方式，从被管辖的低等级城镇政府获取财政资源。高等级城市也可以通过规划做大高等级城市的发展空间，通过对上级指令性的土地指标的垄断性分配优势，获取更多的土地出让收益。正因为如此，行政等级高的城市的基础设施水平和公共服务水平肯定优于其他等级较低的城市，生态环境和城市的景观形象也优于其他等级较低的城市。特别是在高等级城市，优越的土地指标供给，确保开发区和新区的规模足够大，招商引资的优势和力度也大，财政税收来源丰富，而同时寻租和就业的机会也远高于其他城市。结果就是住房价格的变化随着行政等级的递增而上涨。

看房价的上涨，还要看作为地区经济和文化中心的高等级城市可能辐射的人口数量。房价最高的城市如北上广深，特别是北京和上海，辐射全中国14亿人口，因为这里集中了全国最优越的资源，并具备最好的基础设施建设条件和公共服务水平，也有最好的就业机会，有最大的创业空间。如果我们把中国的人口按收入由高到低分为高收入、中等偏上收入、中等收入、中等偏下收入及低收入人口，其中全国的高收入和部分中等偏高收入人口，如果没有户籍和限购等条件的约束，那么他们要购买住房的城市肯定是有升值预期的城市，当然首选是北上广深等几个超大城市。对另外一部分中高以上收入人口和中等收入人口，他们可选择的居住空间或者置业空间，大多是省会城市或地市级的大城市。当然住房的价值还取决于中心城市可辐射的人口，行政区域整体的人均收入水平，外来人口数量的多少等。覆盖的人口越多，人均收入水平越高，外来人口越多，中心城市房价的增值预期就越高。反之，随着行政等级的递减，覆盖人口下降，支撑房价上涨的空间也相对狭小，未来增值预期也就越低。当然在较少数自然资源绝对稀缺的城镇，也因为资源的稀缺性带来了较高的住房增值预期。

区域发展不平衡、城乡发展不平衡和城市间发展不平衡，影响到我国城市间基础设施投入和公共服务供给的差异化，导致我国住房空间格局的价值不平衡。特别是城镇化进程尚未完成，人口流动处于常态而非稳定的状态下，住房价值在一部分城市有上涨空间应该是正常现象，因此也就产生了对于住房增值和保值的心理预期。另外中国传统文化中积累家业、购置地产也是大量资金流入房地产的一个重要原因。与过去不同的是，购买住房与以往购买土地的稳定预期还是有着一定的区别。虽然在我国土地私人交易受到严格的限制，但是附着于土地上的房产相对于其他财产来说具有相对的稳定性，既可以防止任意花费和通胀造成的损失，同时还可以作为增值的遗产传给后代。

如果经济下滑，投资房地产会有风险吗？这是很多人对房地产不看好的一个重要原因。就我个人看，如果经济下滑，货币贬值，除了购买黄金外，也只有房子是看得见、用得上的财产了。很多人认为，抑制房地产过度发展，重点是防止投机性购买住房。其实在前些年开始的各种房地产调控政策中，对限制大规模购买住房有很多约束性条件。无论从贷款的约束政策，还是购房资格的限制以及房价的限制上，我们可能用过的政策都在发挥作用。规模化投资购买住房用于投机和囤积的条件已经不复存在，所有购买住房的人，基本是为了使用、改善住房状况、实现保值增值，或者是作为旅游度假和休闲康养的第二居所等，至于投机炒房，只要宏观调控政策还保持着适度管理，反弹的机会就不会再现。而对于未来城镇化进程的推进，对于促进内需增长，对于拉动经济增长，我们还有更多的红利。但是，在中国14亿总人口、8亿多城镇人口的城镇化进程中，如何认知房地产在经济发展中的作用？如何遏制由地方政府利益动机造成的过度干预和部分城市的过度供给？如何在不同地区实行不同的政策措施？如何厘清房地产发展在经济增长和金融风险防范之间的关系？还需要我们重新去认识中国的城镇化发展规律对房地产可能产生的影响。特别是要认识房地产如何拥有一定的金融属性这一中国式的特征。

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微信编辑：竹书流年