【萝卜点评】侃一侃全世界只有新加坡有的执行共管公寓(EC)！
【萝卜点评第十六期】
建设有新加坡特色的公寓 - 执行共管公寓(EC)
执行共管公寓，英文Executive Condominium，简称EC。
EC出自新加坡建屋局之手，是一种介于组屋和公寓之间的特殊物业品种，全球独一无二，绝对Made in Singapore。
EC的买家会受到建屋局的种种规定限制，但是它又不是组屋。
EC楼盘看起来就是个公寓，但它又不是公寓。
如果画个简单的图来形容EC的性质，就是下面这个图。
为啥会有这种特殊的物业类型，还不是因为新加坡有个喜欢操心的政府。
故事开始于上个世纪90年代中期。当时新加坡房价高涨，尤其是私宅价格快速飙升，价格指数从93年第一季度的60多点直飙到96年第一季度的120多点，3年翻了一倍。
放个图，感受一下当年的私宅价格曲线。
大批中产阶层的家庭收入超过了买新组屋的收入顶限，但是又买不起公寓。
咋办？
爱操心的政府出手了。一出手就放了个大招。
政府卖地的时候，就把某些地皮规定为EC用途。
EC新房只能卖给新加坡人核心家庭，还得满足建屋局一系列的条条框框规矩，发展商你标地的时候想好了。
发展商们表示想的很清楚。EC地皮标地的出价一个比一个便宜。
于是，最关键的地皮价钱降下来了。
作为结果，EC单位的售价也随着降下来了。
由私人发展商设计建造，拥有围墙，保安，游泳池，健身房等等全副小区设施，可以尽情享受公寓生活，但是价格比普通公寓便宜20%左右。
这就是新加坡政府为本地中产阶级家庭度身打造的EC物业。
下面几张图是几个不同EC楼盘的设计图，给大家感受一下。从外观设计上和普通公寓没什么区别。
从1996年推出第一个EC楼盘Eastvale，到如今2016年，新加坡市场上一共推出了59个EC楼盘。参考下面的新加坡地图。
地图上红色的点，代表了24个建成超过十年的老EC楼盘。白色的点，代表了35个新EC楼盘。
如果你发现了两三个橙色的点，赞一个，鹰的眼睛!
橙色代表了已经住满五年可以转卖，但是还没有完全私有化的EC项目。我们在后面篇幅的EC政策里会有详细阐述。
这张地图提供了非常直观的EC分布位置。可以看到，绝大多数的EC楼盘分布在北部，东部和西部，中南部基本没有。
建屋局对于EC地皮的选择政策向来是一致的。无论是建成超过十年的楼盘，还是新发售的楼盘，位置基本都在新加坡的市区外地段(OCR)。
唯一的例外，是位于碧山地铁站附近的Bishan Loft项目(参考地图中部的红色Q点)。
Bishan Loft建成于2003年，发售价每平方尺380-500新币（你没看错，当年就是这价钱）最近成交价平均每平方尺1100新币左右，三卧公寓月租超过4000新币，是当之无愧的EC之王。
目前新加坡的房产市场，入门级公寓的尺价普遍在1000-1200新币之间。但是新EC的发售尺价普遍在700-800之间。
也就是说，同样1千平方尺大小的三卧单位，普通公寓需要100-120万，EC只需要70-80万。价格差距还是相当巨大的。
新房售价相差20%-30%，那么将来的转售价呢。
根据《我报》的房产分析文章介绍，“EC在住满5年可以转售时，转售价都会上扬，收紧与私人公寓价格的价差。今年来的成交价显示，转售EC单位的价格只比临近99年地契公寓的价格相差大约10.5％。”
对于那些期待早日入住公寓，提升生活品质的家庭来说，EC楼盘是个好选择。
现在问题来了。
想买新EC，先得过了建屋局的审查关。你符合新EC的购买要求吗？
建屋局的条条框框还真不少，一条条往下看。
典型的情况下，两夫妻一个公民一个PR，月入加起来不超过一万四，只买过一次组屋，并且组屋住满五年了，没有其他房产，OK，资格审核过关。
资格有了，下一步就是审核经济承受能力。
针对新EC的条条框框还是有不少。
针对EC买家的每月还贷比率(MSR)和转售抽润(Resale Levy)都是新政策，从2013年12月生效，有必要详细解释一下。
首先说说还贷比率。
举个例子，假如林先生夫妻都是35岁，名下组屋一套，家庭月入13000元。
按照金管局的MSR政策，林先生夫妻每个月最多可以用于还贷的数额顶限是13000*0.3=3900新币。
买了EC一定会卖组屋，所以即使林先生名下的组屋还有贷款，计算每月还贷比率的时候也不用计入组屋贷款。
下面再详细解释一下转售抽润。
如果你的家庭没有享受过任何建屋局津贴，也就是说，要么从来没跟建屋局直接买过新组屋；要么市场价买的转售组屋并且没拿任何津贴，恭喜了，这个转售抽润不会影响到你。
如果你享受过一次建屋局津贴了，也就是说以前买过新组屋，或是拿过政府的津贴，就要确认一下EC楼盘的地皮是什么时候推出的。
如果你心仪的EC在2013年12月9日以前跟政府拿的地，恭喜了，转售抽润还是不会影响到你。
但如果你心仪的EC是在2013年12月9日以后跟政府拿的地，注意了，拿到EC钥匙的6个月之内，你需要卖掉现在的组屋。
等你卖好了，政府就会从卖房收入里面征收转售抽润。
需要交多少？看你享受津贴买的第一套组屋是哪种类型。
不受转售抽润影响的最后一个EC楼盘是2015年1月推出市场的The Amore。第一个受转售抽润影响的EC楼盘是2015年5月推出的Westwood Residences（西林苑）。
对于第二次津贴购房者来说，转售抽润不是个好消息，能避开的尽量避开。
然而，对于第一次购房者来说，买新EC不用付转售抽润，还可以申请政府津贴，支付买房的首付费用。这是个不折不扣的好消息。
收入越高的居民家庭，购买新EC拿到的津贴越少。月入超过了12000的居民家庭就没有津贴了。至于月入超过14000的小伙伴们，政府认为你家不算中产阶级夹心层，直接去买公寓吧。
好吧，这些措施都是为了保证EC作为新加坡中产阶级国民的专属福利，不至于被滥用，大家理解万岁。
第一步，资格审核通过，第二步，经济能力审核可以负担，下一步可以去选房了。
自从2010年开始，政府加强了EC地皮的供应，市面上的楼盘选择还是很多的。
大家可以参考下面的表格，盘点了新加坡市场还在销售的EC项目。
选好楼盘，向发展商定下心仪的单位，按阶段付款，耐心等待TOP。
终于到了拿钥匙的这天，恭喜! 公寓品质生活从现在开始。
EC建成5年之内，屋主必须自住，不可以转卖，不可以出租。
建成五年到十年这段时间里，只能卖给本地居民。
十年以后，楼盘完全私有化，不再有任何限制。就和其他普通公寓一样，可以转售给包括外国人的所有买家。
拿到钥匙很高兴，不过别忘了，建屋局一系列的规定还没完呢。
彭威
新加坡万事通房产专栏作者
彭威：1996年来到新加坡，毕业于南洋理工大学。曾任高级数据分析工程师，现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事。为买家处理银行贷款，房屋选购，联系律师，收房验收，房屋出租的一条龙服务。不向买家收取任何费用。
个人微信号：sugerfigherG
（长按扫描以下二维码，立即添加为微信好友）
相关文章：
【萝卜点评】新加坡人口白皮书2015、外来人口政策，及住房情况！
【萝卜点评】兜里揣着120万想在新加坡买个三室一厅，啥公寓最划算？
【萝卜点评】详谈新加坡中小学教育制度和学区房（附各区名校名单～）
新加坡版本的西部大开发，裕廊区公寓的首选－丽湖景（Lakeville）！