大邦丨浅析限购政策对房屋交易的影响
近期，全国陆续有多个城市放宽或优化楼市限购政策，一定程度上刺激了房地产市场的回暖。但是，基于“房住不炒”的政策底线，不可能完全“松绑”，尤其是对于一些一线城市而言，限购政策仍然是遏制房价飞涨、保障市场平稳健康发展的利器。尽管限购在落实“房住不炒”政策上确实起到了很好的保驾护航作用，但在房屋交易过程中也时常会引发一些法律纠纷，笔者结合自身办案实务就相关法律问题略作分析。
案情介绍
2021年1月21日，上海市住建委等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），其中规定，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
2021年2月，原告与被告（开发商）签订《定金合同》预订购买位于上海市某区商品房一套，签约后原告支付了定金及部分首付款。当年7月，经查，原告于2019年9月离婚，与前夫在本市共有一套房屋（2021年4月出售），根据《意见》及本市限购政策的规定，签订合同时原告离异未满3年，按照离异前家庭总套数计算已有1套住房，属于限购情形，交易无法继续进行，原告多次要求被告返还定金及首付款无果，遂诉至法院。
分析
本案首先要对《定金合同》的效力进行界定。双方当事人均有真实的缔约意思表示，一方是具有完全民事行为能力的购房人，一方是资质俱全的开发商，合同内容不违反强制性规定，合同应当成立且生效。值得强调的是，限购政策不属于法律、行政法规中的效力性强制性规定，故不能基于原告限购来否定合同效力。其次，《定金合同》对于在签约后发生限购如何处理未做明确约定，无法依据合同条款解决争议。
合同签订在《意见》施行之后，双方不能以不知情为由排除其适用，亦不符合情势变更解除合同的情形。开发商曾提出一种和解方案，限购对于原告来讲只是时间问题，从离婚之日起满3年即不再限购，其表示愿意为原告保留房屋至具备购房资格时。但是面对瞬息万变的楼市，让原告在已经支付大量购房款的前提下再等上一年多才能完成交易，期间面临房价波动、政策变更等诸多不确定性因素，这势必大大增加了原告的交易风险，并且资金被长期占用也会造成一定损失，再加上原告本是为了解决当下子女入学择校问题而置换房屋，固然无法接受上述方案。
既然合同无法履行，原告坚持要求解除合同，那么应当依据什么理由来主张解除？前述排除了情势变更，限购政策是双方当事人都无法改变的客观事实，那么可否适用不可抗力？根据《民法典》第一百八十条的规定，“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”限购政策在双方签订合同时已经出台并施行，因此不符合“不能预见”的不可抗力。
《民法典》第五百八十条第二款规定了违约方可以向法院请求终止合同权利义务，为违约方诉请解除合同，打破“合同僵局”开辟了新的路径。笔者认为，房屋并非小件商品，原告在购房前理应对于自身是否具备购房资格有一定认知，对于本市最新限购政策有一定了解；开发商出售房屋时，对于购房人是否具备购房资格应当负有必要的审查义务。尽管双方在缔约过程中并没有刻意隐瞒或欺诈，仅一时疏忽导致合同在签订后无法继续履行，仍应归责于双方。其中，开发商在房地产交易领域更具专业性，对相关政策的敏感度要强于普通人，且负有对购房人购房资格审慎审查的义务，因此其过错程度较之购房人应略重。综上，原告有权依据《民法典》第五百八十条第二款来主张解除合同，返还定金和首付款，并要求开发商承担一定的违约责任。
裁判结果
本案在法院主持下双方最终达成了和解，原告撤诉。原告虽然讨回了大部分购房款，但还是难以避免的产生了一些的损失，而且付出了大量时间成本。笔者检索了同类案件的法院裁判口径，大体上是判令解除合同，并按照双方有无过错及过错程度酌情认违约责任。
参考案例
（2021）沪0116民初12214号
裁判要旨：原告签订案涉合同时，上海市已经执行房屋买卖限购政策，原告未缴纳过上海市的个人所得税或者社保，属于限购对象，且该情形延续至今，原告因此无法办理房屋产权转移登记手续，案涉合同客观上无法履行，合同目的无法达成，应予以解除。因本市房地产买卖交易受限购影响，交易双方在进行买卖交易时均应审慎确认自身是否符合相关限购规定。案涉合同中，明确告知了非本市户籍居民家庭在本市购买住房的限购要求，原告作为非本市户籍居民，在购买时，明知自身不符合该政策规定，仍签订合同，因此，合同解除并非被告违约造成，因此，原告要求被告支付房款占用期间的利息的50%，本院不予支持。
（2019）沪01民终6238号
裁判要旨：李某虽非本市户籍，但其与西北盛唐公司签订合同时，本市已就非沪籍人士购房有明确规定，李某可通过多种途径了解得知相关限购政策，其称签约时不知道自己属于限购不符合常理。李某因限购而无法与西北盛唐公司继续履行合同，故其对合同的解除负有责任。西北盛唐公司系房产开发企业，其在销售过程中有义务对李某是否符合本市购房资格进行审核。然西北盛唐公司在知晓李某不符合本市购房资格的情况下，并未采用必要的形式向李某就购房资格问题作特别提示，而是采用在双方签订的合同中由李某承诺其符合购房政策的格式条款加重对方的责任。本案中，即便李某按约付款，双方合同亦由于李某不具备本市购房资格而无法继续履行，故西北盛唐公司对合同的解除亦负有责任。
（2019）沪01民终12470号
裁判要旨：根据双方签署的家庭成员及名下住房情况申报表，馨亭公司应对刘某、申某纳税或社会保险缴纳证明进行核对。而刘某、申某的社保缴纳情况显然不符合购房政策，馨亭公司亦未尽相关资料的审慎审核义务，故双方对于合同履行期间的房款利息损失均应承担一定的责任。
拓展
一、可否从重大误解角度主张撤销合同？
本案原告是在不知道自己限购的情况下与开发商签订合同，其主观上产生了一定错误认识，可否适用《民法典》第一百四十七条，以重大误解为由主张撤销合同？对此笔者认为需要从以下两方面进行分析：
（一）误以为自身具备购房资格是否构成重大误解？
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》（以下简称《总则编解释》）第十九条规定，行为人对行为的性质、对方当事人或者标的物的品种、质量、规格、价格、数量等产生错误认识，按照通常理解如果不发生该错误认识行为人就不会作出相应意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十七条规定的重大误解。
房地产市场受国家政策调控，具备购房资格是决定购房人可以买受房屋的先决条件，原告在签订《定金合同》时主观上认为自己具备购房资格，客观上却是限购对象，显然其已经产生了《总则编解释》第十九条所规定的错误认识。如果原告在意向购房之时能够认识到自身限购，按照常理肯定不会与开发商签订合同，更不会支付定金及首付款，因此上述错误认识足以直接影响购房人是否作出缔约意思表示，符合“按照通常理解如果不发生该错误认识行为人就不会作出相应意思表示”的规定。该规定重新确立了“重大性”的判断标准，不再沿用《民通意见》对重大性的认定需以造成较大损失为前提。[1]故原告关于自身具备购房资格的错误认识应当构成《民法典》第一百四十七条所规定的重大误解。同理，开发商也产生了原告具备购房资格的错误认识，若开发商明知原告限购，大概率亦不会与其签订合同，同属重大误解。
实务中，房产销售人员往往出于自身业绩考虑，急于成交客户从而忽略了对购房人购房资格的仔细审查，再加上一些销售人员对于政策把握不全面、不及时、不准确，即使充分审核了购房人的个人材料还是有可能对限购与否作出错误判断，甚至给购房人提供一些自以为可以规避政策的错误建议（如本案中开发商的销售人员建议原告出售与前夫共有的房屋即不再限购），这些建议通常不但没有能够起到规避政策的作用，反而会增加当事人的交易成本和风险，甚至弄巧成拙造成不必要的经济损失。因此，笔者认为虽然《总则编解释》第十九条对重大误解的认定不需要考察是否是相对人导致错误认识的发生，但是开发商如果前期能把好关，加强和完善资格审核流程，完全可以杜绝此类重大误解的产生，故在认定各方责任时，开发商理应承担更重的责任（购房人明知自己限购却故意隐瞒限购事实，提供虚假材料的情况除外）。
（二）是否在行使撤销权期限内？
《民法典》第一百五十二条规定，重大误解的撤销权行使期限是当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内。原告是2021年7月得知自己限购，2021年11月才向法院起诉，故已经超过了90天的撤销权行使期限，无法以重大误解为由主张撤销合同。
二、定金合同是担保合同，从合同，主合同未签订，定金合同是否无效？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
结合上述规定，案涉《定金合同》的条款尚不完整具备商品房买卖合同的主要内容，主要约定事项为“预订房屋”且对签订房屋买卖合同的时间也做了明确约定，其性质应属于“预约合同”。《民法典》第四百九十五条对预约合同作了明确规定，即当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。预约合同的目的是为了保障双方能在未来签订本约合同，就房屋交易而言，本约合同指房屋买卖合同。预约合同中通常约定以支付定金为担保方式，所以实务中常被冠以“定金合同”之名。
预约合同是一项以订立本约为目的的独立合同，当事人违反约定，不履行订立本约的义务的，也应当承担违约责任。[2]《民法典》第四百九十五条第二款规定，当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。由此可知，预约合同的效力并不受本约合同的影响，即使未来没有按照预约合同的约定如期签订本约合同，依然可以根据预约合同来主张违约责任。
预约合同产生缔约请求权，本约合同产生本约合同履行请求权，由于请求权基础不同，违约责任也有区别。若当事人违反预约合同，可以适用违约金或定金责任，至于是否可以请求违约方继续履行签订本约合同的义务尚存争议。一种说法认为，依据民法意思自治原则，当事人缔约要在平等自愿的基础上进行，虽然预约合同对于未来签订本约合同作了约定，但是预约合同和本约合同之间毕竟是相互独立的，在签订本约合同时，也应当是在双方当事人协商达成一致的基础上进行，如果此时一方反悔，强迫其签约有违意思自治原则。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二条规定：“预约协议订立后，当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，一般不予支持。”该规定正体现了尊重当事人缔约自由的观点。
反之，另一种说法认为，当事人自愿签订预约合同，对未来要订立本约合同是明知的，诚信的兑现自己的承诺，本身就是为了落实其真实意愿。[3]笔者认为该观点是将预约合同和本约合同视为一种嵌套或延伸关系，订立本约即是履行预约合同义务，其延续了当事人的自愿，形式上侧重了对守约方的保护。但是，预约合同常见于房屋买卖中，按照该观点在实务中会存在很多问题，如购房人在A市签订了一份购房预约合同，在签订本约前突然由于工作调动要迁往B市生活，那么如果继续要求购房人在A市买房显然会给其造成极大的不便；又如，甲看中了A小区一套房屋，签订了预约合同，在签订本约合同之前，又发现B小区房屋性价比更高，想换到B小区购房，如果强行要求甲在A小区购房，对甲来说可能就不太合理。订立本约虽说是一项合同义务，但是不同于金钱给付或普通行为义务，其目的是设立法律关系，这必须在平等自愿的基础上进行，虽然支持继续履行可以在一定程度上保护了交易秩序，但是产生的社会效果未必是积极的，当事人在被迫签订本约合同之后很可能会消极履约，造成合同僵局，以致最终还是要走向合同解除的结局。因此，笔者更倾向于前者观点，不宜强迫一方缔约，可采用损害赔偿的方式来承担违约责任。
综上，案涉合同虽然名为《定金合同》但实质上是一种预约合同，与《民法典》第五百八十六条所规定的以保证债权实现的定金合同有一定区别，不能以房屋买卖合同未签订来否定其效力。
参考案例
（2022）沪0113民初4885号
裁判要旨：本院认为，宝某与周某就系争房屋成立预约合同关系，为此签订的《新顾城海上馨苑认购协议》系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。若双方继续进行交易，必须签订正式的预售合同，但根据意思自治原则，不能基于预约合同而强行要求双方签订预售合同，因此法院可以根据当事人的请求解除预约合同。
三、限购政策出台在合同签订之后的问题探讨
本案原告在签约时就已限购，实务中更多情形是在签约时购房人具备购房资格，之后限购政策出台导致合同无法继续履行，笔者将相关法律问题简要归纳如下：
（一）限购政策导致合同无法继续履行的情形
1. 丧失购房资格
新出台的限购政策对户籍、婚姻状况、居住期限、社会保险费缴纳情况、个人所得税纳税情况、名下已有产权房屋套数等有特殊要求，购房人不符合其中一项或多项要求导致其丧失购房资格。
2. 虽未丧失购房资格但是受履约能力限制客观上无法继续履行
虽然购房人不存在政策所述限购情形，但是新政策增加了其履约难度和障碍，而购房人短时间内又无法克服，同样会遭遇合同僵局。如新政策大幅提高了首付款比例或房贷政策收紧，购房人无法凑齐首付款，贷款审批不通过或额度不够等。这种情况虽然购房人本身不限购，但事实上不能履行，合同目的无法实现，在法律效果上与前述丧失购房资格本质上是一致的。
（二）限购政策的性质认定
关于限购政策的定性，常见主要有以下三种观点：
1. 商业风险
商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。[4]笔者认为，国家基于对房地产市场的宏观调控所出台的限购政策，并不是基于市场规律自发产生的，尽管它一定程度上会对商业行为有所干预，但是据此认定为商业风险欠妥。
2. 情势变更
《民法典》第五百三十三条对情势变更制度做了具体规定，指合同成立后，客观情况发生了无法预见的重大变化导致原来订立合同的基础条件发生了重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平，故允许变更或解除合同。限购政策的确动摇了订立合同的基础，且订立合同之时无法预见限购政策的出台。但是，情势变更制度强调的是继续履行合同对于一方当事人明显不公平，而限购的结果是合同根本无法履行，故不能适用情势变更制度对合同双方当事人的权利义务关系进行干预或调整。
3. 不可抗力
根据《民法典》第一百八十条关于不可抗力的规定，限购政策属于“不能预见、不能避免且不能克服”的客观情况，笔者倾向于认定其为不可抗力。合同签订后出现新的限购政策是当事人无法预见的且不可归责于任何一方当事人，因此可以适用不可抗力的规定解除合同，双方无需承担责任。但也有不同观点，《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》指出，“房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，住房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力”。笔者认为，即使能够对限购政策的出台有一定的预见，但客观上无法做到准确预见其内容，如前文《意见》中“离异3年内拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”，该规定显然是为了针对“假离婚”而设定，但类似规定让普通人在订立合同前就能做出准确预判肯定是办不到的。只有预见具体内容才能够影响当事人的决策及行为，因此从这个意义上来说，政策是无法预见的。
（三）法院裁判口径及法律依据
司法实践中，法院通常避开对限购政策的定性，因不能归责于双方当事人的事由导致合同无法继续履行，合同目的不能实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般会予以支持。当然，如果法院将限购政策认定为不可抗力，适用相关规定解除合同理论上也没有问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第十九条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
最高人民法院民一庭意见：房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。……经审查发现由于交易主体受到国家宏观调控政策限制而无法从事房屋买卖交易的，人民法院只能判令解除合同。……人民法院在此类纠纷中能够做到的，是对于合同无法继续履行产生的原因、责任进行准确认定，如认定宏观调控政策构成“不可归责于当事人双方的事由”，对购房人解除合同的请求予以支持，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还给购房人。同时，当事人请求对方承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，法院亦可酌情予以支持。如果由于当事人履行过程中有违约行为造成遭遇限购的，应当支持守约方关于违约金、赔偿损失等的合理主张。[5]
结合前述司法解释及最高院裁判指导意见，当事人能够证明确系限购政策的出台导致无法履行合同，可以主张解除合同，出卖人已经收取的购房款或定金（含法定孳息）应返还给购房人。
（四）责任承担
通常限购政策出台导致合同无法履行不能归责于当事人双方，但个别情况如一方迟延履行合同义务（如办理过户等），此时遭遇新的限购政策出台，虽然合同也可以解除，但是守约方可以依法向违约方主张违约责任。若双方积极履约，按照常理判断双方完全可以在政策出台前完成房屋交易流程，从而避免限购政策的影响，故违约方对于合同解除负有明显过错，应当承担相应违约责任。
最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》中对上述问题也给予了解答：结合双方履约情况分析，张某作为守约一方，已经履行合同义务，如果李某也依约履行，双方完全可以在政策出台前完成房屋过户手续，合同目的就能够实现。因此，对张某请求合同继续履行的主张虽不能支持，但是张某主张追究李某的违约责任并赔偿其所受损失的合理诉求，人民法院还是应当在查明事实基础上予以保护。[6]
参考案例
（2022）沪02民终5436号
裁判要旨：《上海市房地产买卖合同》系各方真实意思表示，内容无违反法律禁止性规定的情形，合法有效，各方均应遵守，因马某不具有购买商品住房资格导致涉案合同无法继续履行，马某应承担相应的违约责任，马某主张双方约定的违约金过高请求予以调整，一审法院综合考量双方履行合同的客观情况、马某的违约程度及实际损失大小等因素，酌情确定马某应承担的违约金数额，尚属合理，本院予以认可。
（2021）沪01民终15291号
裁判要旨：陈某在签署上述合同时确实为限购对象，但根据上海市房屋交易惯例以及实践中限购政策的具体适用，购房人是否属于限购对象的审查时间为网签合同当日，故只要陈某在双方约定的网签合同日前消除限购的障碍，双方合同仍能得以继续履行，因此，即使陈某签约时为限购对象，也并不必要导致合同不能继续履行，王某主张陈某违约在先，缺乏事实依据。然双方合同履行过程中，由于2021年1月21日《关于促进本市房地产市场平衡健康发展的意见》的出台，该新政的实施直接导致陈某成为限购对象而丧失了购房资格，双方的买卖合同客观上无法继续履行，且合同不能履行的责任不能归责于任何一方当事人的过错。故陈某要求王某返还定金，于法有据，本院予以支持。
结语
限购政策作为国家对于房地产市场进行调控的重要手段，在规范市场的同时难免会给交易秩序的稳定性和确定性造成一定程度的影响，甚至引发法律纠纷。《民法典》进一步完善和细化了有关预约合同、情势变更、重大误解、违约方解除合同等方面的规定，为此类争议的解决提供了有效明确的法律指引。
为了最大程度降低限购政策对房屋交易可能产生的不利影响，笔者建议参与交易的各方当事人在订立合同前，应当全面细致了解最新房地产调控政策，购房人应当如实告知出售人与购房资格审查相关的个人信息，出售人应当尽到对购房人购房资格审慎审查的义务并对购房人事先作好风险提示，在签订合同后如遇新的政策出台导致合同履行陷入僵局，应当积极协商，理性处理，避免损失扩大。另外，部分购房人明知自己限购意图采取规避政策的手段（如借名买房、假离婚等）来实现购房目的，存在较大的法律风险，不可轻易为之。
[1]蒋家棣：《重大误解条款的理解与适用》，《人民司法》2023年第1期
[2]黄薇主编，《中华人民共和国民法典释义（中）》，法律出版社，2020年7月第1版，第948-949页。
[3]黄薇主编，《中华人民共和国民法典释义（中）》，法律出版社，2020年7月第1版，第950页。
[4]《最高人民法院印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》（2009年7月7日，法发〔2009〕40号）
[5]最高人民法院民事审判第一庭：《因受限贷、限购政策影响产生的房屋买卖合同纠纷处理》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判前沿》第1辑，人民法院出版社2014年版，第113-116页。
[6]最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判实务问答》，法律出版社，2021年7月第一版。
李翔
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