2020年上半年，受疫情影响，济南房地产市场成交量同比下跌，但高端市场出现明显的增长，销售同比增加2成多；在土地市场，与去年同期相比，供求降温更为明显，供地量降幅超过6成。在政策方面，济南积极出台政策，从供应端助力企业度过难关。需求端，济南除了出台降低落户门槛的政策外，并未放松部分区域限购政策。不过零门槛的落户政策，间接作用于房地产市场，带来一定购房需求。
改善项目热销 成交均价不降反升
2020年上半年，2月受疫情影响比较严重，整月销售面积不足10万平米，但在接下来的三个月里，成交量维持在高位运行。最终半年下来，所上交的成绩单虽然比不上去年，但考虑到疫情影响，也属不错的成绩。整个上半年，济南新建商品住宅共供应259.65万平方米，与2019年上半年相比下降35.7%，供应套数为19895套，同比下降37.09%；共成交了304.62万平方米，与去年同期相比，下降了15.26%，成交套数为24499套，同比下降了13.89%。2020年上半年济南商品住宅各月份供求量价表
可以说，无论是供应量，还是成交量，今年上半年比去年同期都有超过1成的下降。不过在成交均价上，却实现了正向增长：2020年上半年，济南市商品住宅成交均价为15487元/平，与2019年上半年的14879元/平相比，成交均价有了4.09%的增长。2020年以来，受疫情及市场供应量大等因素影响，济南刚需市场出现了比较明显的降价现象。比如济南融创文旅城，通过加推毛坯地块，以及“拼多多”式营销，使房价下探到1.3万，形成了一波强力抢收。华润置地公园九里、融汇爱都随后也跟进降价，将南城房价底线由2万+左右拉低到1.2万左右，引起抢购热潮。与刚需市场大张旗鼓降价形成鲜明对比的是，高端改善市场的降价，则是通过特价房等方式，在润物无声之中实现降价。总体来说，高端市场降价的项目并不占主流，相反，还有个别项目，如万科大都会，反而进行了产品的升级。（注：上图成交面积单位为㎡）一方面疫情催生人们的改善需求，另一方面经过两三年的楼市调整之后，当前不失为不错的购房时机，因此改善需求在整个市场中的占比同比有了明显的提高：克而瑞数据显示，2020年上半年，济南单价2万以上的商品住宅成交了3537套，比2019年同期的2891套增长了22.34%。
供地节奏放缓 底价成交为主
2020年上半年，济南市主城七区共供应了31宗地商、住用途土地，总占地面积92.1万㎡，供应总建面231.86万㎡；成交29宗地，总占地面积98.55万㎡，成交总建面235.4万㎡。从供地节奏上来看，今年上半年济南土地市场供应量是偏少的。克而瑞监测数据也印证了这一感觉。与去年同期相比，今年上半年，济南主城七区商住类经营性用地供应和成交宗数下降幅度都在49%左右，而供应和成交的占地面积、总建面降幅都超过6成，大约在65%左右。此外，楼板价也有一定程度下降，去年上半年平均楼板价是5339元/㎡，今年上半年是4856元/㎡。这是因为去年上半年济南土拍市场比较火热，有十多个地块（或组团）是通过竞价成交，而在今年上半年，仅有经十一路地块是经过比较激烈的竞价成交，还有房产大厦商业地块是竞价成交，此外龙湖拿下的市委党校地块，仅2轮报价成交。从区域上来说，高新区和天桥区为上半年济南的主要出让区域，供应的31宗地中，高新区和天桥区就占了22宗（含1宗高新辖区长清行政区地块），其中天桥区更是达到了13宗，为主力中的主力。从房企土储角度来看，上半年，济南有新增土地储备的知名企业有万科、远洋、仁恒、南益、中南、保利、绿地、新城等。由于供地量整体偏少，济南多数房企都急待补仓，拿地愿望强烈，这也是经十一路地块报名参拍企业能达到22个的一个重要原因。
放松落户门槛 需端引人口
整体来看，上半年济南出台的政策，主要集中在两个方面，一个是疫情期间针对房企出台的政策，另一个是降低落户门槛的人才政策。春节前后，一场突然而至的疫情，深度影响了全国的许多行业，房地产行业也不例外。为支持房地产、建筑业企业积极应对疫情给生产经营造成的困难，保障城乡有序建设，2月18日，济南市出台12条政策措施，内容涉及调整预售门槛、贷款支持、延期缴税、延期缴纳城市配套费、免收中小企业租金等。其中，除了缓税延费等可以简单直接保证现金流的措施外，还有降低预售门槛来加快现金流的政策。根据新政策，高层、小高层的预售申请条件从至少地上12层变为了6层，多层必须封顶才能申请预售，变成了正负零就能预售。毫无疑问，政策对房企加快资金的回流是有利的。但也在一定程度上，加大了市场上的房源供应，从而加剧了市场竞争。整个上半年，全国许多地市曾尝试出台政策来放松购房门槛，但都是一日游或者几日游的结局。济南则从放松落户门槛角度，通过人才、院校学生、居住、就业、投靠和其他等六大类途径，真正实现了零门槛落户，在一定程度上也降低了买房门槛，对于房地产市场是利好的。
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