千亩土地将在今年入市 济南二环南沿线楼市格局将怎么变？

最近，济南公布了2021年住宅供地计划。根据供地计划，今年济南市中区将供应79.09万㎡，折合大约1186亩住宅用地。

根据克而瑞数据，在过去的5年里，济南市中区实际供应土地面积多在30-40万㎡之间，供应最高年份是2018年的76万㎡，其中还涉及到部分地块流拍跨年后再供应，因此如果剔重的话，实际供应量要少些。

如果2021年市中区供地计划上所列地块都能顺利入市的话，那么今年的供地量将超越过去5年的最高年份。

根据市场表现来看，南城的领秀城麓系洋房、华润公元九里等项目去化速度很快，南城即将断货的节奏。而根据供地计划，2021年济南市中区供地量或将创近6年新高，未来区域似乎并不缺房。那么，究竟未来区域市场将呈现怎样走势？是断货后的奇货可居，还是供过于求下的踩踏竞争？今天我们就来聊一聊。

九曲片区：

九曲片区包括中海国际社区，也包括南北康片区，其中中海国际社区在售的是中海玖嶺南山，只剩底复大户型可卖了。南北康片区目前在售项目为万科山望、绿地新里城和融汇爱都紫麟台。

其中融汇爱都紫麟台已基本无普通住宅可售，目前在售的是总价500万起的别墅项目，对于普通购房者来说可以忽略。

而万科山望经过2年半多的去化，目前已处于清盘阶段，主要剩余一些125平左右的三室户型在售。

绿地新里城从2017年入市销售，截止到今年4月初已推售的20栋楼中还有1000余套房源未网签，另外还有11栋楼未推出，预计再卖2年应该没问题。

供地计划中4月底出让的南北康片区4个住宅地块在今年2月份时就曾推出，当时绑定了一宗商业用地共同出让，引来万科、仁恒等房企研判。不过随着两集中供地政策出台，这些地块挂牌终止，而在3月1日挂出的济南土地出让新规中明确指出，住宅用地原则上不与其他用途土地捆绑出让，这就给南北康这些地块的出让增加了变数。

未来是单纯住宅用地捆绑出让，还是捆绑商业用地一起出让？如果是后者，挂牌条件无疑会有引入产业的条件，那么只需要跟平台公司谈好合作就行。而如果是前者，毫无疑问，一场硝烟弥漫的土拍即将上演。

万科山望清盘之后，预计新地块在今年年底就基本能实现入市补货，小区域内竞争格局没什么变化。

柏石峪片区：

柏石峪片区包含两个大盘造城项目，一个是鲁能项目，一个是华润项目。目前鲁能在售的是领秀城麓系洋房，华润在售的是公元九里。

鲁能领秀城在售的有云麓P5地块/C地块、宸麓和岳麓四个地块，既有精装修交付，也有毛坯交付，都是6-11层洋房，毛坯最小户型112㎡，装修最小户型128㎡，毛坯价格在2.5万左右，装修价格在2.8万左右。

华润置地公元九里目前共有F3A、F5A、F6A、F6B、F7共5个地块同时在售，全部是毛坯交付。这些地块容积率都是1.6，所规划的住宅包含6层的洋房，也有11层和18层的小高层。户型上，涵盖95、115、130㎡三室及140、159㎡四室，价格跨度也很大，从1.6万到2.5万都有。根据开发进度，这些地块所售房源都将在今年年底前交房。

在今年的供地计划中，柏石峪片区中的兴隆片区共有大约13万平米的土地将在10月份入市。在公元九里的地块规划图中，项目南侧有F3B和F5B两个地块，从地图上测量面积来看，兴隆待入市地块大概率就是F3B和F5B地块。

对于这种大城项目的后来地块，因为处于大城项目的腹地，假若是新入驻企业来开发的话，会存在不少开发难度，因此由原开发企业拿下的可能性比较大。如果是华润拿下，则正好在清盘公元九里后开发新地块。

领秀城麓系洋房从去年9月底首开以来，虽然销售的一直很火，但目前推售量仅整个项目1/3左右，因此未来仍将与兴隆新项目、南北康新项目、绿地新里城等项目继续厮杀，竞争格局也没有发生大变化。

西南板块：

由于大量城中村的存在，济南西南板块城市界面较差，同时又不在城市发展方向上，因此发展的一直比较缓慢。过去的两年内，西南板块一直是市中区的拆迁主战场。根据供地计划来看，这些拆迁地块终于将要入市。

但据了解，其中不少地块都是安置地块，因此在今年还难以实现商品房项目集中开发的竞争局面。不过党家地块的入市，将大大拉伸市中区房地产开发的区域框架，让商品房销售边界继续向西南延伸。由于党家区域处于开发初期，地价和房价相对而言都会比较便宜，也将会创造出一个新的价格洼地，吸引预算有限的刚需前去置业。

因详细位置官方未公布，途中标注位置仅供参考

目前西南板块主要有绿地国际城和融汇城两个项目，其中绿地国际城也接近清盘阶段，目前还有一部分普通住宅房源和别墅在售，普通住宅房价在1.5-1.6万左右，别墅总价在1300万左右。

在去年，两度流拍的白马山片区压力容器厂组团地块也成交了，被市中城发集团旗下企业拿下，预计该地块上所建住宅项目也将在未来一年内面世。

融汇城项目主要在售的是锦绣里地块，靠近二环西和二环南交汇处的骏茂府项目也持续在售，这么来看，在未来济南西南板块不仅有多个项目在售，还将呈现价格的分层，可以满足不同类型购房者的置业需求。

小结：

综合来看，虽然目前南城不少项目已处于清盘阶段，似乎未来置业南城将会少很多选择。不过随着今年供地计划上土地的陆续入市，各个片区基本不会出现项目空档的情况，南城目前的竞争格局将会继续保持，未来两年内在市中区二环南路沿线买房，依然有比较多的选择。在稳地价、稳房价、稳预期的大背景下，价格也不会出现不理性的上涨。

不过从未来几年来看，随着几个大盘造城项目陆续收尾，济南市中的楼市主战场势必将向西南板块转移。

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