都市圈的隐秘逻辑：核心城市与周边城市的“双向流动”
Part 1 | 壹
我们这篇文章只谈城市发展真章，房地产犹如一件华丽袍子，我们揭开其表面，直戳其深刻的本质，这是我们的旨意，而不是浮在表面或感慨或喧哗。
这篇文章，我们谈中国都市圈（核心城市+周边城市）的未来发展脉络与隐藏的内部转移线索，包括产业、人才的转移，也包括家庭财富。
两天前，新政后溧水首场土拍落幕， 有4幅地块在未触及最高限价的情况下出让，但地价委实也不低。另外，溧水新房被限价之后，普遍公证摇号，而且摇上的概率之小，得房之难远甚于南京主城，这种局面使得人们的关注点再次转移到南京都市圈，是价值洼地还是一道黄金坑？
溧水土拍6月15日结果
首先，与核心城市相比，都市圈城市具备的主要优势：
1.价格优势：相比主城区，都市圈城市的房价便宜；
2.通勤距离：距离主城区较近，有地铁、轻轨等交通配套；
3.门槛较低：相对主城的限购政策，都市圈购房门槛较低；
4.升值空间：低价带来的估值优势，也具备一定升值空间。
最重要的特点是什么？ 低成本。因为地缘与历史关系，都市圈内的小城市与核心城市存在千丝万缕的关系——但低成本才是周边城市纳入城市圈的根本。
任何时候，不要忘记这点。
南京的城市地位在全国城市格局中呈上升之势，虽然“首位度”依然排名省会城市倒数之列，但要看的是未来的提升空间。
主政者最近一两年的手笔，颇让人期待。
在调控的背景之下，大城市在经济、文化和交通等方面带给都市圈的巨大溢出效应，让周边小城市的房产市场沸腾。
一个大城市牛不牛，可以看它周边小弟们的房产活跃程度。
句容房地产市场：
事实上，句容也调控并且升级：外地户口买房需一年社保，且只能购买一套。而上月，句容最新挂出的12幅地块，宝华有一商住混合用地，起拍楼面价为4876元/㎡。本次土拍未拍先热，要求相比之前更为严格，规定要在2018年6月22日前开工，并在2021年6月22日前竣工，防止意欲捂盘惜售等现象的发生。
滁州与江北新区毗邻，同样成为南京都市圈购房热点区域。去年8月以来，随着高总价、高单价、高溢价率地块不断出现，也出台了相关政策，提高了首付成数。
Part 2 | 贰
不难发觉，核心城市对待那些从农村和中小城镇上来寻求发展机会的低收入年轻人越来越不友好，不仅限制购房，对社保也有要求，而且逐步对商住收紧，打压群租，实际上在变相迫使他们离开。
核心城市的收入、职位磁力使得他们不肯轻易离去，因此，在核心城市都市圈就近的居住地转移，就为这些年轻人提供一个近城不离城的工作机会。比如深圳周边的大量相对低成本区域，满足了大城市工作、低成本区域居住的需求。
再看城市发展的财政关系，土地财政依赖之所以被诟病是因为政府推高了土地价格，让买不起房的人离住房梦越来越远。
2017年一季度全国土地市场成交情况
但是，如果没有土地财政就没有城镇化，中小城市没有了土地财政，未来的基础设施与城镇建设、道路交通与环境改善、民生工程与社会治理的资金都变得匮乏，不会再有大干快上的道路建设，不会再有宽敞明亮的医院学校，不会再有更加持续的民生投入。
若干年后，当中小城镇政府只能依靠有限的地方税收维系城镇运营，我们也会出现特朗普口中的“美国基础设施是第三世界”的现象，并且随着中小城镇的发展前景变得暗淡，它们的人口流出必将加速。
从市场数据来看，虽然目前都市圈市场火热，但土地供应面积几乎是下降的。
今年1-5月，商品住宅用地规划可建面积仅相当于去年全年的33.4%，预计上半年不会超过50%，这就意味着，今年三四线城市的商品住宅土地供应会比去年更少，也就意味着未来三四线城市的住房供应也将是下降的，更不用说那些更小的城镇了。
而且，货币政策已经在调整了，在未来，有限的资金会更多流向核心城市而不会留恋中小城镇。
事实上，中小城镇的城镇化正在走向尾声。人口的流动说明了趋势。
国家统计局的数据显示，农村人口逐年下降， 2007-2011年的五年间，农村人口年均减少1500万人，而近5年，农村转移人口年均仅有1336万人。
虽然城镇化还会继续，但是，农村能够转移出来的人口正在减少。
去年，全国城镇化率已经达到57.35%，离城镇化率70%也只有不到13个百分点，按照近5年城镇化率年均提升1.22个百分点，农村人口转移大潮的剩余时间大概只有10年了。
城镇化接近尾声也意味着令人诟病的土地财政依赖接近尾声。
Part 3 | 叁
很多人离开农村和中小城镇转向大中城市是工业现代化进程中的必然趋势，特别是对年轻人来说，城市化现在依然是最好的出路。在小城镇，人口规模不大，产业无法做到规模化，因此提供不了高薪收入与职位，人们只能去大城市。
从人口梯度转移的现实看，人口从农村流向小城镇、从小城镇流向小城市、从小城市流向省辖市、从省辖市流向省会城市、一线城市，也有跳级进入大城市的。
更多的人口最终还是流向大城市的，这也意味着大城市特别是核心城市将继续牵引城市化。
但是，核心大城市实行的限购、限贷，又将人口挤向周边的中小城镇，这就为它们带来了都市圈城市化的最大发展机会。
以长三角为例，长三角15个大中城市的人口大多在持续增长，尽管有的城市人口是下降的，但近6年常住人口总计增加了347万人，这就意味着它们对人口依然有吸引力。
人口增长必然会带来市场机会。
长三角主要城市人口规划
Part 4 | 肆
都市圈是一个重要概念，但绝不是临近核心大城市的中小城镇都能自动成为都市圈的会员。
不是所有的牛奶都叫特仑苏，三四线城市也是一样。有的小城市能够与核心大城市实现互补与交融，通过产业、人口等对接，实现自身的提档升级，才能避免未来的沉沦。
新城控副总裁欧阳捷先生认为，其关键点有三：
首先要有便捷廉价的快速交通网：如果都市圈的中小城镇能够通过高铁、轨道交通、免费高速公路网，与都市圈的核心城市快速联接，使得人们既可以便利地享受核心城市的资源优势，同时又可以轻松地回避核心城市的过高房价和大城市病，就可以创造更多的投资和消费，创造更多的市场需求和都市圈经济。
其次要有一体化、均等化的公共服务：都市圈的中小城镇不仅需要争取更多的核心城市分流或分设的医疗、教育、商业、中介等优势资源，还需要获得更多的一体化的公共服务。
最后还要有非垄断的市场格局：打造都市圈的关键不在中小城镇，而首先在核心城市，比如上海的轨道交通延伸到周边城镇，就需要上海市政府开放胸怀，摆脱“螺蛳壳里做道场”的精细，勇挑“都市圈带头大哥”的重担，牵头实现跨省市的快捷交通和一体化的公共服务，相信所有的中小城镇都会欢呼雀跃、踊跃融入。
对于都市圈核心城市来说，开放胸怀绝不仅仅意味着利益让渡，更意味着合作共赢，因为核心城市可以用让渡的产业和人口转移置换中小城镇的土地资源，把一些不适宜放在核心城市的产业和人口置换到周边城镇，完成自身的产业与人口的升级换代、腾笼换鸟。
都市圈内的中小城镇可以开放市场，利用自身更广阔的土地资源来吸引、承接核心城市的产业和人口转移，来提升城镇的竞争力，获得城镇发展和市场增长的可持续。
Part 5 | 伍
全国而言，目前三四线小城市正在经历一波楼市大涨，甚至涨幅超过50%，有些地方甚至翻番，但是，这些建立在规划预期上的投资或用以自住的购房行为，但如果没有持续的人口涌入、缺乏亮级交通的落实、产业得不到核心城市的有效转移，未来必然是“房产恒久远，一套很多年”！对于房产投资者，错过不可惜，还有机会，但买错就是一道大坑，爬出来的代价是投资效率的降低，还有投资失败感带来的“十年怕井绳”。
不谋全局者,不足谋一域,不谋一世者,不足谋一时。个体，终究是历史进程的一部分。一个城市，在时代、格局，也仅仅是一个组成部分，承担属于它的荣光与落寞。
关于都市圈，包括核心城市与周边小城市。目前，周边小城市的房产盛宴，不仅南京周边，北京、深圳、广州、厦门等中心城市的周边，都是如此。
我的判断是：狂欢背后的残酷本质是双向流动：核心城市的综合性产业、科教文卫的发达、资源的持续集聚，特别是做大核心城市成为各省心照不宣的行动纲领，湖北做大武汉，四川做大成都，湖南做大长沙，而经济第一大省广东做大了广州与深圳，而经济第二大省江苏，必然会做大省内的核心城市。而中国经济已经不可能高速发展、你好我也好的均衡发展，必然是“存量资源”的血腥竞争。
因此，核心城市必然对周边城市吸血。此时的吸血，吸的是周边城市的有钱人、有能力者、高收入者和部分产业（高端服务业），这些人才和家庭财富会转移到核心城市。
与此同时，核心城市的低收入者、部分行业，会因为房价、政策等因素的挤压，只能放弃大城市而转移至周边的都市圈城市。
“双向流动”是都市圈发展的隐秘本质。核心城市的优势产业横扫与吸纳周边城市的资源/人才，而低成本行业和利润薄产业会顺势转移到小城市。
而你，是愿意转移到房价高、收入高但也要求很高的核心城市，还是愿意去低成本生活但产业层级也较低的周边城市？
欢迎长按关注“ 南京城记 ”公众号
关于房产、城市与教育
可以添加阳光（微信号：inger2017)
进群讨论