拨开郑州公寓市场迷雾，看清该买哪儿？

楼市调控不会虎头蛇尾，一轮轮的政策密集出台，住宅门槛愈来愈高，房票紧缺的当下；公寓顺势而起，成了政策的“避风港”，低总价、面积小、门槛低，不限购等天生有利条件，刚需客可暂作为过渡性产品使用，投资客可一边做着白领，一边享受着包租婆的生活。

无论自住还是投资，公寓无疑弥补了房地产市场的空白，郑州在售公寓千千万，“乱花渐欲迷人眼”，我们到底该买哪呢？

1

搞清公寓两个问题

购买公寓是自住还是投资？

郑州哪些公寓性价比较高？

2

感受公寓市场热度

第一话：八大区公寓数目大起底↓↓

如果你问，为什么不盘点南龙湖、荥阳东、绿博等公寓项目，先不说这些区域有没有公寓产品可选择，单就公寓产品的属性，你会往远郊买吗？

 不完全统计，郑州市场在售及待售的公寓项目一览表↓↓

第二话：各区域较高关注度公寓盘点↓↓

1、经开区

经开万锦城：主城区，首个综合体

位于经开老城区核心地段，地铁5号线和自贸区红利加成，最新开盘数据，平层公寓成交均价14575元/平，loft16500元/平，价格不低，经开区首个综合体项目，后期增值潜力真的要看其商业运营能力。

美景美地麟洲：位置不好，pass

经开物流园区，紧邻自贸区，享受自贸区的政策红利，涵盖酒店、写字楼、精装公寓、商业等多种业态，3月开盘，成交均价8150元/平，价格不高， 后期也有潜在租客。

2、惠济区

绿地璀璨星座：三环外，但双地铁

三区交汇地带，东侧是宜家，临近3号线地铁口（沙门路站、兴隆铺站）、4号线（三全路站），整体位置不错，规划4栋精装loft，2栋住宅，体量不小。

3、中原区

万科民安星辰：紧靠南三环，品牌房企

品牌房企，loft户型，双入户设计，均价14500元/平，以住为最大标准。

4、管城区

万科美景龙门：主城区，双地铁

南区一流位置，规划4栋平层公寓及1.2万方商业，地铁4/5号线换乘，万科品牌，根据以往经验，定价会高于周边项目，现在是0元入会；

新合鑫紫荆之星：主城区，2号线地铁口

紧邻地铁2号线、6号线交换站出口，与地铁1/2/5号线构成“井字架”地铁交通网，更紧邻陇海快速路，地铁+高架，项目位置极好，老城区生活配套不用多说，目前loft在售，均价为13500元/平左右，SOHO房源推售待定。

5、二七区

万科荣誉：竞品丰富

位于二七新区，6月3日营销中心和25平米和37平米公寓样板间同时开放，规划有地铁7号线和9号线，未来交通会不错。

鑫苑二七鑫中心：四环外，售价不高

被视为郑州的价格洼地，公寓价格8000+，不算高。

6、金水区

丽汀公寓：高端公寓，受众极小

正弘城是商业综合体的案名，处于主城区铂金地段，一栋丽汀公寓为精装酒店式公寓，阿玛尼概念式酒店，户型也是酒店式标间，60平米-180平米，单层层高3.9米，定位小众奢华居住，加之自身商业配套，地铁2/8号线交汇处，交通便利，项目飙到2.5万，也是绝对有底气的，有钱人可以咨询，买个情调居所不错，其他不可知。

名门翠园：住宅产权，位置不错

占据北区一流位置，物业涵盖高层住宅、洋房、公寓、商业街区等，四号线出口位置，有学校，住宅产权使名门翠园公寓值得期待，由于证件拿到较迟，还在咨询阶段。

海亮时代ONE：三环外，地铁2号线

是海亮地产进入郑州的首个项目，产品由3栋公寓、3栋loft及4万方商业组成，一期售罄，二期7月8号开盘平层公寓11500元/平米，loft14200元/平米，层高5米，距离2号线刘庄站较近，交通便利，正在热销。

对比这三个项目，正弘城定位高端公寓，受众为极小群体，有钱买居住情调；名门翠园的顽疾拿证速度缓慢，非常挚爱的可等；海亮时代ONE，只要有需求就能够买到。

7、郑东新区

万科誉：标杆公寓，双地铁

郑东新区高铁核心商圈倾力打造的标杆式公寓，地铁3、5号线双地铁交汇处，三栋独立半围合式装修公寓，6月10日开盘，成交均价17800元/平米，同片区基本无竞品。

国控东宸：位置不错

距1号线黄河南路站百余米，规划3栋公寓，位置很好，但开盘未定。

8、高新区

正弘高新数码港：无房可自用

临主干道位置不错， 7月15日推出三期WE+魔方平层公寓，成交均价 11000元/㎡（精装）。

朗悦公园道一号：大体量项目

位置不错，距离地铁8号线不远，推出的三期公寓花尽心思，小面积精装、大面积毛坯，被称为“类住宅公寓”，据说公园茂的商业到今年10月份左右就会开业。

华强城市广场：位置很好，租客市场强大

惠济区、中原区、高新区三区交界的三环地段，地铁8号线、9号线换乘站，BRT快速公交，交通便捷，华强商业已签约的有丹尼斯、大地院线悦影绘、海底捞、屈臣氏等品牌，预计国庆前后开业。

谦祥万和城：陪读自用首选

紧邻地铁1号线延长线起点，周边有河南工业大学，郑州大学强势配套，商业配套还不成熟，可作为陪读选择。

买房子跟找对象一样，第一眼看的是长相，然后了解脾性，生活涵养等，才知是否符合自己的要求，能不能在一起。

第一回合：地段较量，长相是否能一眼相中↓↓

购买公寓大多是以投资为目的，而投资回报率的高低首先取决于一个重要的因素——位置，那就优先选三环内和可首付分期的产品，稳定的客源，高额的租金，完善的配套等，这样交房即可享受租金回报，而且没有过多资金上的负担。

房价持续上涨，已是普遍认知，剔除还未开盘的项目，紧握当下的购买时机，以下这些满足以上条件↓↓

第二回合：交通pk，性格是否合得来↓↓

公寓一般作为商住两用的房子，对交通的考量比较多，路顺、交通便利的项目自然加分，最好是地铁口，双地铁更好。

从上图可看出有以下三个项目：

管城区新合鑫紫荆之星

郑东新区万科誉

高新区华强城市广场

地铁已经通车的，房价已经过一番上涨，如：海亮时代ONE，三环外，距离地铁2号线刘庄站不远，成交均价12500元/平米，华强城市广场三环内，地铁预计18年通车，成交均价9600元/平米；所以要赶在地铁规划靠谱，即将通车之前购买无论自住还是投资，后期增值潜力都较大。

关于地铁对郑州公寓的加成：地铁一响，房价飞涨。

详细内容请查看【郑州最牛的地铁公寓在哪？】

第三回合：商业运营能力pk，修养是否匹配↓↓

商业综合体项目，不同物业型态的物理叠加，能够产生1+1+1>3的化学反应，所以综合体之上的重头公寓，较之单体公寓，“搭着”商业综合体的“顺风车”，居住和投资价值日益凸显，已经成为备受青睐的不动产投资新磁场。

重点关注以下两个项目

管城区新合鑫紫荆之星

高新区华强城市广场

商业综合体能给公寓投资或居住注入新鲜活力，满足一站式生活方式。节约生活成本的同时，也能享受繁华、便捷的都市生活。这种代表了最先进生活方式的居住模式，尤其受到时下年轻人的无比青睐。

详情请查看【当小公寓 “搭上”了城市综合体的“顺风车”】

第四回合：价格PK，自己是否有能力娶↓↓

管城区新合鑫紫荆之星，新合鑫置业本土房企，走出高新区的第一个项目，新合鑫紫荆之星成交均价13500元/㎡，房源为层高为5米LOFT毛坯公寓，地铁2号线已经通车，

高新区华强城市广场，华强集团入郑首个项目，国资背景，层高3.1米的平层公寓成交均价9600元/㎡，层高为5.05米的LOFT成交均价12000元/㎡，西三环和北三环快速路已通车，地铁8号线预计18年通车，

“

论自住，公寓通常面积小而美，总价低，作为一个过渡性的住房产品，是个比较合适的选择；

”

华强城市广场单价便宜，总价低，且首付分期↓↓

首付2万签合同，剩下首付余额分三次，每次5.7万。

“

 论投资，公寓不是一个快进快出式的投资模式，而是一个较为长线的投资，比较适合长期持有，靠租金盈利，所以，租客源源不断，租房市场供不应求，就能租个好价钱；其次，周边设施配套，商业运营能力强，吸引人流；最后，产品好是基础、但从长期来看，物业好对后期租房或者交易都有好处。

”

华强城市广场：紧挨国家大学科技园，3000家企业环伺，数以万计的白领集聚；旁边又有五龙口小学加码，十几个居住小区（正商、升龙、城开、威尼斯等），西三环对面日益发展的常西湖新区也将提供很多就业机会，从而产生强大的租房市场。

华强城市广场10万方商业体，4.5万方集中商业中心，可填补郑州西北片区商业的缺失，已与丹尼斯、大地院线悦影绘、海底捞火锅、屈臣氏、开心岛等品牌进行了现场签约。预计国庆前后盛大开业，并且随着明年富力建业五龙新城20万商业体的规划成形，共同提升此片区的人口导入量。

实探交房小区品质和在建的180米地标公寓工程进度

尴尬的一点，进去拍交房小区品质的时候，一住户用手机遥控开的门禁，小编顺利进入，而小编的同事却被拒之门外，被保安拦下，询问→解释→登记→才得入。如此认真负责的物业，业主的居住安全能得到保障，舒适度也会渐渐提高。

前面所列举陈述的不管位置还是交通，品牌还是物业，配套还是运营，投资最重要的还是看投资回报率，直白点就是租金收入多少，由小区公告栏租赁信息看到一室一厅租金在1800元/月——2000元/月，租金基本快赶超月供了，您付个首付，月供租客来还，到时候不就相当白捡一套房子（想想内心还挺激动呢）。

结语：

公寓市场日渐走俏，产品琳琅满目，购买公寓作为过渡性产品自用毫无问题，作为投资产品，则要擦亮双眼，牢记以上地段、交通、配套、投资回报率等以上准则，像位置特好，性价比特高，附近又有强大住房需求的公寓可以下手买几套作投资使用。

---

往期荐读：