【开盘快报】雅居乐春森湖畔/公园道一号/和昌盛世城邦/中岳·俪景湾/泰宏建业国际城开盘详情解析
据CRIC房价测评统计，（9.4-9.10）雅居乐春森湖畔/公园道一号/和昌盛世城邦/中岳·俪景湾/泰宏建业国际城5个项目开盘；
详情解析如下：
一：中牟县/雅居乐春森湖畔
项目地址：中牟县金水东路与屏华路交叉口南200米
开盘时间：2017年9月9日
推案体量：352套
开盘概述：
本次开盘推出是东园1#、4#、8#3栋共352套，小高层一次性成交价11800-12700元/㎡，按揭成交价12000-12900元/㎡；高层一次性成交价8500-9750元/㎡，按揭成交价8900-10300元/㎡。截止开盘结束，去化率100%，去化较为优秀。
开盘户型：
本次推出小高层、高层房源，主要针对功能性改善和品质改善性客户，户型宽敞舒适，功能分区明确，面积区间大，户型多元化，满足客户不同需求。
分析师点评：
销售分析：截止到开盘结束，去化率100%，去化效果较为优秀。原因主要是由于项目为首次推出，前期蓄客时间长且客户量大；地理位置优越，位于绿博组团，属于开发区域，发展潜力大，有较大的升值空间。
客户分析：80%的客户来源于郑东新区、金水区和中牟，客户年龄段为35-45岁，该年龄段客户属于事业上升阶段，有一定的资金实力。
产品分析：本次开盘推出是东园1#、4#、8#共352套。面积区间大，户型多元化，户型设计方正，功能分区明确，内部动线合理，户型设计舒适度高，满足客户不同需求，客户认可度较高。
价格分析：小高层一次性成交价11800-12700元/㎡，按揭成交价12000-12900元/㎡；高层一次性成交价8500-9750元/㎡，按揭成交价8900-10300元/㎡。高层单价低于周边同类项目1500元/㎡左右，客户主要看重位置、社区环境及配套，客户对项目的认可度较高。
二：高新区/公园道一号
项目地址： 高新区雪松路与翠竹街交汇处
开盘时间：2017年9月9日
推案体量：686套
开盘概述：
本次开盘推出是1#、3#共2栋高层共 686套，成交单价10500-11500元/㎡，截止开盘结束，去化率84%，去化效果良好。
开盘户型：
本次推出高层25-66㎡一房63㎡二房，针对投资客户，户型面积小，满足客户置业需求。
现场流程：
分析师点评：
销售分析：开盘当天推出686套房源，至开盘结束，去化率84%，去化效果良好。主要原因是前期蓄客周期长，客户积累量充分；项目区域内品牌吸引力强，且自身配备充足体量商业。
客户分析：客户主要来自高新区，以25-45岁年龄段的客户为主，具有一定的投资理念及资金，本次开盘客户置业目的以投资为主，对项目区位以及未来升值情况较为看重。
产品分析：本次开盘推出是1#、3#高层公寓房源，本次开盘1#精装修交付面积25-38㎡，拐角处有个别大户型，3#毛坯交付且为住宅式户型设计，双气入户，面积区间在48-66㎡，附带学位名额，此举在区域属首创。
价格分析：本次开盘高层成交均价1#约为10500元/㎡，3#为11500元/㎡，是三期公寓首次开盘，开盘价格适中；周边在售竞品公寓，均价约11000元/㎡，公园道一号项目自身带有约68万㎡商业，且公园茂商业区预计今年10月份开业，对区域中高端商业空白的现状有明显改善，客户对该项目价格认可度高。
三：航空港区/和昌盛世城邦
项目地址：航空港区新港十一路与航兴路交叉口
开盘时间：2017年9月9日
推案体量：46套
开盘概述：
本次开盘的是和昌盛世城邦二期4号地与5号地的联排别墅，共计46套房源，成交均价540万元/套。截止选房结束，销控显示去化率100%，去化结果优秀。
开盘户型：
本次推出产品为别墅，面积在220㎡-223㎡三房之间，户型宽敞舒适，为地上四层，地下两层分布。
分析师点评：
销售分析：开盘当天推出二期4号地块、5号地块联排别墅共46套房源，截止选房结束共销售46套，去化率为100%，去化结果优秀。由于项目为品牌开发商，区位优越，前期蓄客量充足且有效，优惠力度大，保障了此次开盘的销售结果。
客户分析：客户年龄集中在40-60岁之间，事业多处于稳步的上升阶段，经济实力较为雄厚。客户来源以老带新为主，占比70%左右，对和昌品牌的认可度较高。另有部分客户为南港的拆迁户，资金充裕，购买别墅作为生活改善需求。
产品分析：项目地理位置优越，紧邻园博园、梅河和南水北调运河，环境宜人；项目规模大，各种配套设施规划完善，居住便利；产品面积220㎡左右三房设计，均为套房，宽敞舒适；另有赠送地下两层、花园和露台，赠送面积在150㎡-500㎡之间，性价比较高。
价格分析：此次开盘成交价为480-600万元/套，周边在售的竞品较少，与港区的市场均价基本持平，售价在客户的预期范围之内，定价较为合理。
四：管城区/中岳·俪景湾
项目地址：管城区南三环文治路交会向南800米路东（金岱管委会南侧）
开盘时间：2017年9月9日
推案体量：306套
开盘概述：
首开推出超高层毛坯3#（西户未推）、4#（东单元西户未推）部分房源共计306套，成交均价12700-14200元/㎡，截止中午12点，销控显示去化230套，去化率75%，去化效果一般。
开盘户型：
本次推出房源主要针对刚需性客户，面积74-124㎡，面积区间较广，户型比较齐全，客户可选性多。
现场流程：
分析师点评：
销售分析：此次开盘为本项目首开，推出超高层毛坯3#（西户未推）、4#（东单元西户未推）部分房源共计306套，截止中午12点，去化230套，去化率75%，去化效果一般。促成成交的原因主要有项目位置较好，邻规划的地铁4号线，且周边交通便利；前期蓄客时间长，客户认筹量充足。但由于价格超出客户心理预期，导致去化一般。
客户分析：客户年龄主要集中在25-40岁之间，以刚需自住为主要购房需求，主要来自管城区地缘性客户和周边区域外溢性客户，多看重项目的位置。
产品分析：本次开盘推出的房源面积为74-124㎡，涵盖本项目所有户型，面积区间较广，客户可选性多。74-75㎡两房、88㎡三房为主力户型，去化效果最好，户型设计方正，通透性良好。
价格分析：成交均价12700-14200元/㎡（全款均价12700-13500元/㎡；首付60%均价13100-13900元/㎡；首付30%均价13400-14200元/㎡），首付30%的情况下，88㎡均价14000-14200元/㎡，均价最高，其余户型均价13400-14000元/㎡，该片区高层毛坯均价价13000-14000元/㎡，与周边基本持平。
五：二七区/泰宏建业国际城
项目地址：二七区大学路与南三环交汇处向南800米
开盘时间：2017年9月9日
推案体量：388套
开盘概述：
本次推出五期D2地块高层毛坯1#、2#、6#西单元房源，共计388套，成交均价12700-13000元/㎡，截止选房结束，销控显示去化320套，去化率82%，去化效果良好。
开盘户型：
本次推出房源为57-135㎡两房、三房，面积区间较广，可满足不同客户的置业需求。其中，小面积户型设计合理，空间利用率高，大面积户型宽敞舒适，居住舒适度高。
现场流程：
分析师点评：
销售分析：本次推出五期D2地块高层毛坯1#、2#、6#西单元房源，共计388套，截止选房结束，共销售320套，去化率为82%，去化效果良好。主要原因是项目位置好，周边环境适宜，交通便利；项目品质较好，客户接受度高。
客户分析：客户以中原区、二七区客户为主，年龄段在25-45岁；客户多为首置和首改，多看重该片区的居住环境和发展前景。
产品分析：本次推出房源为57-135㎡两房、三房，1#均为57-60㎡小户型，户型设计合理，空间利用率高；大面积户型宽敞舒适，居住舒适度高。本次推出房源面积区间较广，可满足不同客户的置业需求。
价格分析：此次开盘成交价为12700-13000元/㎡，与上次开盘均价基本持平；该片区均价13000元/㎡左右，与该项目基本持平，定价适中。
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