常西湖板块价值巡礼

2019年全国少数民族运动会如期在河南省会城市郑州举行，承接本次盛会的主力战场为位于郑州市中原区的奥体中心，有力的向全国各族人民宣扬着郑州优秀的历史文化以及现代城市名片，同时地铁14号线铁炉-奥体中心站正常运行，两件大事所对应的热点集中于郑州中原区常西湖板块，板块价值不置可否。

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板块规划解构

板块所在片区（中原区）规划解析

《郑州中心城区总体城市设计》中明确规划板块所在片区——中原区，位于郑州市发展主轴西拓重要发展节点。作为市级行政文化特殊功能区，中原区规划定位为商贸物流，文化休闲，综合性宜居城市，中心城区西部综合服务中心。

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图1：各片区功能定位

整个郑州处于快速扩张发展阶段，除了北部受限于黄河缺乏发展纵深，其余三个方向东、西、南都处于快速外扩过程。

四个方向的描述分析：

向东——经过10余年开发，郑东新区初步成型。关键区域已开发完毕，未来进一步大规模投资可能性不大，以自我完善及继续外溢发展为主；

向西——地质条件优越、水资源充足，经济基础尤其是产业基础雄厚，基础设施相对完善，地势较高，区域内缺乏重要的对外交通枢纽设施，近期提出“宜居向西”；

向南——可建设用地相对充足，是郑州未来的重要发展区域，基础设施不完善，交通条件也还有待改善。远期有机会，但本周期内还难以成型；

向北——黄河南岸生态敏感，空间有限和北岸需求有限，连霍高速南北侧有金水外溢发展机会。

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图2：郑州整体发展方向

板块规划解析

常西湖板块地处郑州西部，毗邻成熟老城区，是崭新的“城市中央文化区”；定位郑州市新的公共服务中心、高端商务服务中心、高尚生态宜居中心、高品位休闲旅游中心以及先进的文化传承中心，板块发展潜力大。

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图3：常西湖板块空间结构图

常西湖新区以政务功能集聚为突出特点，目前郑州市政务服务中心已投入使用，各类业务窗口齐聚为市民带来便利，未来市政府也将迁入。

行政中心搬迁对于调整城市发展战略，带动区域功能调整，优化城市布局具有多方面的促进与发展带动作用。标志着常西湖新区成为郑州市全新的政治聚集地。

与郑东新区、滨河国际新城、双鹤湖高端商务区等城市新区相比，常西湖新区具有鲜明特点和突出优势：

1、位于城市更新与城市扩张的衔接带，承接中原区城市功能及创新需求的功能；

2.市级政务职能及公共场馆的集聚，标志着常西湖新区将成为郑州市全新的政治中心、文化中心。

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表1：各片区未来规划及优势对标

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板块现状梳理

 板块配套现状

常西湖板块作为未来的政务中心，市政配套落地逐渐完善；拥有约1所优质小学和约2所优质医院；板块内大量公园、河湖，景观资源丰富；约4条地铁线贯通，交通便捷，进一步推动板块发展。

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图4：常西湖板块配套落位图

板块市场现状

近年来板块房地产市场整体呈供小于求局面，2019年成交出现爆发；均价稳步上调，对标同类型发展前沿板块来讲，常西湖板块价格相对处于中高位置，也是板块规划价值的体现。

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表2：2015-2020年常西湖板块

商品住宅供求价走势

数据来源：CRIC咨询决策系统

从成交产品面积段来看，板块内产品以刚需、改善产品占据板块主力，大面积段产品成交有增大的趋势。

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表3：2018-2020年常西湖板块

商品住宅成交面积段分布

数据来源：CRIC咨询决策系统

03

板块短期预判

板块内本土房企与外来房企并存；目前外来品牌房企以世茂、融信为代表，另外碧桂园、恒大2020年均参与拿地进驻板块.

板块内多个楼盘在售，碧桂园凤凰城以及金科贾鲁小镇均体量较大，去化周期较长，未来房企市场竞争环境相对激烈，且随着板块规划的快速落位、板块价值兑现，以及优秀房企的战略关注，未来板块或以改善产品为主，企业综合实力品质成为板块内综合竞争力。

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图5：常西湖板块在售以及待售项目落位图

杨景瑞

城市研究事业部

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