房价塌陷，放松限购……谣言四起的郑州，真实状况如何？

转眼间，2020年已经接近尾声，各房企历经一年的艰难前行，终于发起了冲刺，郑州楼市在此时显得格外热闹，但这里的“热闹”并非指售楼部，而是郑州市场上的“谣言”。

近期，各项目降价促销信息频出、郑州房价塌陷的传言甚嚣尘上，在人心惶惶之际，郑州“放松限购”的消息适时出现，“救市”仿佛如既定的大势，试图托起摇摇欲坠的房价，然而，谣言尚未奏效就被辟谣。

11月23日，郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人表示：没有接到相关通知，以官方消息为准。自此，郑州放松限购的期望被打破，楼市尚未反弹就被重新扔回“降价”的泥沼。

其实，不管是房价塌陷还是楼市反弹，都反映了当前郑州楼市的处境，不管是房企、房地产从业者还是观望的购房者，都迫切需要一个支点，来改变楼市现状。

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放眼郑州，确实有不少项目推出促销活动、降价跑量。

根据克而瑞监控显示，11月约19个项目有降价举措，其中仅郑州绿地城和金辉优步花园为短暂的较大范围的降价，大多数项目降价情况仅针对少数特惠房源或者难去化房源。且适逢年末，各房企冲刺回款争取年终业绩的时刻，推出优惠促销政策几乎属于每年的必经阶段，以此来说郑州房价塌陷，未免显得牵强。

此外仔细研究这些降价项目可以发现，大多数项目临近四环或者位于环郑近郊，目前项目周边配套短缺，在市场回归理性的情况下，项目失去上涨的动力。于是，当竞争回归产品本身，这些项目只能通过降价促销来抢夺市场和客户。

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不过，虽然目前郑州降价项目不在少数，但郑州市场仍旧不能单纯用“房价塌陷”来概括，更准确的说，市场是呈现两极分化状态的。在郑州市场普遍按兵不动或者促销回款的大势下，仍有项目开盘去化令人艳羡。

10月11日，郑州雅颂居首开，均价约3.0-3.2万元/㎡，价格可以比肩北龙湖，当天推出约137套房源，成交约123套，去化率约89.8%。

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郑州雅颂居

图片来源：项目宣传案

11月14日，恒大云玺首开入市，高层均价约21000元/㎡，首开推出约390套房源，去化约338套，去化率约86.7%，其中建面约150㎡以下的小面积房源一房难求。

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恒大云玺

图片来源：项目宣传案

11月28日-11月29日，万科星图正式亮相，推出房源约336套，去化约246套，去化率约为73.2%。

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万科星图

图片来源：项目宣传案

这些开盘去化良好的项目有以下几个共性特征：

1. 项目区域优越。郑州雅颂居位于金水区花园路与金水路交叉口，一环良好的地段，金水区政务中心；恒大云玺位于中原区碧沙岗板块，三环内，临近郑州市政府；万科星图位于双湖大道和郑新快速路交会处东约800米，南龙湖优质地段。

2.周边配套完善。 郑州雅颂居紧邻紫荆山公园、二七商圈，坐享纬五路小学、纬一路小区、省实验二中等较多的教育资源，临近地铁1/2/5号线，交通便捷；恒大云玺邻近裕达国贸、万达广场，紧邻地铁5号线，周边教育资源丰富；万科星图周边配套发展已经相对成熟，临近的锦艺城、奥特莱斯、华南城地铁2号线城郊线，生活交通便利。

3.产品定位为改善或者刚改。郑州雅颂居和恒大云玺毫无疑问定位为主城改善项目，万科星图位于刚需集聚地——南龙湖，虽然定位偏刚改，但整体产品规划为低密社区，是区域内少有的带装修交付，且据项目宣传装修标准十分惊艳。

从这三个项目开盘去化较快和产品定位可以看出，郑州市场并非一蹶不振，郑州的购房者中仍旧存在很大的需求，只不过，当市场回归理性，购房客户排除了恐慌购房的因素，更能聚焦产品本身，来匹配自身的需求。

那么，站在当前对郑州未来房地产市场走向进行预判，会有哪些变化是可以预见的呢？

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首先，有一点较为明确，郑州作为国家热点城市，一直紧跟全国调控步伐，执行严格的“五限”政策；限购范围从中心城区扩容周边热点郊县（新郑、中牟、荥阳），因此，在全国市场调控的大环境不变的前提下，郑州应该不会出现转折性的放松。

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图片来源：克而瑞栅格系统

其次，土地市场方面，进入2020年以来，郑州主城及近郊范围内土地供应和成交都明显减少，土地市场热度下降，成交均价受成交地块分布影响起伏较大。

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2018年11月-2020年11月土地供求价走势图

统计范围：郑州主城、登封、巩义、新密、新郑、荥阳、中牟

图片来源：克而瑞栅格系统

对比2019年和2020年成交地块分布情况来看，绿博板块及中牟老城板块土地成交明显减少，新成交的地块多集中在运河新区板块、常西湖板块。环郑郊县土地成交则围绕主城边界，其中洞林湖板块和荥泽西板块分布较为密集。

由此可见，在房企拿地理性谨慎的情况下，主城运河新区板块、常西湖板块和荥阳洞林湖板块、荥泽西板块相对来说更为房企所看好。

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2019年、2020年土地成交分布对比图

图片来源：克而瑞栅格系统

住宅市场方面，从2011年-2020年大郑州商品住宅供求价走势图来看，截止目前为止，今年大郑州范围内商品住宅供应和成交距离2019年都尚存在差距，2020年仅剩一个月，预计成交情况难以达到去年的去化水平，但从成交均价来看，房价较前两年呈上涨趋势。

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2011年-2020年商品住宅供求价走势

数据范围：主城八区、荥阳、巩义、新密、新郑、登封 、中牟

具体到产品来看，建面约80~120㎡户型成交占比约49.55%，位居头名，其次为建面约120~150㎡户型，占比约为34.14%。其中，三房为成交主力房型，以明显优势位居成交户型头名。

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商品住宅成交面积段和房型分析

图片来源：克而瑞栅格系统

成交价格方面，成交均价约1.0~1.5万元/㎡占比位居头名，其次为均价约1.5~2.0万元/㎡；成交总价段中，总价约150万以下为成交主力，总价约150~200万次之。

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商品住宅成交单价段和总价段占比分析

图片来源：克而瑞栅格系统

从土地市场和商品住宅市场分析可以看出，郑州市场目前各项配套逐渐成熟的新老城区交界处及西部环郑区域为房企所看好。

产品成交仍以刚需面积段和价格段为主，其次为刚改产品。与此同时，客户在房型选择方面更偏向有更多功能的三房和四房产品。

基于以上分析，可以对郑州市场进行几点预判。

其一，市场调控层面短期内不会出现明显的收紧或放松，但整体政策环境还是较为宽松的。近期一部分企业开始释放涨价信息试图拉回客户对市场的信心，这些举措停留在稳定军心层面是能够起到一定作用；至于抬起郑州房价方面，客户买账与否暂且不讨论，一旦市场出现过热势头，政策必定紧随而至。

其二，郑州向东一直是大众共识，所以白沙火了，绿博崛起了，但当潮水退去，留在岸上的才是赢家。从今年土拍情况可以看出，西区的发展更为房企所看好，尤其是荥阳，前一段时间土拍新城入驻洞林湖，美的挺进荥阳，两大房企的选择，进一步佐证了市场的风向。

其三，同一竞技场贴身肉搏，产品才是重点。区域规划、城市趋势都是镜花水月，在市场形势的面前，随时可能化为泡影，而项目周边看得见摸得着的配套和产品本身，更具有竞争力。

其四，刚需仍是市场主力，改善市场潜力也十分巨大，不同片区的项目在产品设计方面，可以因地制宜，根据区域特性进行合理的产品设计，即使是刚需聚集地也可能发掘出潜在的改善需求。

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