洛阳楼市 | 土地市场竞争日益激烈，合作开发成新兴模式！
区域价值作为影响区域房地产发展的重要因素之一，无论是2018 年后的房地产政策环境的整体收紧，还是2020年疫情过后的经济环境受挫，区域价值优越的城市都体现了较好的抗跌能力与发展潜力，因此作为河南综合评分仅次于省会郑州的城市，洛阳近年成为企业在豫布局的拿地热区，土地市场竞争激烈，拿地难、成本高的问题逐渐显现，合作开发模式成为企业新的占据市场方式之一。
01
由三四线重回一二线
热点城市成为布局重点
大部分三四线城市的房地产市场，在棚改政策的推动下，在2016年筑底，2017年起势，2017年当大多数二线城市的地价都横亘在高位的时候，不少开发商被逼外溢，去周边三四线寻找机会，2018年上半年达到峰值。
2019年以来，房地产调控政策保持收紧态势，对流向房地产行业的资金监管继续从严，2020年为了尽快恢复土地市场，一二线城市普遍加大了土地供应力度，房企拿地积极，一二线城市土地市场热度走高。
城市之间分化明显，多个城市加大优质用地的供应比例，热点城市成为企业重点关注区域。
02
集中供地下企业布局策略的调整
2月底，集中供地的消息传出，4月份开始，各地的集中供地正式拉开序幕，现2021年即将过半，上半年热度较高的“集中供地”首轮已基本结束，集中供地城市土地成交价格环比上涨明显，企业间“厮杀”严重。房企在重点城市的拿地机会减少，必然使得不少企业的拿地重心进一步向其他“次热点”城市转移，调整战略布局，一些房企选择另辟战场，特别是市场表现较好的城市。
郑州作为河南唯一集中供地的城市，首轮集中供地49宗，其中仅三宗公开用地，引发近30家房企共计约200个马甲参与竞拍，三宗地块最终均以摇号方式成交，土地竞争激烈程度可见一斑。
而洛阳作为副中心城市，政策环境宽松（拿地价高者得，且无限购、限售政策），城市经济、产业发展良好，近年房地产市场热度不断攀升，近五年商品住宅成交价格复合增长率约为9.4%（郑州市仅约4.8%），成为仅次于郑州的河南投资热区，现百强房企已进驻18位。
03
洛阳土地市场现状
主城热度攀升，品牌房企争相进驻竞争激烈；县域成交占比上涨，本土房企挤压下沉
从主城区与县域近五年的成交楼面价对比来看，主城区成交楼面价持续攀升，2021年上涨至3562元/㎡左右，县域2021年成交楼面价有所下降，仅为783元/㎡左右，主城土地价值高。主城区近三年土地成交溢价率约15.71%，主城土地市场热度明显高于县域。
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数据来源：CRIC2020
从2020年至今洛阳市主城区成交溢价率高于20%的住宅（兼商住）用地明细来看，共计成交12宗土地，其中仅3宗土地为洛阳本土房企拿地，2宗为河南本土房企拿地，剩余7宗均为外来开发企业，北京泽信、正弘为首进洛阳，保利、云星为持续深耕。品牌房企竞争激烈，提高拿地成本，本土房企优势不再。
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数据来源：CRIC2020
主城土地成交占比逐年减少，县域土地占比增加。主城区作为城市先发展的核心区域，虽然无论是生活配套还是经济发展均优于周边县域，但伴随主城发展的日益成熟，可开发区域减少，向外扩围成为必然。同时品牌房企争相进驻主城，拿地环境日趋激烈的现状下，本土房企开始下沉县域，县域土地市场土地成交增量。
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数据来源：CRIC2020
土地市场两级分化，企业拿地谨慎
“三条红线”、“两集中”供地等调控政策，对房企投资带来了巨大的影响，各大房企为了提升现金流、降负债，纷纷促销售、抓回款，此刻能够快速变现实现资金回笼的项目显得尤为重要。而项目能否快速去化除价格这个重要因素外，项目的区位、配套、产品打造等等均是影响客户能否快速购买的重要因素，这对企业前期拿地时的地块基础条件也有了一定的要求。
因此土地市场开始呈现两级分化的现象，城市整体溢价率下降，流拍率增加。优质地块依旧竞争激烈，但一些问题土地则呈现无人问津的现象，最终流拍。2021年洛阳市主城区商住用地流拍率上涨尤为明显，整体流拍率约为14%，但城市热点区域洛龙区、伊滨区并无流拍，且多为溢价成交。
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数据来源：CRIC2020
洛阳市土地市场热度逐年上涨，外来品牌房企关注度不断升高，已拿地房企深耕意愿强烈，主城区竞争环境日益激烈，洛阳本土房企受到挤压下沉拿地成本相对较低的县域市场，整体拿地竞争激烈，拿地难、成本高逐渐成为企业间必须面对的问题。
同时“集中供地”政策的推出也对企业的现金流的统筹调度和管理提出了更高的要求，各大房企联合拿地、合作开发开始增多，未来合作开发模式必将成为企业新的占据市场方式之一。（例如中浩德作为洛阳本土老牌房企，土地资源优势明显，旭辉、美的、蓝光等企业进驻洛阳均与其合作，借助其优质的土地资源，结合自身的品牌优势、优质产品的打造能力，使得旭辉时代天际、美的浩德云熙府、蓝光钰泷府自入市以来保持良好的销售成绩；中梁与绿都合作的青云赋、河风雅叙项目也有较高的市场占有率……）
作者：周静颖
城市研究事业部
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