改造愚园路，上海的「微创手术」| 新商业地理
「长久以来，中国城市相似的外观掩盖了每一座城市对特性和社群意识的追求，而这种追求深植于每一座城市的独特历史和文化模式中。」现在，上海正在用行动展示这一成果。
作者｜尹航
设计｜托马斯
这是「三声」报道的第47篇新商业地理
（由「三声」×「城智更新研究院」联合出品）
已进行数年的愚园路的「城市更新」在最近迎来了新的产物。刚开业的拥有咖啡、潮牌与艺廊的「愚园百货公司」，与即将投入使用的「愚园公共市集」，让这条今年满100岁的街道上出现更多年轻面孔。
横跨长宁与静安两区的愚园路曾是与霞飞路齐名的上海「上只角」，在过去二十年间却成为衰老的象征——占长宁区户籍人口33%的65岁以上老年人中，愚园路拥有的百岁老人最多；而在2014年愚园路城市更新主体企业、产业园区运营商创邑真正进驻之前，这里的商户破落分散，连一家满足周边生活的中型超市都没有。
改造业已进行数年，参与其中的政府、企业以及居民们，为这场改造共同定下了「微创手术」的基调：既要保存这条百年马路的历史文化价值，又要填充新的内容与业态让其更适应于当下城市街道的发展节奏。
“小到9平米的路边小间改造，大到1000平的物业重新定位，这几年我们经手改造过50多个商家。”创邑的一位负责人向我们介绍。从更多的绿地、公共空间到新的「网红」地标，这条街上的居民、被扶持的老业态与新进入的经营者，都是这场「微创手术」的参与方。
而与愚园路改造同步的，是上海新一轮的「城市更新」周期。区别于大拆大建式的城建思路，满足原有居民的生活与盘活已有空间、提升核心老城区资产价值成为更复合且复杂的命题。
以愚园路为切口，上海给出了更温和、更具上海特点的「螺蛳壳里做道场」的解决方案。在来来往往驻足和停留的主体与参与者身上，我们不仅观察到上海的治理者对既有城市形态与成型价值的珍惜，更多的，是开埠近两百年来形成的市民社会的自觉行动与「自下而上」参与公共事务的意识与能力。
愚园路重焕生机的过程也再次证明了一点，「真正的城市精神，一定是自治、自由与自我的。它不是宏大叙事的行政精神，而是自下而上的市民精神。」
持续进行的「微创手术」
站在这条马路上，我对「更新」的第一感受其实不太显著。
我随一群专业进行城市更新的从业者，沿着愚园路自西向东从定西路路口走到了江苏路路口。与藏身于街道身后、老洋房与别墅交织形成对比的是，街面的大部分铺位，依旧是小小的门脸儿，经营的多是服装、餐饮、水果等小商业业态。
甚至被媒体多次报道的、承载了愚园路老居民怀旧情结的「老伯伯内衣店」，也只是朴素地伫立在街角一侧，并不显眼。
愚园路上的「网红」老伯伯内衣店
这是愚园路长时间以来的常态。上述负责人告诉我们，愚园路辖区内的两所小学与三所中学都属于上海学区第一梯队。辖区居民除了以老龄人口为主的原住民，更多以购买学区房、带孩子上学的小家庭为主。
年轻人并不是这条马路的主流，纵使这里在过去的百年中风云际会。张爱玲在上海的一切生活轨迹几乎都围绕愚园路展开；马路背后的弄堂互相通达，曾是上海地下党活动的重要区域。
针对日益失去生气的愚园路，长宁区政府早已有改造的计划。
2017年3月，率先完成二级以下旧⾥房屋征收⼯作之后，长宁区第一个出台了《长宁区2017-2021年城市更新总体方案》及《长宁区城市更新2017-2018年行动计划》，为整体的更新改造奠定了基础。愚园路也在前期零散的「实验」之后进入整体规划更强的新阶段。
而此前，愚园路的改造早已小规模展开。根据《城市中国》的报道，早在2009年虹桥、中山公园地区功能拓展办公室在答复网友提问时，就明确表示了“愚园路历史风貌街改造计划不仅是长宁区政府一级目标，也是虹桥办重点工作目标。”
该计划分设计规划、确定方案、具体施工、逐步调整、商业运作五个阶段，将对愚园路沿街道路体系整治、环境景观重塑、沿线建筑外立面进行调整，不断完善。
计划一直进展缓慢。这在城市更新项目中相当常见，过去老物业产权不明确或是划分过细，业主意见很难统一导致规划难以落实。建国之后，与上海其他老城区一样，愚园路大部分物业的产权都归属了长宁区各个国营或机关单位。
上海并没有着急。愚园路属于上海64条「永不拓宽」的马路之一，留下了施蛰存故居、百乐门舞厅以及《布尔什维克》编辑部旧址等诸多历史保护建筑；在当下，愚园路也是上海百岁老人人数最多的街道，改造更需要围绕周边居民与社区的实际情况开展。
直到2015年，长宁区政府才通过招投标的方式促成创邑实业有限公司与区属国企、拥有愚园路近40%的商铺产权的九华集团成立合资公司，以“政府引导-企业运营”的方式着手愚园路更新项目。
「我们需要接手产权明确的物业才好改动和进行整体运营。」上述负责人表示，从2015年接手到2017年进入节奏相对较快的改造，中间很长一段时间都在各物业产权的明确或是等待租户租约到期中度过。
去年的「城事设计节」是一项打造愚园路街区名片的重要活动。包括Assbook设计食堂、URBAN MATTERS、璞作建筑在内的多家建筑设计工作室，加入了愚园路的「微创手术」中。这些更新多集中于公共区域，比如与街道风貌融为一体的耐用钢构垃圾桶、幼儿园门口色彩的重新规划、为共享单车与外卖快递提供的停车区域等等。
这些微型的更新希望能够为居民的生活提供更多的便利，从而强化街区的辨识度以及居民的认同。不过，从当初的美好构想到真正落地，困难和问题都不少。
根据《第一财经周刊》的报道，Assbook想要推动的快闪店因占据行人过道而被取消；包括9平米小间在内的最受瞩目的三家商铺改造，即使方案都已确定，最终却因店铺建筑本身存在不合规之处而取消。
这可能佐证了「城市更新」的某种尴尬。
这些项目多数由「二房东」整体运营，周期长且需要花大力气平衡政府、企业、商户与居民等多方利益，从财务回报上看不会是一项太好的生意。
创邑告诉我们，像愚园路上这样零散的商业业态改造最多只能「打平收入」，他们的盈利点来自于对商业区气氛的再造与培育之后，经营以办公为主的产业园区——在愚园路附近，创邑拥有两个面积在一万平米以上的园区办公物业。
而政府主导下的「城市更新」更多地强调了民生效益。对于企业来说，让渡一部分利益无可避免。「所以这不仅仅需要经营能力，还得有一定的情怀。」创邑方面表示，接手这样复杂的整体街区，对他们来说更大意义在于锻造团队能力。「未来的一线城市有大量存量市场，处理过这么复杂的物业之后，对我们进军北京、深圳这样的市场都有好处。」
也正是出于这样的考虑，在愚园路改造进入到第二个阶段的当下，创邑拿出的重点项目之一，即提升街区整体生活质量的「愚园公共市集」，以及盘活整体街区、带来更多年轻人群的「愚园百货公司」。
谁的愚园路
愚园路首先属于这里的居民。
我们路过长宁区工人文化宫时，发现建筑与马路之间难得地留出了不小面积的绿地，并且安置了不少长椅供路人休憩。这在相对逼仄的老城区尤为难得。
「我们当时过来考察项目的时候，发现十几个上海爷叔站在这儿聊天。」创邑的工作人员告诉我们，即使上海的马路尺度一直为人称颂，属于「为行人与步行设计的街道与街区」，但真正为居民提供便利与舒适的公共空间并不多。
在创邑位于愚园路1107号的总部门口，近400平米的开放式耐踩踏草坪希望有更多人停留。他们每年还邀请艺术家用相对便宜的材料在草坪上搭建公共雕塑，「9-11月就是我们的快闪季，我们希望把可触及的艺术带给这里的居民和往来的人群」。
创邑总部门口的公共装置
在创邑整体操盘的愚园路项目中，「艺术为生活点缀」成为突出的特点。城市拆建让大量原本生存于街头和路边的小服务业态消失，愚园路也曾受困于此。低端业态增加了街区面貌的杂乱，而缺失这些带来更实际的不便。
而这些以街道为单位的城市更新，首先要满足的就是居民的日常需求，于是位于愚园路1088弄（原长宁区医药职工大学）的「愚园公共市集」应运而生。近千平米的两层独栋建筑是愚园路整体改造中相对较大型的项目。
「政府给了我们一定的补贴。」创邑告诉我们，「不过这个项目依旧并不以盈利为主要目的。」这样一个公共市集，在一层将以最低的成本保证附近的居民依旧能享用平价的菜市、缝纫和修补等服务，二层则开辟出具有公共教育功能的社区美术馆与艺术画廊，让市集整体向更「文创」的方向发展。
当天，由祖籍上海的台湾著名电视人曹启泰发起的艺术传播机构艺高高artgogo的工作人员正在楼下调色，他们也要为市集增添一些艺术元素。
情怀只是一方面。对于企业主体的创邑来说如何盘活愚园路、为这些资产增加价值，依旧是整体操盘中最核心的问题。
根据《解放日报》的报道，2015年8月底，长宁区政府完成了愚园路区少儿图书馆、工人文化宫、创邑space|弘基、新联坊等3个空间节点、4个绿化地块的更新改造。愚园路改造往时尚、创意等产业发展的方向基本明确。
创邑在此基础上继续引入新业态。街角的少儿图书馆成为直接面向街道的书店「好久不读」，对面的「Fiu Gallery」则成为创邑引进的以90后艺术家作品为主要内容的艺廊与艺术品商店。
「相对来说是垫垫脚就能买得起的定位。」创邑方面告诉我们，他们用这种类型的业态来吸引更多的年轻人过来。「好拍照，也买得起。」自从今年7月开业以来，「Fiu Gallery」也成为愚园路的新地标。未来几个月，这里的墙面会变成孟菲斯风格，配合展出店里的陈列和商品，这也是愚园路向更生活方式化街区转型的一个标志。
愚园路的确有着吸引更多年轻人前来的野心。创邑刚刚开业不久的自营项目「愚园百货公司」就是其中代表。
愚园路1018号的三层建筑早年是文学家施蛰存的故居，后来一层被征用为邮局。时代更迭邮局基本退出了居民们的日常生活，在承租后，创邑在600多平米的空间内规划了咖啡馆、国潮品牌和艺廊等不同的业态。
「因为上海人有百货公司情结，而现在那些国营的百货公司基本都已经倒闭或者转型了。我们就干脆叫愚园百货公司，也唤起一些年轻人小时候的回忆。」创邑方面说。
这种规划应和了当下「网红地标」特质和年轻人的打卡需求，咖啡馆、看展与潮牌更是直指他们休闲生活中相当重要的几块。在「愚园百货公司」一层，占据了大部分面积的AKIMBO CAFÉ LAB就跟当年的粗糙的室内柱子浑然一体，潮牌们则播放着符合自己风格的音乐。
创邑与这些引进的文创和艺术类项目签订合约，未来一同开发基于「愚园路」主题的衍生品，「我们就是要把愚园路当成一个整体的IP来运作，跟这些企业一起开发T恤、柴米油盐等等商品，就放在我们的自营店里。」
与许多产权被划分得过分细小的老上海洋房一样，「愚园百货公司」的三层则依旧有居民居住。创邑在装修「愚园百货公司」时，没留神在二楼天花板处装了一个喇叭，正巧对着三楼租户阿姨的地板，结果他们收到了意想不到的反应。「阿姨倒也不怪我们，还跟我们提意见说，早上做饭的时候最好能放点交响乐。」
这大概就是上海风格的「新与旧」相处的方式。创邑在改造施蛰存故居时，顺便帮助三楼的住户解决了阳台排水的问题，住户们则用更包容的心态迎接了这些原本可能不受欢迎的商业业态。
一条街道与其中的人们共生且相互依存的关系就体现在这些日复一日的细节至上。愚园路既是老居民生活与社交发生的场所，又是这些新内容与业态成长的土壤。
「连通」未来
如果这些朝着文创、设计与艺术方向的改造属于愚园路自我革新适应年轻人需求的「自救」，愚园路实际的资本与更大的机会依旧在于区位优势。
愚园路横跨静安与长宁两区，东端连接着上海外企总部与奢侈品商场最为密集的著名「上只角」静安寺商圈，很容易理解为何是管辖西段的长宁区一直在主推愚园路的城市更新。
2018年4月，长宁区发布《长宁区全力打响上海“四大品牌”加快建设国际精品城区三年行动计划》。今年起至2020年，拥有虹桥机场与虹桥火车站两大入沪交通枢纽的长宁区，「将通过提升商圈能级、优化消费软环境，不断扩大消费规模的方式，将长宁打造成为长三角地区乃至全球消费者进入上海的“消费首站”。」
围绕“上海购物”品牌建设的主战略，长宁区正着手推进中山公园和新虹桥两大市级商圈的转型升级，推动会、商、旅、文、体在两大区域的融合发展。
在此前的2017年7月，愚园路西端接驳的中山公园商圈已经完成升级改造，龙之梦购物广场升级为更具「目的地」性质的一站式家庭购物中心，附近的长宁来福士则更进一步地提升了该商圈的面貌与格调。
虽然同属于上海14个市级商圈，也紧挨着浦西核心静安区，长期以来，中山公园与一线的南京西路、徐家汇、淮海路商圈并不能真正地相提并论。而身为地铁二号线、三号线与四号线交汇的枢纽站点，在长宁「东中西三大功能区」的升级改造中，中山公园处于核心位置。
而在中山公园商圈努力向静安寺商圈靠拢的过程中，直接连接这两大商圈的愚园路的价值就得以凸显。
相比起大型购物中心里强调的高坪效与连锁品牌，露天的「马路」可以作为购物中心的补充与丰富，容纳微型、原创性、风格特点明确的新生品牌，并形成自身的名片与标签。「关键是如何平衡商业与民生，用什么节奏来填充新的业态。」上述负责人如是说。
不仅仅是愚园路，中山公园附近的旧办公楼与商业楼宇大多进入了「城市更新」的节奏，与愚园路等形成新业态组团。例如，位于定西路、长宁路与愚园路三条马路对冲口、最早为长宁区工人电影院的米域·这里项目，就将自身定位为中山公园商圈的「后花园」与愚园路的「服务站」。
在此前，这栋物业曾经被用作家居卖场且经营惨淡。米域接手后，通过对b2到F3不同楼层不同的业态规划，比如F2与F1以健身、轻餐、茶饮为主，满足办公人群白天的需求，夜晚则用酒吧与live house业态来延长目标人群的停留时间。
与所有临街商业一样，愚园路这样的马路商业容纳量有限，消费者尤其无法做更多停留。米域的项目负责人表示，像这样独栋、商业面积在4000平米之下的小型盒子，则可以像「海绵」一样吸纳愚园路以及地铁枢纽站的自然人流，形成「组合式」的打法，带动周边商圈的更新。
愚园路的社区活动 图片来自亿欧
这是大的「城市更新」背景下，不同的更新模块之间共生出来的新系统。在放手让更多市场主体加入进来之后，上海的各个片区各个项目之间都有望形成相互的配合与共生，从而缔造新的城市生态系统。
目前，上海的城市更新领域活跃着从一线开发商、老牌资管平台到新的轻重资产结合的创业公司等不同主体，这是自上而下的单一行政手段规划不能达到的效果。
而以愚园路为代表的上海「城市更新」的未来还不限于此。
在一线城市，房地产与城市开发事实上已进入到依靠精细化运营的「存量时代」。高速发展数十年后，城市中心地带相对充裕的供应、老城区无法拆建却改造在即的现实，使得「城市更新」越来越成为一线城市核心资产价值再造的重要途径。
不仅仅是传统的地产运营方和资管企业插手其中，例如大悦城这样的平台就将「场」的概念和体验做到最好；互联网企业的数据与智能化应用也正在向这个传统意义上沉重的行业渗透，比如阿里孵化的「亲橙里」。
上海这样亟待更新、又拥有市场动员与社会组织能力的城市，可能再次成为中国城市发展与升级的试验场。大量握于国资手中的资产缺乏优质体验与有效供应的现实，吸引着市场上表现活跃的操盘手们以各种方式介入到这项万亿级别的产业中。
这可能是更为灵活的方式。开埠与城市化缔造了上海辉煌的近两百年。接下来，在这个更为巨大的「场」里依靠资本和技术进步推动的「城市更新」，还有大量不同的故事与时代创业者值得记录。
在《城市的精神2:包容与认同》一书的导言中，编者指出「长久以来，中国城市相似的外观掩盖了每一座城市对特性和社群意识的追求，而这种追求深植于每一座城市的独特历史和文化模式中。」
现在，上海正在用行动展示这一成果。
©三声原创内容 转载请联系授权
【爆料或寻求报道】加微信号：sanshengss33
【商务合作】加微信号：sansheng_kefu