蓝莎研报 || ”微型伦敦”国王十字区的规划布局解读：从历史到未来

20世纪的伦敦发展规划战略中，国王十字区域就被誉为五大伦敦中心区的发展机遇区之一，至今依然如此。从“两不管”到“伦敦城市复兴区域代表”，区域的全方位综合立体化设计为诸多国家的城市设计做出了精彩示范，也赢得了市场好评。在远景规划中，国王十字街将成为一个微缩版的伦敦——色彩丰富、历史厚重、文化多样、富有活力，为商业、居住、旅游等多种用途提供安全理想的环境。

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区域历史：也曾遭遇“两不管”

国王十字街，原文为King’s Cross，准确翻译应为“国王路口”，命名并非出于纪念，而是来自民间调侃。1830年，以荒唐出名的英国国王乔治四世去世之后，他的巨大雕像在区内一个三叉路口树立起来；当时的民众颇不以为然，他们嘲笑雕像，并戏称它所在位置为“国王路口（King’s Cross）”。新地名渐渐流传开来并涵盖周边区域，先前区域的正式名字“Battle Bridge”（为了纪念不列颠女英雄布狄卡与罗马人在此交战）反倒鲜少人用了。

国王十字King`s Cross位于伦敦一区，隶属于肯顿(Camden)区和伊斯林顿 (Islington)区之间，距离东边的克勒肯维尔 (Clerkenwell)、西边的费兹洛维亚 (Fitzrovia)、和南边的 科文特花园 (Covent Garden)都很相近。该区的邮编范围从伦敦市中心的WC1 (包含了布鲁姆斯伯里Bloomsbury) ， 到N1延伸至伊斯林顿 (Islington) 和霍克斯顿 (Hoxton) 这两区。

历史上的国王十字区，由于位于两大行政区中间，成为了两区管理的灰色地带。在未进行再开发时，地块中充斥着各种废弃建筑物、铁路专用线、仓储用地，以及维多利亚时代的城市遗迹。其南半部地区被煤气厂、储气罐、铁路和仓库占用，成为一块工业废地（图2）。

居住在这个区域的族裔繁多，文化多样，据统计，2001年该区域人口32000人，随着外来人口增加，人口保持持续增长态势，其中16岁以下儿童数量高于康登行政区平均值5%，区域内的危险性高，与周边城市功能连接性弱，死亡率高，教育普及率低，犯罪率高，就业率低。因此，构建一个更加安全、交通便捷、社区多元、就业充分的综合发展区域迫在眉睫。

历史转折：承载着复兴希望的区域改造

2004年，国王十字中心区规划项目的启动被政府作为该区域复兴的契机，规划试图激活原本废弃的工业地带。新的建设能刺激地区经济，有益于改善地区居民的服务设施，提供新的就业机会，促进良性社区的发展，减少区域的犯罪率。

国王十字中心区总面积27公顷，是一片夹在摄政运河和东向铁路线边界的茶壶状地块，摄政运河由东向西将地块一分为二。“国王十字区再开发项目由国王十字中心区有限合作伙伴（King’s Cross Central Limited Partnership) 作为开发商，2000年开始规划，2008年开工，计划2020年完工。项目总价值21亿英镑，是伦敦中心区150年来最大的由单一开发商（公司）牵头开发的综合性项目，计划项目完成后，建设50座新楼宇、20条新街道、10个主要公共建筑、10.5公顷公共空间、19座历史建筑的保护和整修、315870平方米办公设施及46452平方米教育配套设施等，目前持续性地每周400万镑的投入用于建设和维护（图4）。

变身进行时：多交通网络交织规划

国王十字中心区地下有四通八达的六条地铁线路、两条国铁线路和跨英吉利海峡的国际铁路——欧洲之星，作为伦敦最大的综合交通枢纽之一，其火车站预计2020年客流量将到达630万人次。要满足该区域高密度、大运量、流通性强的需求，必须进行综合性开发。

交通网络规划示意图

2012年，耗时8年、斥资5亿英镑改造的伦敦国王十字车站（Kings Cross）终于在伦敦奥运会之前投入了使用。国王十字区域的投入使用，也标志着一个重量级伦敦核心区域交通网络的成功实现。

2012年，国王十字火车站改造完工，与圣潘克拉斯火车站接通，加上原有的6条地铁线路，形成英国最大、最重要的综合交通转运站站，城内、国内、国际线路在此交汇，每年来去的乘客数量高达5700万人次。

国王十字街区交通效果及实景图

完美正当时：打造功能齐备的新标杆

为了改变区域本身由铁路构成的边界和地块割裂的现状，项目总规划要建立一个有连接性，渗透性和持续性的区域框架。对于大区域的框架性（Framework for Regeneration）规划，首先，建立了中心步道贯穿南北方向、横跨运河，连接国王十字火车站广场到地块边界约克路（York Way)。作为主要人行步道，它打破了原本存在的地块边界，向东北区域引入人流，促进东北地块零售服务业的产生。

此外，规划中并未设计核心的大型广场，而是建设若干分散的公共活动区，以火车站前广场为起点交织在人行步道中，构建了自己的网络。同时，被保护的历史建筑成为网络中的一部分，保留原貌而改变其功能成为公共区域的景观之一。

著名的九又四分之三站台

在国王十字的动态规划模式中，力图使商业区和社区都能最大获益。在总体规划中，面积配比以办公为主，占56%，住宅占24%，零售商业占11%，其余服务型设施占9%。办公商务用地和酒店主要分布在南半区火车站旁，大部分公寓、购物区和圣马丁艺术大学则位于摄政运河的北面。

该规划的亮点在于明确大区块主要功能的同时使各种功能以不同比例在每一个区块中综合、融合发展。

规划要求预留20%未确定功能的面积以保持灵活性。在不同功能分区的楼宇底层分置着不同尺度、不同功能的可租赁空间，更全面地适应市场需求。

2015年，随着国王十字街内新建的4个公共空间——潘克拉斯广场（Pancras Square）, Lewis Cubitt广场, Lewis Cubitt公园与储气罐公园(Gasholder Park)陆续完成，以及2012年建成、已是伦敦人气景点的谷仓广场（Granary Square），规划中的公共活动空间已经完成85%左右。

大北方酒店

储气罐公园(Gasholder Park)

中央圣马丁艺术与设计学院

区域的综合性设计，在推向市场之后迅速获得了肯定与验证：

国际知名巨头谷歌在国王十字区域购置了多个房产，其中包括潘克斯广场7号大楼。这座7号大楼是谷歌人工智能研究室和Deep Mind项目工作人员的办公场所。另外，谷歌还计划在该区域兴建一座名为S2的大楼；

不仅仅是谷歌，国王十字重建区在目前已经成为了多个各个行业内顶级公司的英国总部所在地，其中包括奢侈品业的巨头路易威登LV，银行业的法国巴黎银行，音乐界的PRS for Music，环球音乐等等。据统计，该区域的重建工程将创造50栋新建建筑，2000个新住宅单位，20条新马路，10个大众广场，3万个就业机会。

房市数据解读

根据zoopla的最新数据，截至小编推送前，国王十字街区最新的房均价超过80万英镑。较之1年前上涨2.18%。

与伦敦整体水平相比， 国王十字区域的房价因其卓越的区域规划设计和发达的交通网络而始终领跑。

就房产类型而言，公寓价格较低，而连栋别墅昂贵。

2017年，价值在200K-300K的房产位居市场主流。

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refence list：

《国王十字中心区发展规划与伦敦城市复兴》；

Arup working with Argent St George, London Continental
Railways (LCR) and Exel. King’s Cross Central Regeneration
Strategy；

Professor John Glasson and Dr.Graham Wood, Co-Directors, Impacts Assessment Unit (IAU), Oxford Institute for Sustainable Development(OISD), Oxford Brookes University (UK). Urban Regeneration and Impact Assessment for Social Sustainability Presentation；

Load Rogers. Towards a Strong Urban Renaissance. An independent report by members of the Urban Task Force;

Anna Minton.The Privatization of Public Space. www.rics.org; Dave Brenner, The Bartlett Development PlanningUnit. King’s Cross Railway lands: A “good argument” for change? DPU Working Paper No.171. 2014.09

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