张宇星|城市更新的未来：从拆旧建新走向构型转换
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更新与再生，是城市的天赋。在后奥运和后世博的这十年，城市更新成为中国社会经久不衰的话题。《城市中国》长期关心跟踪城市更新话题，展开过多期专题讨论。2019 年初，在既有的观察和研究基础上，《城市中国》查阅过去一年观察、参与、报道过的以“城市更新”为名的事件，最终形成“城市更新 2018 年度（文化）事件榜”。2020 年，《城市中国》继续对城市更新的内涵和动态做进一步的梳理总结。本文为对深圳大学建筑与城市规划学院研究员、深港城市建筑双城双年展（UABB）主要发起人张宇星的访谈。之后《城市中国》还将陆续推出一系列城市更新相关研究、访谈，敬请期待。
东南大学建筑学博士、教授级高级建筑师
趣城工作室（ARCity Office）创始人
深圳大学建筑与城市规划学院研究员
深港城市建筑双城双年展（UABB）主要发起人
UC：回望深圳、上海等中国特大城市近年来城市更新的总体历程，你怎样看待城市更新在中国的实践？我们如何在中国城市化进程的现场更好地理解城市更新？
张宇星：深圳的城市更新从2009年大规模启动，到2019年已经整整十年了。在这个过程中，前一阶段所谓“面上的东西”更加深入了。城市更新现在是一种现象，而且是一种比较广泛的现象，只要有一点变化出现，大家都称之为“更新”。甚至有一个新词叫“新城更新”，新建设的项目用新模型去做也是一种更新。因此，城市更新会跟城市设计一样变成通用词，它是一个理念，而不是指一个固定的范畴。从传统的、狭义的更新，转为一种广义的更新，这是一个很大的变化。
中国城市通过近四十年的发展，到了一个临界点，大规模的空间增长不可持续，成本也已经很高，土地空间受限，政府和社会对传统的土地经济模型产生质疑。目前来看，城市更新这个概念在中国转向为一种模型转换方式。传统意义上，狭义的城市更新就是从旧到新，把旧的存量空间拆掉建新的。后来的“城市再生”概念，更注重城市空间内容和社会结构的变化，从纯粹的空间层面转向社会学意义上的更深层次的内涵。
Transformation这个词本意所指的是一种城市转型、结构重构，是一种新的城市构型的探索。其意义在于长周期城市模型的重新建构，这样的机遇也许是百年一遇，比如勒.柯布西耶所建构的光辉城市模型就属于典型的城市构型，光辉城市模型主导了近百年来的城市构型变革，而我们现在也许也处于这样一个新的城市构型革命的时间节点上，与一百年前非常相似。
现在深圳、上海的城市更新是非常混合的状态，既有狭义的空间新旧转换，也有城市内核的社会结构、文化脉络以及业态内容的转换再生，当然也有整个城市构型的探索。现在我们的城市还处于第一阶段，空间新旧的转换问题还没有完全解决。但城市更新已经与城市创新、新经济和高科技等的应用场景实验融合到一起，说明大家意识到城市更新不仅涉及空间新旧转换问题，还涉及到城市脱胎换骨的一种重新构型的需要。因此，特别需要一种新的模型，以新的模型为基础，可以全面影响空间形态、空间内容、社会文化、功能业态、新型产业和未来人的生活方式等。城市更新应该更加广义，比Transformation更大，类似城市模型的重构，甚至是创造一种全新的构型。
△ 《城市中国》080期《剩余的价值》曾专门针对当前广泛出现在中国城市中的“剩余空间”现象，分析其空间剩余发生的原因与活力再造的方法。涉及剩余空间的城市更新对中国城市创造新的构型极具启发意义。点击文末“阅读原文”购买。
UC：你认为中国城市更新目前存在的主要矛盾是什么？如何突破？
张宇星：中国城市更新经历了从表面介入到深层次探索的过程，逐渐涉及到决定城市空间核心的东西，比如法律、土地、物权。前些年的探索，更多是关注空间表象，但设计只是最后呈现的方法，机制如果不改变，所有的设计都是昙花一现，无法触及体系上深层次的东西。深圳的城市更新从十年前启动时，便关注到土地、空间规划、产业这三个角度，来建构更新的体系。以往深圳的城市更新更多基于拆旧建新，但是经过这么一个过程之后，深圳现在开始注重社会更新和城市构型。现在很多城市也需要按照深圳的经验走一遍。
现在出现了一些伪城市更新，没有涉及到土地、物权、规则等深层次的东西，都是临时性的，稍微做一点创新就会发现都不符合现有法规。这种情况下，设计师介入会有无力感，如果基础不改变，设计改变的力量是有限的。只有基础性内容改变，设计才能真正发挥价值。从表象的“化妆”走向深层次的结构更新是非常困难的，目前几乎是无解的。
十年前深圳抓住了一个机遇，即国家授权土地制度的创新，加上深圳特区立法权的保护，城市更新就启动的比较快，但目前主要还是以大规模的拆旧建新为主，产生了诸多负面效应，未来需要更加注重城市社会结构的再生，并进一步走向未来城市构型的塑造。现在也有很多专家包括大型机构、开发商等，开始提出未来城市构型的设想，但都需要认真评估，这样一个过程会涉及到从土地、物权制度到规划体系的彻底变革，我相信难度是非常大的。
即使是狭义的城市更新，中国绝大多数城市现在没有一个走得通，国家还没有出台与更新相关的政策，全局性的变化还无法出现。我希望在一些城市能够先做试点，不然大规模的制度体系全面铺开后，可能带来很多问题，因为中国城市发展的差异化程度非常巨大。上海、深圳等一线城市已经进入到对未来构型的探索，简单意义的拆旧建新已经已经不能产生范型价值，最大是产生更多的增量。二、三线城市里面，省会城市可能会关注社会转型多一些，而更多城市最迫切的问题是处理新旧矛盾。各城市的土地开发诉求不一样，意味着普遍意义上的土地法律法规是很难制定的，但是没有制度体系的支撑，城市更新又是难以为继的。我认为这是当前最大的困难。
UC：现在各种类型的机构都对城市更新兴趣浓厚，中国城市更新也是边推进、边探索。城市更新的逻辑和方式在未来可能发生怎样的改变？
张宇星：很多人非常关心城市更新。不仅是传统意义上的开发商，大量的社会资本也关注，包括产业资本、商业机构、社会机构等。大家认为现有的空间体系不能适应新一代生活方式、生产方式，无法催生一个新的盈利点来推动空间价值体系的再生产。现在出现一些大的企业主动用新的模型来运作测试，如果测试成功，就有可能推广，这让我们看到了希望。大企业的行动有望倒逼政府的制度创新，让政府意识到城市更新不只是新旧替换。但是，未来应该形成怎样的体系，大家还是迷茫的。
城市构型转换不只是建筑学、城市规划的问题，还涉及到方方面面。比如，新的交通方式现在还只是一个雏形。无人驾驶看起来是一种交通方式，但是实际上对城市结构的影响是非常大的。自动化、物联网等等，涉及到生产方式更替。所有这些东西都跟下一代的空间构型有关。百年前柯布西耶提出的城市模型能够被普世化，是因为它顺其自然，反映了当时社会强烈的需求，符合大规模工业化生产以及相应的大规模居住要求。建造技术也刚好达到一个临界点，几个方面的共振使新的城市模型出现了。我们现在要看到新一代的城市模型出现，可能还需要等30~50年。
中国很多城市的城市更新还是一个伪命题，因为现在整个制度体系、法规体系跟不上，土地法、规划法、物权法都不能动。比如我们趣城工作室在深圳最大的历史风貌区——沙井古墟所进行的设计实践，虽然是以城市更新的名义介入，但很多具体操作都会面临与现行法规政策冲突的问题，只能以一种创新的方式、以实验、展览的名义，让大家默认作为临时的状态。城市更新实际上需要一种“搁置”的智慧，把诸多涉及法规体系的争议先搁置起来，做一些实验性的实践是非常重要的。否则城市更新有可能演化成为一种“地产套路”，成为房地产商获得空间增量利益的幌子。
现在我们看到，一方面整个现实非常严峻、非常痛苦，但是未来已来，新的技术、生活方式、生产速度远远超过建筑师、规划师的想象。西方国家的城市更新和城市创新也在同步进行，但很多新案例出现在中国，看一看西方国家最新的城市更新案例，绝大多数都是与未来空间构型有关的，这说明，城市更新某种意义上已经是一个全球范围内的城市构型变革问题，绝对不是一个中国现阶段城市化过程中所要处理的拆旧建新问题。
UC：你提到中国二、三线城市都要走一遍城市更新的过程。武汉地空中心（武汉市土地利用和城市空间规划研究中心）负责城市更新从上到下的总体把控，上级领导提出“拆改留”变“留改拆”，跟城市更新结合。你对于这样的城市更新有哪些建议？
张宇星：这种更新是以政府诉求为导向的，政府知道土地经济的模式有问题，现阶段我们建的房子太多了，国家战略层面从土地经济转变为空间经济，希望有一些新的面貌，不要大动，小动一下争取以新的状态激发城市活力。如果土地经济和空间经济的原理没有在城市中完全建构成一个逻辑的循环，简单地用行政命令和政府财政去推动是不可持续的，存在巨大的效率问题。推动城市更新要明确其经济逻辑，否则政府所做的一切就只是满足政治需求。一线城市比如深圳，也开始做一些空间经济模型实验，比如通过双年展的激发作用，把一些空间状态进行转换，吸引新的业态，让创新型商家入驻，逐渐完善整套产业链。
在深圳做城市更新的实验成本很低，创业成功可以在全国复制，效率就很高，这是因为一线城市有条件实验，经济上是成立的。在三、四线城市做，没有经济利益收益的闭环链条，就是不成立的。城市能级没到，直接大规模地用一线城市的方式操作城市更新，可能局部是有效的，但是整体上有问题。城市更新涉及到土地、规划政策、物权产权等问题，需要结合城市自身的定位制定相应的政策。国家应该对各地城市更新放权，要给城市授权，让他们结合自身条件，基于城市的现状来制定城市更新策略，在土地、物权、规划方面有所突破，这才是真正意义上的更新，这种更新的力量才是可持续的。
UC：从具体的城市更新项目上来说，2019年有哪些事件比较符合你的判断？
张宇星：深圳的长期实验项目——深港城市/建筑双城双年展（UABB），也许是一个有趣案例，政府、企业、社会等共同形成闭环，城市空间由此获得增值，形成一个完整的经济增益链条。参考UABB，比如深圳有一个案例叫高北十六，是私人开发商持有的工业园，原来想简单地拆旧更新，后来转为城市构型的探索，包含了空间、业态重塑。从2018年10月启动到现在，变成了非常有活力的空间状态。园区隔一段时间就做实验，不断地变化，成为一个热点，很多人到那里去就是想看看有什么变化。开发商很快用这个模型在另一个城市进行拓展拿地，因为有了深圳的案例才能把地拿下来，商业模型上是非常成功的。
城市更新在上海、深圳能成功，是因为大的开发商把新的模型探索列为计划的一部分，超越项目本身的获利要求，愿意探索一些新的东西。很多城市更新单纯地从项目区位、经济效益去更新，很难获利的原因就在于很难超越原有的系统。更新超越只有两种办法，一种是在空间体系上去超越，比如深圳项目不赚钱，但靠它在其他城市再拿一个项目能盈利，最终就平衡掉了，这是用空间兑空间；还有一种方法是用虚拟空间兑实体空间，比如实体空间业态的更新本身不赚钱，但是业态深度介入，形成一种品牌或者孵化产业链并从中获利，比如深圳万科的设计公社。空间很重要，但是孵化器更加重要，这也是一种新的模型。空间的更新通过里面的内容更新迭代、产业链的延伸，得以在更大范围中获得利润。就地更新几乎是无解的，容积率不增加，租金很难平衡经济，靠项目内在的空间更新去获利以求平衡是不现实的。
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