新西兰公寓投资大起底：用事实告诉你，什么才是奥克兰最能涨的房型！

传统思维是，投资公寓远不如投资独栋住房。新西兰人觉得公寓收物业费，居住面积不够大，只适合投资出租，出租对象还都是学生……但这样的思维，真的是对的吗？

奥克兰：公寓称王

OneRoof使用CoreLogic最新数据，观察新西兰不同城市的独栋住房（house）、公寓（apartment）和单元房（unit）的市场表现，结果和人们想的恰好相反！

最近五年，奥克兰地区的公寓和单元房涨幅都明显高于独栋住房，而且卧室数量越多，涨幅越小。（单元房是比较矮的公寓，一般只有1-2层）

可以看到在奥克兰， 两卧室公寓、单元房和住房的价格涨幅依次递减 ；三卧室公寓、单元房和住房也呈相同趋势；其中两卧室的表现又普遍优于三卧室。

这说明什么？说明在奥克兰占地面积较小、卧室较少的公寓反而更容易实现价值增长！

奥克兰最能涨的房型是两卧室公寓。从2013年5月到2018年5月，五年里涨幅高达107%，相当于翻了一倍。三卧室公寓的涨幅也有83%。而奥克兰最主流的三卧室独栋住房在过去五年里只上涨了62%。

其他城市：小心大房

那么在其他城市是不是也这样呢？由于新西兰地广人稀，其他城市只有惠灵顿、基督城和陶朗加有成批的公寓存在。Oneroof的研究结果是，其他城市公寓的表现并不如独栋住房。也就是说，公寓优于独栋目前只在奥克兰。

例如在基督城，五年里两卧室住房的涨幅是21%，单元房涨幅是20%，公寓的涨幅是17%；惠灵顿相同房型的涨幅分别是51%、44%和38%。这从侧面说明，公寓优于独栋可能是奥克兰独有的现象。

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根据CoreLogic高级研究员Kelvin Davidson的说法，奥克兰公寓之所以涨得最快，跟这座城市的可负担性有关：“奥克兰的可负担性低于其他城市，住房比单元房和公寓要贵很多。哪怕人们更青睐于购买独栋，但买不起的现实决定了他们只能在单元房和公寓上进行更多交易。”

但其他城市有一个规律仍然没变，就是卧室越多，涨幅越小。事实上在惠灵顿、基督城、陶朗加、汉密尔顿和但尼丁等所有中心城市，卧室数量和房价涨幅的关系都是反比，越多卧室的住房越难上涨。

无责任预测公寓市场

接下来公寓市场的走势如何，可能只有天知道。但经验告诉我们，公寓的地理位置往往靠近市中心、工作和娱乐场所，因此公寓在餐饮购物和便利设施上拥有跟独栋相比所没有的优势。这种优势是转化为资本收益的重要基础。

另外工党政府即将生效的《海外投资法修正案》也对公寓市场构成了利好。因为“外国人购房禁令”在最终版放宽了外国人投资公寓的规定。

比如：

• 允许大型公寓项目预售给外国人，只要外国买家比例不超过60%；

• 在施工完成后，外国人无需立即强制出售，前提是不在购置的公寓中居住；

• 如果外国人购买大型公寓项目是为了出租或“以租代售”，施工完成后免除立即强制出售的义务......

之所以作出这样的规定，因为外国买家在新西兰的公寓开发中扮演着重要角色。预售是新西兰大型公寓项目融资的重要途径，要是按照《海外投资法修正案》最初版本，外国人在公寓建成后立即强制出售，肯定会严重打压公寓市场的价格；而外国投资者一旦清楚知道自己无法拥有对公寓建成后的所有权，肯定从一开始就不会投钱进来。

因此新的《海外投资法修正案》相当于是保障了外国人未来在新西兰投资和持有公寓资产的权利。

在一个供过于求的市场，价格肯定是下跌的。而现在政府保障了外国买家对新西兰新建公寓的需求，相当于是给公寓市场（尤其是奥克兰）注入了定心丸。虽然拥有独栋住房是很多新西兰人的梦想，但在现实条件制约下，公寓和单元房的需求将保持强劲；从历史数据来看，公寓在人口众多的奥克兰尤其具有市场。

投资诀窍

虽然升值空间是购买公寓决策的重要因素，但买家还需要考虑别的东西。Bayleys城市公寓销售经理Stuart Robertson说，买家不能仅仅冲着价格便宜就出手，最便宜的公寓可能无法获得长期收益。

“当你购买独栋住房时，你可以通过分割土地或增加建筑来提高物业价值，但公寓业主无法这么做。他们不能增加公寓面积或是对建筑格局做任何改动。”这意味着买家在计划购买公寓的最初，就应该考虑公寓位置、建筑质量、附近便利设施和是否具备独特性。

“比如坐拥海港风景或是获得设计大奖等可以帮助提升公寓价值。购买这样的公寓在多年后都能受益。”

新西兰公寓市场在最近20年发生了翻天覆地的变化，从最初只适合嬉皮人士聚居的房型发展成为首次置业家庭和退休人群的首选。——没错，越来越多退休老人看上了公寓生活。因为通过置换更省心和更小的公寓，老人们的储蓄能够得到最大化安排。

而奥克兰房价的飞涨和移民源源不断的涌入，让公寓生活已经跳出传统思维误区，开始被越来越多人所接纳。公寓成为一种合理的生活方式，并且通过配套游泳池、绿地、健身房和休闲场所等设施创造了附加价值。这也是“精品公寓”概念兴起的原因。

但如何判断一套公寓值得投资？最好的办法不是听中介吹得天花乱坠，而是查找它的业主实体（body corporate）记录，记录会显示建筑是否存在问题以及物业管理是否得当。如果是新建公寓，可以查看开发商的楼盘开发记录。

总之一句话，  买公寓仍需谨慎，别把首付不当钱呐！

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