房价短期见顶，下半年高位盘整，看房的好时机
对于二手房成交占7成比重的深圳楼市来说，看二手房的变化，显然要比新房更加科学。同时，分析短期市场，看环比数据的变化，也总是比同比数据更有价值。
上半年，深圳二手房的成交量大约是6.6万套，是新房的接近3倍，更有研究价值。而且，二手房是一个完全竞争的市场，几乎不存在结构性缺陷。比如新房，如果按中位数计算，上半年的房价和年初相比，其实基本没有涨多少，但是由于南山的豪宅入市太多，房价还是上涨了30%以上。
链家地产今天对外发布了《2016楼市大数据》，有兴趣可以点击“阅读原文”向链家购买。
看这个二手房成交量的图：
深圳3•25新政后，社保1改3、评估价上调50%，直接冰冻楼市。4月二手房成交量不足1万套，环比3月一下子就跌去了5成多。上半年，二手房的整体成交量6.63万套，比去年跌了11%，如果是看数据，这个跌幅不算大。但是如果看调控政策出台之后，二季度深圳二手房一共成交了20275套，仅和3月份单月相当，比一季度的46005套大跌了56%，直接腰斩。
调控对成交量的冲击是非常明显的，但历来每次调控都是这样。
链家方面披露：7月份，深圳二手房的成交数据与6月份相当，局面渐次稳定。
再来看二手房成交价格的图：
半年度，二手房成交价格49539元，环比去年下半年大涨了23%。但是，政策出台后的二季度和一季度相比，房价基本没有上涨。一季度的二手房均价是49634元，二季度的二手房均价是50861元，只是微涨2.5%，基本是持平。
看二手房的这些数据，体现出了什么？
1、市场量价背离。二手房价格比去年底上涨了23%，二季度比一季度也微微上涨，但是二季度的成交量比一季度大跌了56%，显示买房人持币观望的心态无比浓重。
2、房价高位盘整。从月度看，二手房二季度的价格基本还是稳定在5万上下，形成高位震荡的格局，显示卖房人持房不降价的心态也无比坚挺。
再来看新房，基本走势和特征和二手房市场是一致的。
上半年深圳一共成交了2.3万套新房，环比去年下半年的34652套，大跌了33%以上，显示市场的成交热情在快速下降。而二季度和一季度相比，二季度一共成交了7852套房子，一季度是15318套房子，大跌49%，也是腰斩。
但是价格，和二手房持平不同。深圳的新房价格出现了大涨，上半年高冲到了51006元，环比去年下半年的38249元，大涨了33%以上。按月看的话，新房价格基本也是一路在涨，6月份突破6万块。量价背离的迹象更加突出。
但要解释一下，新房价格的参考性不如二手房更科学，因为受结构性影响过大。上半年入市的豪宅数量大增，简单平均数，就会带来新房价格大涨。但如果要是以同类型、同楼盘、同户型来比较的话，价格涨幅并没有很明显，比如看一些新楼盘前后批单位的价格比较，基本走势如同二手房。
二手房和新房这两个季度的量价走势，很明显的告诉我们两个问题：1、3▪25调控政策成功的抑制住了房价的大涨势头。2、市场已经展开了调整，短期内，房价正在筑顶，涨是涨不动了。
那么，后市会怎么走？我们来问天打个卦吧。
从长期看，我还是维持原来的判断：对深圳长期的房地产市场依然还是偏乐观的，未来5年，投资深圳房地产还是能够有很不错的回报，尤其是豪宅。未来深圳的普通住宅和豪宅的分化将会越来越明显（不少普通住宅经过这一轮猛涨，基本上已经把很多年的涨幅都涨完了，很难值得投资了）。
这个主要是立足于深圳城市经济体的发展、产业结构的转型、人口的流入，相对来说，深圳是个很不错的城市，能给高房价提供坚实的支撑。原因之前都说的差不多了，这里强调补充的一点是：上半年，全国民间投资增幅剧降到可怜的2.8%，比去年全年回落了7.3%。而深圳同比增幅是多少？77%！民间投资的活跃，反映的是一座城市的市场环境和经济活力。自夸一点说，在这个方面，深圳是中国最好的城市，没有之一。
但是从短期看，现在的市场形势，的确有点像“小周期”的顶部。在过去10年里，中国的房地产景气度基本是以3年左右为一个循环。比如2008、2011、2014年等等。见顶之后，销售量快速向下，房价高位调整，缓慢向下，到下一轮行情来临，再快速反弹。
深圳现在的市场，很像2009-2010年，借助货币宽松，市场非理性繁荣，成交量、房价都攀上历史高峰。随后遭遇政策打击，市场顺势调整，一般有1年半的时间，价格在高位震荡。
我判断这一次也可能是这样。调整市，不外乎三个结果：一是震荡缓行，形成牛皮市。二是小幅下跌，跌幅在10%左右。三是大跌。
首先排除大跌，深圳的房价的确太高了，但是以它目前的活力和经济发展势头，说房价要大跌，没有充分理由。而且，以目前的宏观经济形势，房地产已经被赋予了“抵御通缩”的重任，政策面投鼠忌器，万难允许房价大跌。
所以，就剩下“震荡缓行”和“小幅下跌”两个选项。
如果让市场自然调整，我认为会是前者，牛皮市，把2011-2012年的深圳楼市再重演一遍。局部上涨，整体小幅上涨，比GDP涨幅高一些，跑赢通胀。看看上面的那份数据，在2010年最严厉的“三限令”出台之后，深圳楼市在2011-2012年进入震荡市，二手房价格从2011年上半年的16945元，慢慢涨到2012年上半年的16981元，1年半时间，房价每平米涨了：35块钱。考虑到通胀，等于是跌了10%以内。但是这种跌是对过度上涨的健康修复，对自住的买房者完全没有影响，对投资客的影响也非常之小。
但要考虑到接下来的政策力度。从目前看，深圳不会再出政策了，因为调控已经奏效了。但政府一定会储备很多政策，以防房价翻头上涨手足无措。主要是全国层面的房地产政策在收紧，前几天，中央定调要“抑制资产价格泡沫”，昨天，证监会就发出禁令：禁止房企再融资用于买地和还债，等于是先拿“地王泡沫”开刀。但这样的收紧政策主要是针对疯涨的二线城市，对于三四线城市，依然要“去库存”。就是说，下半年，城市间的楼市政策也会五花八门，一、二线全线紧缩，三四线继续放水。
总之一个判断：至少是在下半年，深圳房价涨也涨不到哪儿去，跌也跌不到哪儿去，就是一个牛皮市。有可能，这个牛皮市会延长到明年上半年。
但是，对自住者来说，牛皮市是最好的市场。因为只有这样的市场，才能给你更为充分的时间去了解市场、踩盘、选房子。在快速上涨的市场里，你看到的都只会是卖家无休止的“返价”，根本没有任何考虑的时间。
所以，如果你必须要买房子，下半年是很好的看房子选房子的时机，千万不要坐在家里等着房价跌了你去抄底，更不要当个怨天尤人的键盘侠。如果你什么都不做，那么，即便是房价跌了，能抄到底的也一定不是你。俗话说久病成医，你跑它100个盘，一定比任何房地产专家都专业。
还有一点要和大家分享：真想买到笋盘，建议多花点时间去关注上市房企的销售信息，尤其是地产央企，尤其是预估到可能完不成年度任务的地产央企。一者，是因为地产央企会考虑社会影响，定价一般略微保守，不会把增值空间全吃完，以此彰显社会责任感。二者，一旦市场调整，一般企业如果资金压力不大会选择惜售观望，但这些央企会面临年度目标完不成的压力，他们多数会更加积极的选择平价走货。那个时候，往往价格打折的幅度都会是成万成万的往下降。其实像昨天华侨城香山美墅6万开卖，就是这类，这个价格在龙华也只能买到一般的房子，也比区域超过7万的二手价格便宜很多。抄地产央企的底，其实往往比抄市场的底更划算。
切记切记。
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