极小住宅本是个好东西，为什么这个6平米让我们那么心塞？
（广州万科云城极小住宅，最小12平米，还带阳台）
尘埃落定，我们都被忽悠了。那个号称6平米人类史上最小的户型，其实有12平米那大。12平米虽然也很小，但是和6平米，是完全不一样的性质。只是，送面积是违规的。
忽悠我们的人还在沾沾自喜，自己发朋友圈借势拉广告。我们对事不对人，不点名了。
总之就是不管你是干哪一行的，谁都能评一下房地产。比如像作家连岳，也发了一篇文章《六平米的房子有无尊严？》：“这开发商该表扬，而不是批评，这种开发商多一点，贫穷的人更容易实现房产梦，也更容易在大都市立足。换言之，令更多人有尊严。”
接着他又说了一段你完全不能反驳的无比正确的话：“尊重“冷冰冰”的交易，不用强力干涉，才是获取最多尊严之路。这是市场经济不会更改的逻辑，违背这点，就得好心办坏事。”
我完全赞同他后面的一句话（大道理谁都会说），但我完全不赞同让他得出后面这个结论的前一句话。如果没有我今天后面说的规则公平与完善，那么，这样的开发商、这样的产品如果更多，只会带来整体居住质量的降低，而不会让穷人更有尊严，更不会让整个行业更有尊严。
而且，从商业角度来说，也许连岳并不懂，极小住宅不是普通住宅的微缩版。开发商如果要认真去做极小住宅，成本会很高，因为它对设计能力的要求更高，并且很多家电家具都要量身定制。万科曾经的一套15平米极小住宅，含软装在内的成本超过了100万。郁亮前几年接受采访也说：小房子其实更难做，建造成本高，溢价空间又小，15平米的极小住宅基本不赚钱。
而且，极小住宅也会面临着限购的限制，以及各地住宅设计规范不一致带来的不可复制性。
总之，这种住宅，不是拍脑瓜可以在大城市中心区一波一波的生产的。如果真的很有钱赚，开发商都傻吗？为什么这些年只有万科少数几家搞？为什么深圳湾沿线的超级豪宅，现在都只卖300-400平的大户？
极小户这个东西，本来是一件非常正常，也是非常值得鼓励的事情。在这件事情之前，极小户在中国的舆论语境里，都是以比较正面的形象出现的，尤其是万科在这条路走了很远。可能会有一些像“劏房”这样的房屋，大家会非常激烈的讨伐它。但是对于万科在西安、广州设计的一些极小户产品，每一次出现，舆论都是给予比较高的赞赏的。大家希望看到，一些大型品牌开发商通过研发努力，实现小的户型也能有比较好的居住质量，最终实现年轻人在大城市甚至大城市核心区安家落户的梦想。
（万科2011西安15平米极小户）
搞极小户挨骂的很少，李嘉诚的岚山挨骂过。我2014年去看过，有一部分单位户型实用面积177平方尺，折合套内面积约16平米。当时港媒骂的很凶，批评他要“赚尽最后一分钱”，叫它“岚山囚室”。
（李嘉诚2011岚山极小户）
但实际上，内地的很多极小户都要比岚山小。像万科在西安、广州设计的小住宅，13、15、18平的大把。
极小户的出现，本质上是一个市场行为，它本来是市场自发为了解决大城市房价过高年轻人的居住问题的。开发希望通过这样的极小户开发，可以降低年轻人的买房成本，以此实现他们留在城市核心区的愿望，并借此获得商业利润。
（万科广州云城18平米小房子）
而从社会效益来说，这也是一件好事。通过极小户的开发，可以避免年轻人全部被驱赶到郊区，让城市核心区沦为富人的游戏，对保证城市的竞争力有帮助。
但为什么这一次，这个6平米让我们如此的不淡定。
原因在于，它太小了，小到触及到了人性的底限。
原来的超小户也都很小，但都有一个前提：都是“成套住宅”。什么叫成套住宅，就是能够满足一户单独居住和使用，简单说就是你吃喝拉撒睡都可以在这个房子里完成，它需要满足基本的生活需求。
但以目前的技术标准，6平米是很难很难满足的。有一年建筑双年展上，展出的一套住宅样板间是8平米，但至今没有人生产。到目前为止批量生产出来的最小的房子，就是万科云城的12平米。
6平米=2*3，能干什么，放下一张床之外，还能干什么。以前我们形容衙门小叫“仅容旋马”，现在6平米的房子，可以说是“仅容旋身”。
在全世界范围内，的确有小于6平米的“成套住宅”。意大利著名建筑师皮亚诺在2013年设计过一个实用面积6平米的住宅，建筑面积大约7.5平米，一室一厨一卫，基本功能齐全。
但是，这样的房子没有说成批量生产。
今天还有一些媒体披露了有最小有1.0平米的住宅，嗯，你可以做到更小，但是它们不是“成套住宅”，而且多数都是试验品。集成式的楼宇中，大批量设计6平米的住宅并且用于销售的，恕我孤陋寡闻，没有听说过。
香港赤柱的囚室标准是7.5平米，按我的理解，这算是超小户的极限中的极限了。为什么，因为囚犯的生活用品是最少的，他们占用房间的面积也是最少的。今天询问了万科的一位朋友，他说，如果是成套住宅，套内建筑面积的极限不能低于12平米，也就是建筑面积最好是15平米左右。
这话我信。
也许有一天，人类的居住空间的确可以变得非常有想象力。比如像电影《黑衣人》里，银河系就在那只小猫项圈里的那个圆球里（两手一摊）。
但是现在，我没有看到我们的技术可以达到这个境界。
我们不用道德来去批判这个秀下限的6平米的营销噱头，从技术的角度来说，它也是不现实的。那么，如果它真的只是6平米，我始终会认为，它是反人性的。
有人拿出当年自己几个人住在6平米的宿舍里来呛声今天的年轻人，说我们当年也受了这样的苦，凭什么你们一来就要什么都有？
我并不认为那些年轻人一来就想什么都要，凭什么整体社会的生活水准提高了，你还是要求年轻人要像你们当年一样住得像狗一样呢？而且，你觉得现在的年轻人租房子的条件比我们那时候高多少吗？去看看深圳有多少劏房？算一下他们的人均居住面积，并不见得比我们当初来的时候高很多。但是，年轻人现在的收入要比那时候高啊。
那么，假如这个6平米，变成了最后的实质是12平米，满足了基本居住的需要，我们又应该怎么看待呢？
我依然不欣赏。
因为从头到脚，这套房子没有体现出产品创新，它获得了不相称的市场价格。而它能实现高价格，不是因为它的产品溢价，不是因为它的品牌溢价，而仅仅是市场行情好。
这样的房子卖到了15万，它并没有体现出创新价值，完全是秀下限的营销价值。它并不能实现6平米成套住宅的居住功能，而是通过赠送面积实现的。而从根本上讲，赠送面本身就是一种不正当的市场竞争。所以，这个项目是属于双重的不正当竞争。
赠送面积，在行业也可以称为“偷面积”，外地人不一定清楚，但深圳人却是司空见惯。我们现在去买房子，行内去看样板房，最常问的一句话是：送多少面积。在一些央企、大型品牌公司，偷面积的行为是可控的，因为这很容易惹官非。但在很多民营房企中，你不偷点面积，那是很傻很丢脸的事情。
我们有时候会悲观的看到“劣币驱逐良币”在行业中太经常的发生，那么偷面积是一个很好的案例，它事实上的确造成了行业的不公平竞争，并且扭曲了价格信号。同样的一类产品，100平米，你按国家规定送了半个阳台半个凸窗，老子一发狠，一下子送它40个平米，你怎么和我斗？这个价格我会吃亏吗？不会，我都把它加到房价里去，所以，你的100平米总价可能卖到800万，单价是8万，但我的总价可能要卖到1000万，按140平米折算下来单价才7万多，但按房产证登记面积的单价就变成了10万。
比如像这个，按照这种改造产品的市场价，6平米撑死卖个50万，但它卖到了88万，按12平米折算单价才是7万多，但房产证上的单价冲到了15万。
这就变成了，你守法又怎样，你卖不过我这个胆子大的。你能做创新又怎样，把个15平米的极小户玩得天花乱坠，我不需要我只需要送你6平米，就可以同样卖到15万的价格。同时，虽然实质价格并没有那么高，但市场的价格信号也上去了。
如果市场是自由竞争，那么结果一定是优胜劣汰，因为谁都不比谁傻。那么，什么情况下，差的产品会和好的产品卖同样的价格呢？往往是权力的介入或者规则的失范扭曲了市场。
在这个6平米或者12平米的房子上，体现得很明显。
这样的房子，一是不应该流通到市场上，二是不应该卖到这么高的价格。可是它不但成功流通到了市场上，而且还成功卖到了追平深圳湾超级豪宅的价格。
这个6平米的房子不是住宅是公寓，房屋面积是10年前批准的，是历史遗留问题，现在不会有这样的房屋了。没有规则限制这样的房子不能交易，也没有规则说这样的历史遗留问题的房子再次交易，能否再次进行房产登记？其它的房子你都没有批准22平米以下的，事实上让这套房子得到了特殊待遇。
这样的房子又是通过送面积实现的高价格，对于送面积，政府有没有过管理？有，最高不超过20%。但为什么市场上那么赠送面积超过20%的，屡禁不止？这套6平米的房子送面积比例达到了100%！所有的房子都被要求不得违规送面积，但是这套房子不但大大违规了，还成功交易了。
规则在这里，失效了。也就是在这种情况下，有20年楼龄改造的房子，成功的和新建的房子卖到了一样的价钱，市场的优胜劣汰不管用了。
它伤害了市场公平。
所以，这个6平米，折射的是规则的漏洞，这个只能政府去完善，到底是规则本身设计的有问题，还是执行的有问题。
最后说一句，极小户本身是个好东西，全社会仍然需要鼓励开发商对这种产品进行研发创新。这一点我们需要保持清醒，引起舆论喧哗的6平米，只是个案。我不希望看到的管理政策，是政府最后取缔了极小户。
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