未来物业管理轨道路线图与路径

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21

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新华社受权发布了《中共中央、国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（以下简称“意见”）。在这份文件的第四部分“着力补齐城乡社区治理短板”中的第（五）款，专门论述了“改进社区物业服务管理”。

就本人所知，这是以中央文件的形式首次以专门段落论述物业管理。由此，本人曾在私下的座谈会中，探讨物业管理是否会成为国家战略――治理城市的战略手段。

物业管理的国家定位

现就个人的理解来解读上述这份“重磅”文件。至于文件的标题“加强和完善城乡社区治理”，可望文生义，就不做过多赘述。主要来看文件中对物业管理的定位。

首先，对物业管理用专门段落进行论述，而这个论述的归类，是“着力补齐城乡社区治理短板”。这一定位极其明确地告诉社会，物业管理是城市社区治理的短板。至于中央如何做出这个判断，我们虽无从知晓，但这个判断却基本上符合社会、政府以至行业在过往一个较长时期的感知。这些年物业管理在社区治理中的表现，特别是社会舆论的评价，已经成为客观现实。无论物业管理行业如何“自嗨”，如何对外界的评价感觉不公平，总之，外界的定位已经成为既成事实，那就是物业管理行业，实际上是城市社区治理的短板。

我们再来看看，在国家心目中，这些短板的排位。短板共有五大块，依次是：改善社区人居环境，加快社区综合服务设施建设，优化社区资源配置，推进社区减负增效，改进社区物业服务管理。从这个排位可以做出两类解读：一是物业管理的短板在社区治理中尚不是关键性因素，因此处于最后位置。二是物业管理的短板在社区治理中处于最基础的位置，如果物业管理做不好，前面几块短板即使全部补齐也无剂于事。至于做哪种解读，完全看每个人对中国公文及公文背后隐藏的因素的认可度。

国家划定的物业管理轨道

“意见”中，对物业管理的描述全文如下：“加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。探索在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会，督促业主委员会和物业服务企业履行职责。探索完善业主委员会的职能，依法保护业主的合法权益。探索符合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。探索在无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自治管理。有条件的地方应规范农村社区物业管理，研究制定物业管理费管理办法；探索在农村社区选聘物业服务企业，提供社区物业服务。探索建立社区微型消防站或志愿消防队”。

从上述内容可以大略清晰地区分出，国家为物业管理下一步发展所划定的轨道：

第一条轨道：党轨

【路线图】加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。

【可能的路径】党组织进入物业管理已经是确定不移的方向。武汉武昌区多个街道实施“红色物业”已经说明了这一点；江南多地也在积极推进红色业物，并将之作为社区治理的引擎；深圳也在尝试建立社区党支部；包括多个社区治理的社会组织也将成立党的组织作为一项重要任务。还有其他方面的因素，可以在会下探讨。目前我们需要设想的是，这个路径究竟会怎么走？

01

社区或小区建立党支部，这个党支部对业委会、物业企业起领导、监督、指导作用。其中，领导作用的可能性不大，更多的是监督、指导作用。但如果发展到领导作用，也是物业管理行业必须接受的现实。

02

党支部成员列席业主大会、业委会、业主监事会、业主代表大会等会议，对整个会议起监督作用。成员没有表决权，没有发言权，只有监督权和向相关业务政府部门进行反映陈述的权力。

03

党支部成员成为业委会委员，即要求业委会成员中的党员比例，以及党支部成员在业委会成员中所占的比例。这在下面的第二条轨道中已经进行了明确表述。当出现这种情况时，我们应当相信，党员的素质相比普通群众，还是要高一些的，就象从政府、国企、部队出来的人员，其素质相对较高，就是因为这些地方真是一个大熔炉，能够全方位的锻炼人――至于这些熔炉的负面影响，在此不做多论。同样，党员的素质也不能因为出了那么贪官而否定其整体比例要高于普通人群的事实，毕竟有那么道关口为入党把关，这比没有任何把关的业委会成员要严格得多，在当前环境下，用一些有素质的人员强制做为业委会成员，其实是为广大业主负责。

更为主要的是，除了法律之外，还有党纪，这双重约束，使得党员身份的业委会成员更为合格地为广大业主权益代言。

04

建立党组织与居委会、业委会、物业公司议事协商机制。这样的机制实际早已存在，比如深圳的联席会议制度，但最终不了了之。至于本制度的设计能否达成初衷，现在也不敢妄言。

不管是上述哪种途径，让我们需要注意的是，党组织在社区物业管理中的主导权力到底有多大？物业管理的市场行为还会不会充分？业主自治的主观愿望会不会被转移？

第二条轨道：基层政府轨

【路线图】

（1）探索在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会，督促业主委员会和物业服务企业履行职责。

（2）探索符合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

【可能的路径】上述两条路线图，在原文中的表述是不在一起的，在此将之归于一类。上述内容明确表达了强烈意愿，即基层政府对物业管理的强制性介入。首先居委会专设物业管理委员会，这是在政府机构组织架构中的重大突破。也正是因为这一条，本人判断，物业管理已经成为政府治理社会的手段，成为城市基层治理的战略之一。其次，居委会成员兼任业委会委员，则表明政府的强制性介入不仅仅是指导那么简单，而成为日常工作、管理、决策的重要部分。在这样的语境下，物业管理还不是国家治理城市的重要途径么？

第三条轨道：业委会轨

【路线图】探索完善业主委员会的职能，依法保护业主的合法权益。

【可能的路径】就已经走过这么多年的业委会治理而言，整体上是失败的。我们且不管方向是否正确，业权是否回归，我们就来看现实。

深圳应该说是物业管理比较先进的地方，还是物业管理的发源地，是中国第一个业委会成立的地方，自1991年成立内地第一个业委会以来，至今已经26年了，但目前的现实是，深圳所有够条件的小区成立业委会的大约在40%左右。已经成立业委会的能够正常成熟运作的大约在1/3；而能够正常运作又真正为广大业主利益服务的又不足1/3。这么算下来，深圳真正能够运作正常且为广大业主利益服务的业委会不足整个小区的4%。我们所知道的景洲大厦、南天一花园、天然居花园，仅仅只是数千小区中的个例。将近30年的业委会实践运作，还是在国内物业管理相对成熟与先进的深圳，尚且是这种十分不堪的状况，这说明什么问题？说明业委会制度目前成功者都是靠个人，而不是靠制度。所以，业委会轨下一步怎么走，是一个很大的变数。

第四条轨：自治轨

【路线图】探索在无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自治管理。

这条轨道不是主流，是主要轨道的补充，因此，可以不作为一条轨道进行论述。

但从这一条也可以看出，国家鼓励实行自治管理的社区，是无物业管理的老旧小区，而且还要依托居委会。而对大部分新建社区及普通社区，并不鼓励业主自治；也就是说，实行物业公司管理的方式还是未来一段时期内物业管理行业最主要的模式。

第五条轨：农村物业管理轨

【路线图】有条件的地方应规范农村社区物业管理，研究制定物业管理费管理办法；探索在农村社区选聘物业服务企业，提供社区物业服务。

【可能的路径】这条轨道是乡村治理的轨道，且远远没有成型，暂不在此展开讨论。

这里所说的农村，并不是象深圳宝安、光明、龙华的城中村，而是指远离城市以农业生产为主要生活方式的乡村组织。在城市的城中村实行物业管理，虽然也可以称作农村物业管理，但除了产权上的问题之外，其他与城市物业管理没有区别。

第六条轨：安全轨

【路线图】探索建立社区微型消防站或志愿消防队。

【可能的路径】这不是一条治理轨道，是一种辅助手段，一种目标指标。因此，虽然列为安全轨，但可以不作为轨道看待。

从国家将消防列为专项内容进行表述，可以看出对这项工作的高度重视。当然，这与国外高层建筑火灾、杭州保姆纵火引发的灾难有密切关系，但也不可否认，国家对生命的关怀，已经高度体现。

此外，消防安全只是其中之一，以此为代表，让解读者可以更深入地发挥，即只要是关系到人的生命的元素，都是物业管理以至社区治理必须予以高度关注的。而这项任务不单单是物业管理的问题，而是整个城市、政府都必须予以关注的问题。

物业管理企业如何变轨并轨

在新的形势下，物业公司如果不能够认清方向，将会出现很大问题。中国的企业家应该认清一个事实，即不讲政治的企业家绝不是一个成功的企业家。当然，这里的政治不去进行区分，只站在整个社会的治理层面而言。

从前面的解析可以看出，物业管理已经走了36年的道路，有可能要变一变路径了，如果在这种关键时候还不能认清方向，还一味埋头走路，终将走向歧路，甚至是不归路。

所以，当前的物业管理行业、企业，以至于与物业管理行业有关的基层政府等关联单位、机构、组织等，均应考虑的是，下一步如何变轨，如何并入国家归定的轨道，这样才是为企业负责，为员工负责，为业主负责的行为。

至于如何变轨并轨，各人有各人的理解，各企业有各企业的路径，也不是某一个人能够全面预测得到的，既如此，留个空白的想象空间，让物业管理行业的十几万家企业、以及更多的关联行业，自由挥洒吧，那才是未来的未知的魅力。

来源：和谐社区

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