法院发布的物业纠纷审理白皮书！这些情况拒缴物业费法院不支持

业主和物管之间的纠纷，已成为一个不可回避的社会性话题，随之产生的诉讼也在增多。

萧山法院近日发布的物业纠纷案件审判情况显示：2016年受理733件物业纠纷案，审结710件；2017年受理910件，审结1014件（含积案）；2018年1-7月受理1060件，审结899件，预计全年受理超过1800件。

区法院速裁庭庭长诸灿祥表示，庭审中，作为被告方的业主抗辩理由多样，最重要的理由是物管服务不到位。需要提醒大家，有些情况拒交物业费，法院不支持。

因物业公司履约存在瑕疵拒缴物业费

法院不支持

案例：2011年6月，物业公司与蒋某所在小区的开发商签订前期物业管理服务协议一份，约定为小区提供物业服务。合同约定若业主逾期未足额交纳物业费，需按每日千分之二的标准支付违约金。

因所在小区存在地下车库采光井玻璃及单元电梯吊顶破损一直未修理，小区虽为封闭式小区但外来人员进出未登记，绿化被破坏、卫生状况差，地面车位管理混乱等问题，业主蒋某以物业公司未按合同约定履行义务为理由，拒绝交纳物业管理费。物业公司经多次催讨未果后，向法院提起诉讼。

判决结果：蒋某需在法院判决生效十日内支付物业公司物业费4405.24元，驳回物业公司的其余诉讼请求。

法官说法：开发商与物业公司签订的物业服务合同对小区全体业主均具有约束力。物业公司有依约提供物业服务的义务，并积极回应业主的合理要求，不断改善物业服务水平；业主有依约交纳物业费以及配合物业公司物业管理服务、共同维护小区和谐秩序的义务。

业主对物业服务不满意，可通过向有关部门投诉、组建小区业主委员会另聘物业企业、提起相应违约或损害赔偿之诉等方式维护权益。拖欠或拒付物业费并无合法理据。

以房屋质量问题等理由拒缴物业费

法院不支持

案例：2009年5月，某房产开发商与物业公司签订了小区《前期物业管理服务合同》。2014年10月27日，小区业主委员会成立后与物业公司续签了《物业服务合同》，约定收费方式及标准不变。

2009年6月杨某装修入住后，不到半年就发现因外墙体裂缝雨天渗水导致装修霉烂，物业报修后仍未能彻底解决。2010年间家里接连两次有人入室盗窃，财物失窃，老人受到惊吓后离世，监控设施查无效果。2015年3月，杨某住房前排房屋承租户擅自经营餐饮，排放的油烟严重影响杨某居住生活。

为此，自2010年3月起至2017年3月杨某一直拒绝交纳物业管理费。杨某还提出，家中于2010年发生两次盗窃后，当班物业公司经理曾口头同意免交当年的物业费，但该当班经理早已离职，物业公司亦不予认可。

判决结果：法院支持物业公司的物业费主张。

法官说法：物业服务针对小区全体业主，具有服务的涉众性、同质化的特点，个别业主的特殊抗辩不代表全体业主的意见，物业服务费系全体小区业主对物业必要成本支出的分摊，是物业公司运营的基本物质保障，不因个别业主的特殊事由予以减免。

墙体开裂属房屋质量问题，不应在物业服务合同法律关系中解决，杨某应依据有关法律规定和商品房买卖合同的约定向开发商主张；财物被盗损失，业主可另行提起违约之诉或侵权之诉；关于油烟影响涉及相邻关系和行政管理事项，不属于物业服务合同纠纷，不应在物业服务合同纠纷案件中处理，业主可另行主张维权。

以对当届业委会不认同为由拒缴物业费

法院不支持

案例：2011年12月28日，某物业公司与某小区业主委员会签订《物业服务合同》，并在合同签订后依约为涉案小区提供物业管理服务。

黄某作为小区业主，在获得物业公司提供的物业管理服务后，以对物业服务不满意、对业主委员会成立的合法性及业主委员会选聘物业服务企业的程序存在质疑为由，拒绝缴纳物业服务费。

判决结果：法院支持物业公司的物业费诉请。

法官说法：黄某未能提供证据证明，承担不利后果。业主委员会与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

业主以不知情或并非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予支持。在无证据证明物业明知业主内部自治事项不合法，且合同签订后物业实际提供了物业服务的情况下，法院可依合同约定支持物业费诉请。

来源：萧山日报 记者 周颖 徐升

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