业主违章搭建，物业公司怎么办？

物业新视野 2023-09-11

物业法眼

春分将至，气候回暖，正是装修高峰的好时节。生活中人们对于房屋的装修不仅包括室内装修，有时候也会对外部空间进行改造，甚至还会有违章搭建等。如火如荼的装修承载了业主的希望，却也给物业公司带来了不少的烦恼。对于业主违章搭建的行为，物业公司该如何是好？我们来看看别人家的物业公司都是怎么做的。

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别人家物业公司一：【强拆】

【基本案情】

张女士买了一处住房，后请工人对该房屋进行装修。在此过程中，她在厨房外北阳台上搭建了一间约8.5平方米的厨房，且进行了内外装修，系违章建筑。

某日，物业保安人员来到张女士房屋，限装修工黄某5分钟内离开房间。黄某离开后，该物业公司的有关人员将张女士家的北阳台厨房吊顶、屋顶、墙体等多处砸烂。第二天上午，张女士找到物业公司负责人交涉未果。当日晚6时许，物业公司的邱某带领该公司数人，从张女士邻居的窗口跳入张女士家北阳台，将其违章搭建的厨房全部砸毁，厨房内的生活设施及物品全部被毁坏。

事后，张女士与物业公司多次交涉未果，遂将物业公司告上法庭，要求判令物业公司赔偿物品损失费2.3万元、精神损失费5000元，并要求物业公司承担本案全部诉讼费。

物业公司提出，外阳台上搭建的厨房是违章建筑。此外，张女士要求赔偿精神损失费没有法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

张女士指出，自己对搭建的厨房是违章建筑不持异议，但物业公司无权拆除违建，由于物业公司的损害行为，毁坏了自家外厨房自来水管及厨房排油烟气管等。由于自来水管损坏漏水，还造成邻居家厨房、餐厅装潢受损，费用达4685元，要求物业公司一并赔偿。

【法院观点】

张女士搭建的厨房虽系违章建筑，应当拆除，但该权利应由行政主管部门行使，物业公司作为物业管理部门，无权行使此权利。作为厨房的搭建人，张女士投入的建筑材料、人工费用及厨房内的生活设施、物品系其合法财产，理应受法律保护。物业公司擅自闯入对方民宅，毁坏财物属不法侵害行为。该公司的侵害行为与原告财物受损有直接的因果关系，由此所造成的损失理应予以全部赔偿，具体赔偿数额以鉴定结论为准（鉴定结论总损失额为1.2万元）。

【案件简析】

《物权法》第四条规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”；《行政强制法》第四十四条规定“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除”。即业主虽然进行了违章搭建，但如果相关材料设施系其个人合法财产，则受法律保护，物业公司并非行政机关，无权强行拆除。物业公司应避免采取暴力强拆等措施，不应破坏业主个人财产或造成人员伤害。

别人家物业公司二：

【起诉业主要求恢复原状】

【基本案情】

游某购买了苏州工业园区湖滨某别墅。物业D公司与游某及案外人开发商签订《前期物业管理服务协议》，该协议确定由物业D公司对该小区负责前期物业管理工作；游某应自觉遵守《某别墅临时管理规约》。该管理规约规定，业主在装修时应当保持小区的规划建设原貌和楼宇外貌整体美观，不得改变物业的外表外墙，不得私自在物业的外墙表面或阳台部位涂抹、开洞或以任何方式改变其外观。

装修过程中，游某向物业D公司出具《装修管理承诺书》，再次明确了装修会遵守相应法律、法规及业主临时管理规约。后物业D公司发现游某在装饰装修过程中擅自将后院公共围墙破坏并开设门洞安装了出入后花园的大门。

物业D公司遂起诉至法院，请求法院判令游某将相应围墙恢复原状。

游某认为物业D公司没有业主的授权，无权以自己名义起诉，故要求驳回其请求。

【法院观点】

法院经审理认为，根据相关法律及管理规约的规定，业主违反物业服务合同，或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。物业D公司作为涉案房屋所在小区的物业管理企业，其有权以自己名义提起诉讼。被告游某违反了相应的管理规约及相关法律的规定，物业D公司要求恢复原状之请求合法有据，应予支持。

【案件简析】

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。小区物业管理规约系业主共同制订，在不违反法律强制性规定情况下，对于全体业主具有约束力。游某未经允许，擅自将后花园部分围墙拆除后装大门的行为，违反了小区管理规约及法律规定。物业D公司根据相应管理规约的约定以及法律的相关规定，可以以自己名义提起诉讼，无需经业主有效授权。

上述两个案例中物业公司采取了不同的方式来应对业主违章搭建行为，但采取暴力措施的物业公司付出了赔偿金的代价，另一家物业公司在沟通、劝阻等方式无果的情况下，选取了起诉业主的方式，取得了良好的效果。该案也被苏州工业园区人民法院列为2019年度物业纠纷典型案例之一，为清理违章搭建，创造和谐小区提供了切实可行的实践路径，具有十分重要的意义。

此时我们需要思考一个问题，物业公司无视业主违章搭建行不行？

别人家物业公司三：【不管】

上海九亭城管中队连续接到居民投诉，反映某小区内127号、41号业主正在违法搭建。后执法人员赶赴现场勘察，发现小区127号业主正在4楼搭建阳光房，41号业主正在2楼扩建阳台。执法人员当即对这两户业主立案调查，并责令拆除。与此同时，执法人员来到该小区物业公司了解情况。

对于小区内出现的两处正在搭建的违建，物业公司有无巡查发现？有无劝阻？有无开具《整改通知单》？有无向相关部门上报该情况？面对询问，物业称曾上门劝阻、制止过，但几番寻找也拿不出相应证明材料。随后，该物业经理来中队接受处理，辩称因为公司人员调动，导致小区内出现新增违建无人管理。

九亭城管中队对该陈述和申辩不予认可。经查，该物业公司的行为违反了《上海市住宅物业管理规定》相关条例。依据《上海市城市管理行政执法条例实施办法》相关规定，九亭城管对该物业公司作出了顶格罚款1万元的处罚决定。同时，由于该事件造成小区业主邻里矛盾，更提高了后续城管执法成本，性质较为严重。中队随后将相关违法情况抄告区物业管理中心，对该物业企业和项目经理作出各扣除信用分6分的处理并计入不良信息。

所以说，物业公司能不能不管？当然不行！

无论是《江苏省物业管理条例》还是《苏州市住宅区物业管理条例》都规定，对于业主违章搭建行为，物业公司应当劝阻、制止，并督促改正。拒不改正的，应当及时告知业主委员会和有关行政管理部门。这是物业公司的职责所在，因而物业公司必须重视这个问题。

苏州市住房和城乡建设局印发了《苏州市物业服务企业及项目经理违法违规行为减分分值标准》和《苏州市物业服务企业及项目经理优良行为加分标准》，明确物业公司对于业主违章搭建不作为的，责令改正，并对物业公司和项目经理分别减三分。

对于业主违章搭建行为，物业公司可以管，必须管，但是怎么管？结合相关规定及经验，我们提供如下建议供物业公司参考：

1	发现业主有违章搭建行为的，上门进行劝阻、制止，同时做好上门劝阻的相关记录（最好摄像留存）。
2	可以向业主开具《整改通知单》并送达业主，业主若拒收，可采取张贴形式并拍摄留证。
3	若业主不予理会或未有整改，将相关情况书面告知业委会及城管等部门，可使用EMS送达，保留好相关面单。
4	可以通过起诉的方式要求业主恢复原状（物业公司权利，非必须起诉）。