两百万到上千万，实踩锦江区二手房！
春秋只在战国前，成都只有冬夏天！
在28℃的春天，穿着毛衣去踩盘是一种怎样的体验~
昨天，君君尝试了，差点给我捂出痱子，就为了兑现给你们的承诺，锦江区二手房实踩终于来啦~
年前君君已经实踩过高新区和青羊区的二手房，感兴趣的宝子可以戳这里：高新区二手房 青羊区二手房
还是老规矩，本次实踩依旧选择了锦江区热度比较高的几个板块：攀成钢、东湖和川师，有豪宅有刚需，大家按需自取。
好了，话不多说，走着！
豪宅代名词攀成钢
挂牌价高成交量少
君君实踩的第一站，那必须是攀成钢，作为成都豪宅区代名词，攀成钢不知道被多少项目和板块碰瓷过。
去年12月蓝润珑门取证开盘，2.3-2.8万的精装价格，三倍熔断；而ICC天峻1132套住宅变保障性租赁住房更让苦等它的人直接懵掉。
买不到新盘，就看二手呗！
可是君君实踩发现，这个区域的二手房可能并不那么好买。
首先，挂牌价高
区域内指导在2.9-3.7万之间，而中介小哥称实际成交价在3.5-5.5万左右，品质好的仁恒滨河湾、伊泰天骄等套四户型总价都是上千万，其他楼盘套三户型总价也是五六百万起。
其次，成交量少
中介小哥的话原话是这亚子滴：
部分房源实况
仁恒滨河湾，攀成钢的扛把子，中介小哥说房东要价都在5万+。君君看了一套125㎡套四，房东挂的648万，单价5.1万左右。
伊泰天骄，基本可以跟仁恒媲美，主要是面积大，最小面积268㎡，小哥称房东报的总价1300万起，单价也在5万左右。
绿地锦天府， 有大平层和别墅，最小面积185㎡，房东挂出来的单价在4.5万左右。
吉宝凌云峰阁，137㎡套三双卫，551万，单价4万出头，价格可以谈，明年1月满5年，房东卖房是因为娃娃读完书了。
乐天圣苑，从户型来看其实属于刚需小区，有70多平的套二和80多平的套三，最大面积才112㎡。
中介小哥给君君看了一套112㎡的套三双卫，总价400万，单价3.5万，降过价，之前价格415万，需要自己配软装，处于开发商交付时的原始精装。
天誉花园，139㎡套三双卫，总价546万，单价3.9万，已满五年，该小区无指导价（同开发商的天誉南庭指导价3.2万），在区域内属于性价比较高的。
片区特点
1、整体房龄较新，大部分是2014-15年的房子。而且整个区域也比较新，道路宽敞，绿化美观，不愧是响当当的豪宅区。
2、小区众多，面积跨度也大，有套二套三，也有大平层别墅，能够买组不同人群的需求。
3、学校优秀，片区内有盐道街小学（通桂校区）、成师附小（慧源校区）、七中育才（汇源校区）等，这个配置在整个锦江区都是数一数二的。
4、商业仍然需要等待，商业一直是攀成钢的痛，目前只有环球汇，据说成都文华广场和ICC的商业成都环贸ICD今年都会开业，可以期待一下！
新贵东湖板块
均价3万，刚需改善都可选
位于东二环的东湖，被称为锦江人民的一块翡翠。
由东湖衍生出来的东湖板块自然也成了宜居的代表，东湖板块的最后一个新盘中港东湖壹号最近批次开盘总价469万起，还是清水，均价29999元/㎡。
而这个单价，仍然是低于周边二手房价格的。
整个东湖板块的次新小区不多，华润翡翠城1-5期、东湖国际、人居东湖长岛、中港CCpark，其中人居东湖长岛还在限售期。
也就是说，整个东湖板块可选的范围不多。
部分房源实况
翡翠城，中介小哥称整个小区的实际成交均价在3.8万左右，具体而言，有一套88㎡的套三，房东报的总价310万，单价3.5万左右，属于比较常规且抢手的户型；
翡翠城
另外五期还有顶跃户型，3层，建面77㎡（只算了一层的面积），实际做套四套五都可， 房东要价490万。
东湖国际，有平层也有跃层，中介称普通平层均价2.9万左右，跃层均价3.5万左右。
君君帮你们看了套89㎡的跃层（两层），总价280万，单价3.1万，小哥说前两个月成交过同类户型，成交总价在295万左右。
东湖国际
另外，中介小姐姐还帮着找了两套平层户型，132㎡平层套四，次顶楼，总价365万，单价2.7万左右。88㎡的小套三，总价275万，单价在3.1万左右。
中港CCpark，小区成交均价在3万左右，其中的二期价格要低一点，两万七八能买到，不过二期与商业相通，属于开放式小区。
君君看了一套125㎡套三，因为是清水，价格稍低一点，345万，单价2.7万。
片区特点
1、依靠东湖，环境是没得说。
2、交通便捷，二环高架+地铁6号线、8号线，去哪都方便；
3、商业强悍，原本就有人气颇高的锦华万达，中港商业又与龙湖合作了，将打造龙湖锦江天街。
龙湖锦江天街在建
4、学校一般，除翡翠城外（翡翠城业主直读成师附小华润校区），其他小区都是读盐道街小学（东湖分校），另外中港旁边有中学在建，据说有点来头，知道的业主评论区走一波。
如果说攀成钢是纯豪宅板块，东湖是改善+刚需板块，那么川师就算是纯刚刚板块了。
区域内的小户型较多，价格也相对较低，指导价1.7-2.5万左右，实际成交价2-2.8万左右，两百万左右就能拿下小套三。
如果预算有限，但又想要在三环内选择一个配套成熟，居住氛围浓厚的区域，川师板块是不错的选择。
部分房源实况
比华利国际城，一共有三期，价格略有差异，中介小哥也热情给君君看了部分房源。
一期 08、09年的房子，指导价1.7万/㎡，实际成交均价2.1万左右；
二期11、12年的，指导价约2.2万/㎡，实际成交2.6万左右；
三期15年的，指导价约2.2万/㎡，实际成交2.8万左右。
中介小哥给看了一套二期91㎡套三双卫，总价235万，单价2.5万左右，不过不能拎包入住，需要重新装修。
另外一套103㎡套三双卫，280万，单价约2.7万，装修不错，可直接住。
一期的小户型不太好，大户型还将就，比如140㎡套三，295万，单价2.1万。
锦江国际花园，小区没有指导价，户型以刚需为主，80多的套三。据贝壳二手房数据显示，挂牌单价在1.8-2.3万/㎡左右。
其中84㎡的套三户型总价152-195万左右。且大部分房源都没满五年，有5.3%的增值税。
华润凯旋天地，也是一个刚需小区，指导价约1.9万/㎡，实际成交均价2.5万/㎡左右，不过也没有满5年。
万科城市花园，02-07年的房子，房龄比较老，小区指导价是2.5万/㎡，实际成交价相差不大，普通的套三户型2.6-2.8万左右。
君君看了一套113㎡的套三户型，挂牌价315万，单价在2.8万左右。
评论区聊一哈
跨度如此大的锦江区二手房
你选哪里？