一勺言 | 致命4号文，8大罪名，2018楼市压力测试，谁是祭品？

周末偷袭，中国银监会意外公布了一份措辞严厉的文件，「关于进一步整治银行业市场乱象的通知」，一时刷屏各大财经金融新闻端口。

文件编码银监会2018年第4号文，共分为三个文件，分别简称为：「通知」，「意见」与「工作要点」。

层层递进，非常有讲究。

多个行业被点名。

房地产在「通知」与「意见」中并未体现，但出现在了「工作要点」的第二条「违反宏观调控政策」的第二项。

「违反宏观调控政策」这个罪名严重不严重呢？

2017年，从年初到年底，我们看到如此众多的鲜活商业案例，以及「被案例」，不管背景怎样，你可以自己先思考两分钟。

除此之外，这份近三千字的文件，还提及了多个针对性「罪名」：

1，「公司治理不健全」，共分为股东与股权，履职与考评，从业资质三方面；

2，「影子银行与交叉金融产品风险」，共分为违规开展同业业务，理财业务，表外业务；

3，「侵害金融消费者权益」，共分为不当收费，不当销售；

4，「利益输送」，共分为向股东输送利益，向关系户输送利益；

5，「违法违规开展业务」，共分为违规设立机构，违规开展存贷，违规开展票据，违规不良资产处理；

6，「案件与操作风险」，共分为员工管理不到位，内控管理不到位与案件查处不到位；

7，「行业廉洁风险」，共分为业务经营，信息管理与监管履职方面。

加上「违反宏观调控政策」，一共八大罪名。

如果我们想与房地产联系起来，那么，这八大罪名，除了第三条罪名之外，几乎每一个都高度具备与房地产深度关联的接触界面与可能性。

比如，第一条，指向开发商入股甚至控股银行的真实目的；第二条为各种基于房地产权益的信贷创新或曲线操作，大开方便之门；第四条与第六条，是银行与开发商案件的重灾区。

因此，你完全可以把这个4号文件视作一份「房地产专项整顿文件」。

如果以这样的规格标准来看，我泱泱大房地产行业，已经多少年没有获得如此高的「政治待遇」了。

在4号文中的房地产「直接罪名」中，一共五条。其中，两条指向开发商，三条指向消费者。

银行虽然是文件的直接喊话对象，但是相信板子最后都是打在了开发商与购房者身上。

我把这五条「罪名」名翻译成民间语言：

1，开发商买地，必须用自有资金，银行不得提供任何支持；

2，证件不全，以及资金本未到位，开发商项目贷款不能获批；

3，买房人首付必须遵循调控政策；

4，银行体系不能为「首付贷」的产品设计、筹资与发放提供任何支持；

5，不能透支银行卡、挪用消费贷，投入到购房中。

在这样一个措辞严厉、对底细门清儿的新文件面前，我们到底是相信呢，还是相信呢？它会对2018年的楼市会产生什么样的短期影响呢？

谈谈几个观点。

一，宁可信其有。

2018年，从开发商到购房者，都要做各自版本的压力测试。

开发商前半夜想想买地，想想如何增长，后半夜想想自己的销售中有无资金猫腻；买房人前半夜想想买房贷款有没有银行关系，后半夜想想这个关系到底硬不硬，有多硬？

总之，有则改之，无则加勉。

2017年有如此多的商业硬汉跌落，更有成群结队的商场「黑天鹅」出现，殷鉴不远，你是要赌自己运气好，还是赌个头小天塌压不着呢？

2018年，我们对4号文的「潜在杀伤力」有再高的猜测，都不应为过。

二，不当祭品。

过去十五年，房地产行业呈现了一个非常有意思的特征。

前十年，开发商追逐「金主」。谁绑定金主，谁率先解决了资金的数量难题（甚至资金成本高低都没有那么重要），谁便具备了扩大产能的机会，在中国式过剩产能的逻辑下，谁便是销售额排行榜之王；

后五年，开发商追逐「地主」。开发商的资本原始积累比十年前更强，全国化扩张也让开发商的资金池调配能力更强，因此，相对于土地原料，「金主」价值相对下降，拥有了好的、便宜的土地，嫌贫爱富的「金主」甚至会主动向你靠拢。在这个阶段的房地产的产能模式下，谁率先解决了土地持续供应难题，谁可能成为排行榜之王。

这种从「金主」到「地主」的追星风格切换，可以解释这个产能模式下，开发商对特色小镇、产业新城、大规模旧改、城市一级开发、传统国企混改的热烈追逐，幕后不是对风口新事物的拥抱，而是土地逻辑：通过解决土地问题来解决资金供应问题，这是一个重大转变。

不过，二者难以完全分开。这种风格成功切换背后，有市场上升大周期与银行的地产融资创新提供了关键支持。

而现在，我们十分关心，来自「金主爸爸」的爸爸打算叫停新游戏后，土地资金游戏被去强制去杠杆，这个风格切换会产生什么新变化？

2018年，我们宁可悲观一些：你愿意当4号文的祭品么？小心为大。

三，杠杆辩论。

4号文，抓住最本质的一点是，通过给买房人去杠杆，降低它对开发商的杠杆支持；通过对开发商去杠杆，倒逼开发商减小对市场原料的胃口，对房价的预期。

这个「倒逼」链条大家并不陌生，是过去多轮楼市调控中的常见逻辑。它能否发生作用，有三个对手：1，是否触及地方政府对地价的最低容忍度；2，如何克制银行体系自身的放贷冲动；3，这么多年以来，开发商对土地储备贷款的依赖，也一直处于一个下降通道里。

但是，在一个行政特征日益主流的调控氛围里，以往并不起效的楼市调控推演，今年未必管用。所以，结论仍是，小心为上。

四，杠杆不是去了，而是转移了。

银监会卸掉银行对开发商土地储备的贷款支持，银行严查对购房人的首付贷款与消费贷款的违规使用，都是为了从根子上给整个地产产业去杠杆。

这个时候，开发商为了实现持续销售增长，大概率有两个选择：

1，自己给购房人提供比2017年更好的首付分期政策，相当于，开发商给购房人加杠杆。这在难卖的城市会更加明显。

2，要求购房人自己提高首付支付条件，否则不卖给你。这相当于，要求买房人自己给自己加杠杆。这在一批不愁销售、卖方市场的城市会更加明显。

冰火两重天，年年都有。降低下来的杠杆不是凭空消失了，而是转移了。没毛病。

五，资金「黑市」。

历史经验显示，对金钱的需求进行管制，往往会制造出一个体制外的「黑市」价格。

2017年，是著名的坍塌之年。这一年，以各种「宝宝军团」为标签的互联网金融大狂欢进入最后的死亡螺旋坠落，各种风口上的新商业奇观，都在常识面前纷纷剥落。这一景观还将在2018年生成，发生与落幕。

如果需求确实旺盛存在，那么，管制的越严格，反弹的越高涨。房价，资金价格莫不例外。

那么在2017年发了长债、便宜债的开发商，在昂贵而致命的4号文面前，可谓又一次吃到了「管制红利」。

六，宁可撑死，不能吓死？

说了这么多，这个4号文真的有那么厉害么？有一种情绪其实很流行：宁可撑死，也不能被这一纸文件吓死。

虽然4号文中，确实有这样的提法，要坚决防范「处置风险的风险」。意思是，不能为了解决一个问题，又创造出五个其他问题来。但是，我倒觉得这就像一个官方文件中的例行公事与「免责声明」。漂亮话该说还要说的。

来看看银监会有哪些配套步骤：

6月20日，12月20日，将有两次专题汇报要求。

最重要的是，每个报告中要有1-2个典型案例。房地产界，谁会中招呢？

前段时间，海南楼市平地起风雷，好几个头部房企被中央点名，楼市一夜之间进入休克整顿期，成为向海南建省30周年速度最快的献礼。

你之前预测到了么？

这一次，希望你遵纪守法，克己自律，不要让陈先生、赵先生，接到关于你的举报电话。

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