买方逾期付款违约但不构成根本违约， 法院判决房屋买卖合同继续履行

供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-017）

  买方逾期付款违约但不构成根本违约，

法院判决房屋买卖合同继续履行

--- 汪某诉李某房屋买卖合同纠纷案法律评析

【关键词】

违约  一般违约  根本违约  逾期付款  合同解除  逾期履行

【要点提示】

在房屋买卖合同履行过程中，如果买方有逾期履行交付首付款的违约行为，但没有出现根本性的违约，当双方不能协商解决，卖方诉讼到法院要求解除合同，而买方提起反诉要求继续履行合同时，法院通常会判决合同继续履行。

【案情简介】

原告、卖方：汪某

被告、买方：李某

第三人、居间方：某公司

2015年11月，汪某、李某在某公司的居间下签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定：一、汪某将其位于北京市昌平区某小区的402号房屋出售给李某；二、房屋合同价款166万元，家电等配套设施作价127万元，成交价总计293万元；三、支付方式：1、合同签订当日，李某给汪某支付定金3万元，2、2015年12月某日办理提前还款当日，李某给汪某支付购房首付款37万元，3、该房屋解抵押、银行批贷后，双方即可办理过户手续，过户当日李某给汪某支付剩余首付款137万元，4、其余116万通过银行贷款支付。四、过户日期：在某公司告知李某和汪某可以办理权属过户的7个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理过户手续。五、违约责任：1、如李某逾期履行支付首付款之义务，每逾期一日，需按照房屋总价款的日万分之五向汪某支付违约金；2、如李某逾期履行支付首付款之义务超过15日，则构成根本违约，汪某有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同。

合同签订当日，李某支付给汪某定金3万元。2015年12月某日，李某支付给汪某37万元。2016年1月25日，某公司收到银行贷款批贷通知，并于当日通知李某。1月28日，某公司告知汪某批贷情况。1月31日，汪某联系李某商量付款过户一事，并告知自己将与2月5日离京过春节，李某表示现不在北京无法配合。2月5日，李某短信告知汪某可以付款，但汪某已经离京。2月23日，汪某返京后与李某、某公司商谈合同履行问题，表示如果继续履行合同，希望李某支付10万元违约金以弥补房价上涨造成的损失。

双方协商未果，汪某以李某得知批贷后，未积极办理过户，故意拖延过户且逾期履行协议约定义务超过15日已构成根本违约为由，于2016年3月7日向李某发送了《解除合同通知书》，李某于3月8日收到，表示不同意解除、不同意支付违约金。

汪某执意要求解除合同将李某诉至法院，请求：一、解除汪某、李某与某公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、李某支付违约金60万元。随后，李某也提起了反诉，请求：一、继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、汪某支付违约金60万元。

【法院判决】

法院经审理后判决：一、继续履行汪某、李某与某公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；二、李某给付汪某违约金6万元。

【案件评析】

一、本案的争议焦点有2个：

1、买方李某的行为是否构成违约？

汪某、李某与某公司签订合同时约定：“该房屋解抵押、银行批贷后，双方即可办理过户手续。在某公司告知李某和汪某可以办理权属过户的7个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理过户手续。过户当日李某给汪某支付剩余首付款137万元。如李某逾期履行支付首付款之义务超过15日，则构成根本违约，汪某有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同。”

在合同实际履行过程中，2016年1月25日，某公司从银行获知批贷情况。当日，某公司将批贷情况告知李某。1月26日，某公司将批贷情况告知汪某。结合合同的约定，可以推定137万首付款的付款期限应该是自1月26日起至2月3日止的7个工作日内。1月31日，当汪某联系李某商量付款过户一事，并告知对方自己将与2月5日离京过春节时，李某表示现不在北京无法配合。2月5日，李某又短信告知汪某可以付款，这说明2月3日之前李某不具备支付首付款137万元的条件，故法院认定李某未按照合同约定履行付款义务，存在违约行为。

2、买方李某是否构成根本违约？

合同约定中所指的“超过15日”的起算时间应自李某未按合同约定的履行期限履行义务的时间，也就是自2016年2月4日起至2016年2月18日，也就是说当李某截止到2月19日起仍然表示不能支付首付款，那么其行为就构成根本违约。但是，2月5日，李某已经明确向汪某表示可以支付房款，汪某却因已经离京的自身原因导致不能接受房款及履行过户义务，故法院认定李某虽存在违约行为，但尚不构成根本违约！

二、根本违约与一般违约的区别是什么？

合同成立生效后，如果合同一方当事人不履行合同或者履行合同不符合约定，即构成违约。

从违约的严重程度划分，可分为一般违约和根本违约。一般违约常常并未使非违约方遭受重大损失，亦未动摇合同存在的基础。其法律效果是，守约方可以主张违约方按合同约定支付违约金、赔偿损失或者继续履行合同。如果违约方存在违约行为达到了一定的严重程度，违约的后果已经妨害了合同目的实现，即为根本违约。

根本违约常见如下四种情形：一、完全不履行，构成根本违约；二、在瑕疵履行中采取修理、更换方式仍达不到合同目的，构成根本违约；三、迟延履行致使不能实现合同目的或迟延履行主要债务，经催告在合同履行期内仍未履行，构成根本违约；四、部分履行妨害合同目标的实现，构成根本违约。根本违约的法律效果是，守约方可以解除合同并要求对方承担违约责任。

合同法对根本违约的构成是有严格界定的，目的在于防止一方当事人在对方违约以后滥用权利，本案中法院的判决即体现了这一思路，是妥当的。被告李某仅迟延2日表示愿意支付首付款，不构成根本性违约。原告在这种情况下，提出解除合同不但违背了双方订立合同所期望的利益，而且将会导致被告投资数万元资金得不到收益的较大损失。从公平地保护双方的合法权益和维护合同的交易稳定出发，法院判决原、被告双方继续履行合同。同时，因为李某已经构成一般违约，法院综合评估汪某的损失，判决李某支付汪某一定费用的违约金。

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