买受人逾期未支付购房款，出卖人依据合同约定行使解除权，法院为何未支持？

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

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买受人逾期未支付购房款，出卖人依据合同约定行使解除权，法院为何未支持？

——于某与郭某房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

房屋买卖合同 网签 迟延履行 逾期付款 违约 继续履行  约定违约金  调整违约金  解除合同 约定解除权  房屋买卖三方协议

【要点提示】

房屋买卖合同双方当事人就网签产生争议不足以导致合同无法履行的，根据诚实信用的履约精神，双方应当积极磋商，有效配合，继续履行。

【当事人信息】

原告：于某（买受人/反诉被告/被上诉人）

被告：郭某（出卖人/反诉原告/上诉人）

第三人：某公司（居间方/中介公司）

【案情简介】

2016年1月19日，于某作为买受人与郭某作为出卖人在居间人某公司的居间下签订了《房屋买卖三方协议书》，约定：……1.总成交款人民币9000000元；2.买受人承担本次房产交易中的全部税费；3.付款方式：贷款；4.……；（2）2016年4月30日办理完毕权属登记手续；……。

2016年1月23日，于某与郭某签订了《房屋买卖合同》，约定：……；该房屋成交价格为597万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为303万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；买受人申请办理抵押贷款，拟贷款金额为人民币200万元。……；逾期付款责任，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理，按照逾期时间，分别处理，1.逾期在十五日之内，自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日结算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十五日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过十五日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十五日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……；当事人双方同意，于2016年5月31日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

2016年1月23日，郭某与于某签订了《补充协议》，约定：……买受人在已签订的《房屋买卖合同》第四条第（一）款和第（二）款约定的价款总和共计为人民币900万元，具体支付日期为：1.买受人应于签订《房屋买卖合同》当日支付给出卖人购房定金人民币10万元；2.买卖双方同意于办理该房屋权属转移登记手续前三个工作日，将购房款人民币685万元，在浦发银行东三环支行进行资金监管，于取得新房屋所有权证后当日解冻给出卖人；3.剩余购房款人民币200万元，买受人于办理完毕该房屋权属转移登记手续后以银行贷款形式支付给出卖人；支付期限为：银行取得买受人名下该房屋的他项权利证后三到五个工作日（具体时间以贷款银行实际办理情况为准）；4.剩余购房款人民币5万元，买受人于办理完毕该房屋物业交接手续当日支付给出卖人；买受人贷款应于2016年3月1日前向银行申办抵押贷款，出卖人有义务积极配合，提供相关资料及签署有关文件材料等。如果出卖人或买受人未按以上期限履行各自义务，则违约方应按日向守约方支付该房屋成交价万分之五的违约金；……

某公司曾向于某及郭某发送了落款日期为2016年5月14日的《告知函》1份，其中显示：合同约定的办理权属转移登记手续的时间为2016年5月31日，加上合同中约定违约超过15日守约方可以单方解除合同，因此最晚应于2016年6月15日前办理完毕过户手续；……请务必按照履约提示中约定的时间出面配合办理相关手续。如本人或配偶时间不便，可以公证委托代理人办理，如因乙方未能按时办理相关手续导致未能在约定的期限内办理完毕权属转移登记手续，守约方有权依据《房屋买卖合同》及《补充协议》追究违约责任，请交易双方知悉，确有不便之处，不能在期限内配合办理相关手续，请交易双方自收到协议后2日内文字告知居间方，居间方协助甲乙双方签订延期协议，避免出现违约。

于某在收到某公司的《告知函》后，向郭某和某公司发送了落款日期为2016年5月16日的《告知函》1份，其中显示：依据合同约定，也为更好地履行合同义务，保障交易顺利进行，按时办理完毕过户手续。本人决定改为以公司名义购买，一次性全款支付，以配合在5月31日完成全部房产交易手续，如期让郭某拿到全部购房款，特告知郭某及居间方。望郭某、某公司，于2016年5月23日至5月31日安排好时间，配合本人办理：网签、资金监管、交税过户等手续，以保证共同遵守合同约定，使上述房产顺利交易过户。

后双方发生争议，于某起诉请求：要求继续履行合同，郭某协助于某办理涉诉房屋的转移登记手续。

郭某反诉请求：1.要求解除郭某与于某签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》；2.于某支付郭某2016年3月1日至3月31日期间未履行向银行申办抵押贷款的违约金92535元；3.于某支付郭某逾期付款违约金137万元。

【法院判决】

【一审】

1.于某给付郭某剩余房款人民币890万元，郭某于收到上述房款后协助于某办理涉诉房屋的产权过户登记手续，郭某将涉诉房屋交付给于某；

2.于某给付郭某未履行向银行申办贷款的违约金6万元；

3.于某给付郭某逾期付款违约金100万元；

4.驳回郭某的其他反诉请求。

【二审】

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、买受人逾期未支付购房款，出卖人依据合同约定行使解除权，法院为何未支持？

首先，于某与郭某签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》等合同系双方当事人的真实性意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应遵守，并依法依约履行相应的合同义务。

其次，根据上述合同约定，于某应当在签订《房屋买卖合同》当日支付给郭某定金人民币10万元；于某应当最迟于2016年3月1日前向银行申请办理抵押贷款；于某与郭某应当在2016年5月31日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，于某应当在办理房屋权属转移登记手续前三个工作日，将购房款人民币685万元，在浦发银行东三环支行进行资金监管，并于取得新房屋所有权证后当日解冻给郭某，剩余购房款200万元，于某于办理完毕房屋权属转移登记手续后以银行贷款形式支付给郭某，支付期限是银行取得于某名下涉诉房屋的他项权利证后三到五个工作日（具体时间以贷款银行实际办理情况为准），剩余购房款5万元，于某于办理完毕涉诉房屋物业交接手续当日支付给郭某。于某仅支付郭某购房定金10万元，后未再支付后续购房款。根据上述合同的约定，后续贷款及房款的支付均是以房屋转移登记手续以及物业交接手续的办理作为参考节点来确定，而无论是贷款还是房屋权属转移登记均应以作为前置程序的网签手续办理为基础，但买卖双方未办理网签，中介公司也未组织、协助办理网签手续【有关此部分的解读详见后文：买卖双方未网签，中介公司也未组织、协助办理网签手续，致后续房屋买卖合同无法继续履行，谁的责任？】。因为网签未能办理，由此导致本案中所涉及的部分合同内容无法正常履行。于某的行为在客观上已经构成了违约，郭某可以依据合同的约定行使解除权。

再次，呈上，于某的行为虽在客观上已经构成了违约，郭某可以依据约定获得并行合同使解除权，但，郭某并未依照合同的约定向于某发送书面的解除合同通知，并在2016年5月31日到中介公司处欲配合办理网签及后续房屋权属转移登记手续，由此可见，郭某有继续履行该合同的意思表示，只不过后来郭某认为于某所提供的委托书存在瑕疵，故拒绝办理网签手续。于某未依约提供经过公证的授权委托书，其履约行为确实存在一定瑕疵，但该瑕疵不足以导致合同目的不达，不足以成为郭某拒绝网签以及拒绝继续履行合同的合理、合法事由，故此后合同未能正常履行的责任应在郭某。双方之间就网签产生的争议不足以导致合同无法履行，根据诚实信用的履约精神，双方应当积极磋商，有效配合，继续履行。

综上，一方面，因网签未完成，以致合同约定的后续房款的支付条件不能成就，郭某主张于某逾期付款15日缺乏依据；另一方面，郭某对网签未完成负有责任，郭某并非守约方，故法院判定郭某不能依据合同约定获得解除权，不支持其要求解除房屋买卖合同的诉求。

二、买卖双方未网签，中介公司也未组织、协助办理网签手续，致后续房屋买卖合同无法继续履行，谁的责任？

由于于某与郭某签订《房屋买卖合同》、《补充协议》时于某尚不具备北京市的购房资格，因此在《补充协议》中约定，郭某同意于某将该房屋过户到于某指定的其他人名下（含法人），郭某应积极配合于某指定的人办理税费缴纳及权属转移登记手续，于某应于办理权属转移登记前十五个工作日提供符合购房资格人的相关资料。但，于某并未在办理权属转移登记前十五个工作日（即2016年5月10日前）向郭某提供符合购房资格人的相关资料，而是在2016年5月16日向郭某发送了告知函，在告知函中告知郭某，于某决定改由公司名义购买，并一次性全款支付，以配合在5月31日完成全部房产交易手续，以及望郭某在2016年5月23日至5月31日配合其办理网签、资金监管、交税过户等手续，但于某并未在告知函中将公司名称及相关信息告知郭某。按照常理，于某作为购房人其办理贷款申请应当是以其与郭某就涉诉房屋办理网签手续为前提，虽然双方未约定具体办理网签的时间，但根据双方约定的于某办理贷款申请的时间可以推定出于某与郭某应当在2016年3月1日前就涉诉房屋办理网签手续。而在该日期前于某与郭某并未办理网签手续，中介公司亦未组织、协助双方办理网签手续，各方也没有就办理网签的具体时间以书面的方式进行约定。

关于网签未能办理的原因，于某表示系郭某拒绝办理网签，郭某则主张于某未能向其提供具有购房资格公司的信息以及未向到场代办人员出具符合约定的公证授权委托书，以致其无法核实网签主体，故其拒绝办理网签系属合理。

法院审理后认为，关于网签主体，双方均认可涉案房屋应当过户于案外公司，现于某主张其已向中介公司提供了购房公司具体信息，中介公司亦予以认可并表示已向郭某转告了该信息，结合中介公司已向郭某发送了网签合同草拟版、各方已确定了网签时间并在约定日期准备实施网签行为的情况，郭某现主张不清楚网签主体具体信息与常理不符，且该理由不能成为其拒绝网签的合理事由。关于授权委托书，于某未依约提供经过公证的授权委托书，其履约行为确实存在一定瑕疵，但该瑕疵不足以导致合同目的不达，亦不足以成为郭某拒绝网签以及拒绝继续履行合同的合理、合法事由。因此，双方之间就网签产生的上述争议不足以导致合同无法履行，根据诚实信用的履约精神，双方应当积极磋商，有效配合，继续履行。故此，法院认定于某与郭某对于网签未能办理以及合同未能正常履行均负有一定责任。

三、房屋买卖双方均有过错，合同继续履行，法院为何又判决买受人承担100余万的高额违约金？

房屋买卖双方在合同履行中产生争议，郭某认为于某存在逾期付款超过十五天的情况，要求依据合同约定解除合同并要求于某承担违约责任，于某对此不予认可，主张继续履行。法院审理后认为，涉案房屋买卖合同、补充协议，合法有效，双方均应遵守，并依法依约履行。无论买受人办理贷款、后续房款支付还是房屋权属转移登记均应以作为前置程序的网签手续办理为基础，但买卖双方未网签，中介公司也未组织、协助办理网签手续，致后续房屋买卖合同无法继续履行，买卖双方对此均有过错，因此，于某与郭某均应承担相应的责任。

在双方对履行合同均存在过错的情况下，应当本着维护和促成合同正常履行为原则，综合考虑双方的责任，应当以支持《房屋买卖合同》、《补充协议》继续履行为宜。故法院支持了于某要求继续履行合同，郭某协助于某办理涉案房屋的转移登记手续的诉讼请求。未支持郭某要求解除与于某签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》的反诉请求。诉讼中，经法院释明，于某明确表示不同意向郭某支付违约金，并称郭某所主张的违约金数额过高。法院审查后认为，涉案房屋的现价格虽与签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时有了大幅度的上涨，但根据合同约定的违约金标准所计算的金额确实存在过分高于可能给郭某造成的实际损失之情形，且郭某在合同履行过程中亦存在违约的情况，故法院根据涉案《房屋买卖合同》、《补充协议》的签订、履行等情况，并结合诚实信用原则，在公平原则的基础上综合考虑，认为郭某所主张的违约金确实过高，故法院根据上述考量因素，对于某向郭某支付的违约金具体金额予以酌定。关于郭某要求于某支付未履行向银行申请办理抵押贷款的违约金的反诉请求，因于法有据，故法院亦予以支持，具体数额根据证据以及案件的实际情况予以酌定。

基于于某未办理银行贷款，郭某亦至今未获得全部房款，郭某要求于某承担支付违约金的责任，系属合理，法院结合合同约定以及双方责任情况，判决于某向郭某支付未履行向银行申办贷款违约金6万元以及承担逾期付款违约金100万元。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条第二款 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

 第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第一百二十条 当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

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