房屋登记在他人名下，当事人可以通过遗产继承、所有权确认纠纷案件直接确权吗？

Original 易居房产团队张涛律师

2024-08-24

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（18-062-4总第273）

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房屋登记在他人名下，当事人可以通过遗产继承、所有权确认纠纷案件直接确权吗？

---林2等与林某等所有权确认、遗嘱继承纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

房产过户所有权确认遗嘱继承恶意串通名为买卖、实为赠与无效房屋买卖合同代书遗嘱分家单房屋登记在他人名下

【要点提示】

本案分家单成立之后案涉房屋并未发生合法的权利转移，而此后当事人又作出（相同内容）公证遗嘱处理案涉房屋，法院有理由认为公证遗嘱已就案涉房屋的处理替代了分家单，故此认定分家单不应再左右案涉房屋的权利归属。

【当事人信息】

原告：林某（被上诉人）

被告：林2、林6、林3、金某（上诉人），林1、林4、林5

【案情简介】

林某与高某系夫妻，林1、林2、林3、林4、林5系林某与高某之子，林6系林某与高某之女。金某系林6之女。

2007年间，林某与高某的原住房所在地区拆迁，高某购买了北京市西城区某小区E1楼105号楼房一套（该地址系《房屋拆迁安置协议》约定的房屋地址）。4月19日，林某与高某设立编号为某1493号、某1494号的公证遗嘱，表示：林某与高某共同购买了北京市西城区某小区E1楼105号楼房一套，该房屋系夫妻共同财产，在二人去世后，自愿将上述房屋中属于自己的房产份额留给女儿林6个人继承。2014年，高某取得了该房屋的产权证。该产权证确定的房屋地址为西城区1层105号，即案涉房屋。9月29日，高某作为出卖人，金某作为买受人，二人签订了《存量房屋买卖合同》，高某将上述房屋以120万元的价格，出卖给金某。该合同中未约定购房款如何支付以及支付期间。2014年10月14日，金某取得了该房屋的产权证。

2015年，林某以上述房屋属于其与高某夫妻共同财产，高某与金某之间的买卖行为属于恶意串通，侵害了其合法权益为由，将二人诉至法院，要求确认高某、金某就前述房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效【注：该案判决结果解析详见正文】。

2015年9月25日，林某在北京市某公证处签署了《撤销遗嘱声明书》，内容为：“我于二○○七年四月十九日在北京市西城区公证处办理了遗嘱公证，公证书编号为：某1493号。现经我慎重考虑，自愿撤销上述公证。”。同日，高某亦在北京市某公证处签署了《撤销遗嘱声明书》，内容为：“我于二○○七年四月十九日在北京市西城区公证处办理了遗嘱公证，公证书编号为：某1494号。现经我慎重考虑，自愿撤销上述公证。”2015年10月8日，北京市某公证处就上述两份声明出具了相应的公证书。

2015年9月23日，由案外人高1、高2作为遗嘱见证人，由高1作为代书人，为高某书写代书遗嘱一份，内容为：“房子要回来，如果我死了，属于我的一半全归我老伴林某所有。托我大儿子林1办理此事。”该遗嘱下方有高某本人签字并书写日期，两位见证人也各自签名。后不久，高某去世。

林某起诉请求：确认北京市西城区1层105号房屋归林某所有。（注：至林某起诉之日止，案涉房屋产权仍登记在金某名下。）

【法院判决】

【一审】：北京市西城区1层105号房屋归林某所有。

【二审】：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、姥姥将房产过户，姥爷认为合同系恶意串通损害其合法权益无效，外甥女主张名为买卖、实为赠与，法官如何处理？

【详见上文解析…】

二、该根据诉求还是诉争法律关系性质来确定案由？本案是所有权确认纠纷？遗嘱继承纠纷，还是二者兼而有之？

【详见上文解析…】

三、分家单和在先遗嘱对涉诉房屋已处置？代书遗嘱无明确所指、是否是涉诉房屋？法官如何认定？

【详见上文解析…】

四、房屋登记在他人名下，当事人可以通过遗产继承、所有权确认纠纷案件直接确权吗？

林某依据2015年11月10日作出的生效民事判决（确认房屋买卖合同无效）、高某作出的代书遗嘱主张对案涉房屋享有所有权；林6、林3、林2、金某对代书遗嘱提出异议，并主张依据分家单，林6对案涉房屋享有权利。在案涉房屋仍登记在金某名下的情况下，林某能通过本案遗产继承、所有权确认案件直接对房屋进行确权吗？

首先，生效判决确认案涉房屋在林某与高某夫妻关系存续期间取得，系二人的共同财产，据此认定高某与金某的买卖合同无效；买卖合同效力系建立在案涉房屋系林某、高某的夫妻共同财产的基础上，在买卖合同效力仍为无效的情况下，对案涉房屋系林某、高某的夫妻共同财产亦须一体认同。目前案涉房屋登记在金某名下，但合同无效后，依据无效合同的权利转移亦无效，案涉房屋在高某未去世的情况下，仍应为林某、高某的夫妻共同财产。

其次，代书遗嘱符合法律规定的形式要件，虽未直接显示遗嘱字眼，但通篇表达的含义已然清晰，房子虽未列明房号，但结合诉讼情况以及撤销公证遗嘱情况，可认定代书遗嘱所涉房子即案涉房屋，高某2015年9月23日作出代书遗嘱、2015年9月25日公证撤销另一份将案涉房屋给林6的公证遗嘱，未有证据显示高某在作出代书遗嘱时行为能力存在问题，据此，一审法院采信代书遗嘱，并无不当。在案涉房屋系林某、高某夫妻共同财产的前提下，高某去世后，代书遗嘱生效，林某可据此获得高某享有的案涉房屋的财产份额，进而，林某再主张对案涉房屋享有所有权，于法有据。

最后，本院认定曾就案涉房屋存在分家单的事实，但林某口中的分家单是否系林6提交的分家单复印件，无法确立，但结合2007年林某、高某公证遗嘱将案涉房屋给林6之事实，可知林6提交分家单复印件所涉案涉房屋有关事实具有可信性。分家单成立之后案涉房屋并未发生合法的权利转移，而林某、高某又于2007年作出（相同内容）公证遗嘱将案涉房屋给林6，有理由认为公证遗嘱已就案涉房屋的处理替代了分家单，故此分家单不应再左右案涉房屋的权利归属。当然，林6因分家单对高某进行照顾，但原本其亦系高某之女，子女赡养父母乃天然之义务、不附条件，在此情况下，即使林6曾对高某进行了较其他子女更多的照顾，亦不能阻碍高某基于真实意思处分自己财产的权利。同时，如果认定林6依据分家单对案涉房屋享有权利，必将否定林某对案涉房屋享有的权利，这将与生效判决相矛盾，因此亦不应依据林6所称分家单来确定案涉房屋的权利归属。综上，分家单一事对林某的诉讼请求不生影响。

【涉案法条】

《中华人民共和国继承法》

第二条　继承从被继承人死亡时开始。

第十六条公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。

可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。

……

第十七条公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。

自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。

代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。

……

《中华人民共和国合同法》

第五十八条　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。