口头达成的房屋买卖合同有效，买卖双方协商一致可解除,已支付的100万元属购房款，应全额返还！

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编号│易居律师团案例库YJFC181218277

编者│易居房产律师团案例研究部

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口头达成的房屋买卖合同有效，买卖双方协商一致可解除,已支付的100万元属购房款，应全额返还！

---冯某与李某房屋买卖合同纠纷案法律解析

【关键词】

口头房屋买卖协议合同有效 购房款 定金 违约 诚实信用原则 纸质合同 一事不再理原则 

【要点提示】

依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方当事人均应依约履行。本案关于涉案房屋的买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，双方应按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。

【当事人信息】

原告：冯某（买受人）

被告：李某（出卖人）

【案情简介】

2017年3月，冯某与李某达成口头协议，约定李某将涉案房屋出售给冯某。关于房屋成交价格，双方当事人持不同意见，冯某称房价为280万元，李某称初步价格为280万元，但还有一个递增的约定，最终的价格为340万元。2017年3月16日，冯某之妻韩某通过银行转账的方式向李某支付30万；2017年4月10日，韩某再次向李某转账70万元。李某对收到100万元没有异议。

2017年4月10日，李某出具收条，载明“今收到冯某先生交付购房定金款壹佰万元整，特立签据为证……”。关于此100万元的性质，当事人持不同意见，冯某称该100万元为购房款，而李某称为购房定金。2017年5月3日和5月4日，李某分二次向韩某汇款75800元和105000元。

后冯某得知涉案房屋登记在李某1（李某之妹，已故）名下，便与李某协商解除合同事宜，且要求其返还已支付的100万元，但李某仅退还了180800元。

2017年6月8日，冯某、韩某以房屋买卖合同纠纷起诉李某至法院。2017年8月，冯某、韩某撤诉，此为001案件。

2017年8月28日，冯某以确认合同无效纠纷起诉李某至法院，要求确认双方之间口头合同无效、李某返还购房款并支付利息。2017年12月14日，法院判决驳回冯某的全部诉讼请求，此为002案件。

后冯某又诉至法院（形成本案），请求：1.李某返还原告购房款819200元；2.李某以819200元为基数，自2017年5月1日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息，暂计算至2018年1月30日利息为26726元，合计为845926元；

案情补充：诉讼过程中李某提交《备忘与约定》，内容为“兹因本人决定放弃购房并要求李某退还定金（壹佰万元），李某同意，保证尽快将已收定金全额退回本人，为此将X京房权证：昌字第X号房本原件交本人保管。待本人收到全部定金退款后立即将该房本交还给李某（期间保证不影响李办理国家统一的产权登记证等合法事务的使用。不再以不友好的方式对待卖房人李某，否则视为本人再次违约，李可某拒退定金）。收到房本后签字生效，绝不反悔。房本收到，钥匙已退还。韩某代，2017年4月29日”。

经法庭询问，当事人一致表示双方之间关于涉案房屋的口头合同系有效，现已经解除。

【法院判决】

一、冯某与李某于2017年3月达成的关于涉案房屋买卖合同于2017年4月29日解除；

二、李某退还冯某购房款819200元；

三、李某给付冯某利息（以819200元为基数，自2017年5月5日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；

四、驳回冯某的其他诉讼请求。

【案件解析】

一、本案中，买受人先后三次起诉，是否违反了“一事不再理”原则？

当事人在前判决生效后又提起诉讼,后诉的诉讼主体、诉讼标的和诉讼请求与前诉同一的,违反一事不再理原则,构成重复起诉。

根据查明的事实，法院认为冯某的本次诉讼不符合“一事不再理”的原则。首先，001案件与002案件及本案的当事人不完全一致。其次，冯某在002案件中的诉讼请求与本案的诉讼请求不完全一致，且在该案件的民事判决书中法院驳回的是冯某对房屋买卖合同无效及其基于合同无效要求返还购房款的诉讼请求。现冯某与李某之间就涉案房屋形成的口头合同并不存在无效事由，双方当事人亦一致认可涉案合同有效且已经解除，故本案与002案件不属于“一事”。

二、买受人请求确认双方之间的口头达成的房屋买卖合同无效，出卖人返还购房款，法院为何不支持？

《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

本案涉案房屋虽然登记在案外人李某1名下，但不影响房屋买卖合同的效力。冯某以李某无权处分涉案房屋为由要求确认房屋买卖合同无效法律依据不足，法院不予支持。冯某之委托诉讼代理人代理意见中主张房屋买卖合同应当采用书面形式，口头合同无效的观点无法律依据，法院不予采信。另，诚实信用原则系民法的基本原则之一，但非强制性效力性规定，违反诚实信用原则亦不能必然导致合同无效，况且冯某、韩某在001案件起诉书中已明确表述，其明知涉案房屋登记在李某1名下。因此，所谓欺诈手段之说不能成立。因冯某主张房屋买卖合同无效法院不予支持，其基于合同无效要求返还购房款的诉求亦无法律依据，法院无法支持。

三、口头达成的房屋买卖合同有效，买卖双方协商一致可解除！解除时间该如何确定？

依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方当事人均应依约履行。本案中，冯某与李某关于涉案房屋的买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，双方应按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，冯某与李某均同意解除双方之间的口头房屋买卖合同；关于合同解除的具体时间，首先，李某不认可冯某提交的录音材料的真实性，冯某亦未提交其他证据对该材料进行佐证。其次，在该录音材料中，双方也没有明确说明2017年4月28日就是双方解除合同的日期。另外，在2017年4月29日的《备忘与约定》中明确有关于解除合同及退款的事项内容。故此，法院认为合同解除的具体时间应为2017年4月29日。

四、买受人支付的100万元该如何定性，是购房款还是定金？合同解除后，出卖人是否应当全额返还？

首先，法院认为该100万元应属于购房款而非定金。第一，冯某与李某达成口头协议的时间是2017年3月，而冯某之妻韩某向李某支付100万元的时间为2017年3月16日和2017年4月10日，双方之间应为先达成口头合同再支付款项。第二，根据查明的事实，冯某与李某之间并未有书面的房屋买卖合同，也没有证据表明双方之间有在李某收取100万元后签订书面房屋买卖合同的意愿，故该100万元并未起到预约及保证合同签订的效果，不属于李某所谓的“立约定金”。另外，根据我国法律规定，定金应当以书面的形式约定，且定金数额不得超过主合同标的额的20%。具体到本案，虽然冯某与李某对房屋总价存在争议，但该100万元的数额明显已经超过了主合同标的的20%。其次，法院认为李某应当将100万元中剩余的81.92万元退还冯某。第一，冯某与李某均同意解除双方之间的合同，故李某理应将其收取的购房款退还冯某，现李某已经退还了18.08万元，其应当继续退还后续81.92万元。第二，虽然冯某不认可《备忘与约定》中韩某签字系自己授权，但根据冯某与韩某之间的关系，及韩某向李某支付100万元等案件事实，法院认为韩某在《备忘与约定》上签字的行为理应对冯某产生约束力；虽然冯某与李某对《备忘与约定》的部分内容有争议，但在双方不存在争议的部分中明确约定李某将100万元退还冯某。另外，李某并未提供充分证据证明冯某有违反双方约定的行为。故此，李某应当将100万元中剩余的81.92万元返还冯某。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

《中华人民共和国担保法》

第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

第九十一条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

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