进入第三次城市升级浪潮，广州将带来商业新机遇

主题为“开放·商业的共振”的第18届中国商业地产节于5月17-18日在广州举办。本届大会由赢商tech主办，大会现场集零售商业地产百强企业、2000+商业载体、2000+全业态品牌(餐饮、零售、文体娱、儿童亲子、生活服务)商业资源，并邀请众多行业领袖、知名商业地产企业家、零售品牌大咖、专家学者聚集交流，以开放的姿态，把握商业新风向，共话商业发展。

5月17日，第18届中国商业地产节主题论坛——“数智商业未来大会”盛大开幕，该论坛以“未来的商业”为主题，汇聚行业“数智大脑”，共同探讨人工智能背景下未来的商业发展趋势和展望。

5月18日，商业推动地产论坛第18届年会、CREE商业地产博览会&中国城市馆主题展、第5届时尚黑马品牌创业大赛等活动轮番上阵。

活动共吸引近5000人参与，中国商业联合会、中国百货商业协会、中国商业经济学会、华润万象生活、宝龙地产、招商商管、光大安石、复星商业集团、金科集团、华发股份、融创服务集团、领展中国、名创优品集团、砂之船集团、九牧王集团、利郎（中国）等一批重磅嘉宾出席。

广州：以开放姿态，

迎接商业新机遇

在“第18届商业推动地产论坛”上，中国商业联合会执行会长王民，广州市商务局副局长陈彦川，以及赢商tech董事长 、中国商业联合会副会长吴传鲲致开幕辞。

王民表示，三年以来，在“十四五规划”的指导下，商业地产守正出新，不断拓宽行业边界，“存量改造”迎来新一轮增长，业态混搭、国潮商业、市集商业、数智化应用、文商旅综合体等新的概念和玩法层出不穷，为行业指出了未来的发展趋势与导向。

中国商业联合会执行会长王民致辞

陈彦川表示，广州是一座重商之城，是世界上仅存唯一具有2000年商脉绵延不断的超大城市，而今成为率先培育建设国际消费中心城市的五大城市之一。在广州这片土壤上，纵观广州商贸业发展历史，唯一不变就是变化与创新。

今年3月，广州发布培育建设国际消费中心城市发展规划，深入挖掘湾区制造潜能，构建“5+2+4”城市商圈布局。广州正计划全面复兴千年商都活力，打造国内领先、国际一流、时尚特色鲜明的国际消费中心城市。规划的出台，吹响了广州新一轮商业地产发展的号角，在荔湾白鹅潭、番禺长隆万博、南沙、黄埔等地，商业如雨后春笋层出不穷。

进入新世纪以来，广州经历了两轮城市升级，第一轮是以工业的退二进三为主，第二轮旧村改造为主，伴随城市生存，先后掀起住宅地产、商业地产浪潮。而现在，广州城市升级正进入第三次浪潮，与前两次不同，这次将特别强调产业、科技、商业、文化、旅游、会展、供应链、数字经济等消费服务业的深度融合，这种融合必然带来大量的新事物、新场景，为商业、消费带来更多新机遇。

广州市商务局副局长陈彦川致辞

吴传鲲表示，从中长期看，我们对中国购物中心、实体商业的发展有非常强大信心。第一，中国依然是全球最大的消费市场、也是增长最快的消费市场之一。第二，我们的城市化还在不断进行当中，城市化包括城镇农村土地的城市化和旧城改造，现在商业很多项目都是旧城改造项目。第三，消费市场在满足消费者不断变化的消费需求的能力，还需要不断提升，还有很大的成长空间。

赢商tech董事长 、中国商业联合会副会长吴传鲲致辞

会上，赢商网和中城研究院共同发布2023年度购物中心发展报告，报告从客流量、空置率、开关店、开业量等要素对购物中心发展展开分析。

客流量：客流内在规律重回主导，

增长回归态势

根据赢商大数据监测的5472家3万平方米以上的购物中心客流数据显示，购物中心客流的内在规律十分明显，外部扰动消失后，基本都会回到平稳增长的态势，回顾近三年由于疫情导致的三次“V型”下跌后，客流波动幅度收窄，逐渐向上趋于稳定。从客流表现来看，2023年一季度线下实体商业复苏的积极信号不断释放。

空置率、开关店：

品牌线下拓展更趋谨慎

2022年全国重点9城的购物中心平均空置率达9.7%，同比上升创近三年新高。2022年开关店比0.82，为近三年最低水平。受疫情影响，线下经营总体更趋谨慎。

门店基数大、已形成规模化的业态品类，如餐饮业态，因行业发展成熟，品牌竞争环境激烈，该类业态的品牌商尤其是小品牌在下行周期关店量较多，导致开关店比弹性较大。

门店数量较少的业态，如文体娱业态，由于旗下品类赛道新颖，仍处在高增长阶段，市场环境的变动对其影响较小，新开门店数仍然持续走高，且保持稳定增长的态势。

开业量：

近三年购物中心规模增速明显放缓

从过去6年的实际开业情况看，开业率一路走低，从疫情第一年开始，连续三年开业率低于五成。不过，2023年拟开业数量、体量约为2022年实际开业量的1.6倍，若开业能如期推进，全年增量仍然值得期待。

当购物中心进入存量市场，增量放缓已经是必然趋势，疫情的冲击只是加剧了增速的下滑。从长期而言，看待购物中心行业的角度，应从关注每年整体新开数量转到质量，以及发展不平衡的区域、城市、商圈等市场上。

行业趋势不变：轻资产扩规模，

消费基础设施REITs扩容

以2023年计划开业购物中心数据结合当前的实际情况分析，报告有以下几点判断：

计划开业购物中心量下滑，一方面反应了企业更为稳健的战略举措；另一方面一些筹开的单体购物中心在经历疫情后或改变项目的运营方式，如出售、寻找管理方等。需求、供给两侧需要更多时间修复，2023年开业量大反弹至疫情前的可能性不高。

消费场景限制已解除，全球宏观经济层面向好，购物中心市场信心在恢复，行业走势会保持继续向上。

对于行业规模头部的企业而言，轻资产是他们在规模之上切入的赛道，但商业地产行业发展至今，行业的格局已相对稳定。

在此之外，行业亦迎来结构性机遇：2023年3月24日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）。通知表示“支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs”、“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。

这是2020年4月公募REITs启航以来、2022年12月18日中国不动产证券化合作发展峰会首次释放“REITs扩容商业不动产领域”以来，首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。

待真正落地，对于国内商业不动产投资将是里程碑式的发展。

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来源：广州市商务局商贸处

编辑：广州商务编辑室

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