借名买房，有无风险？| 海辉房地产

借名买房有风险，保存证据是关键

借名买房，顾名思义就是一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，但实际房屋权益由自己享有的情形。这当中实际出资并享有权利的一方称为“借名人”，实际登记人称为“出名人”。

实践中，借名人出于限购政策、隐藏房产等各种原因，往往会另辟蹊径，借名买房，名义上由他人代持。也正因如此，借名人与出名人基本上都关系密切，相互是“信得过”的人。但是，因借名买房而产生纠纷的案例却并不鲜见。那么如此操作到底有什么样的风险，裁判观点如何把握，操作时又该注意些什么呢？为了更好地阐述，先举个常见的借名买房纠纷的例子。

最典型的案例，陈某看中一套住房欲购买，但因地方限购政策，其无法以自己名义购买。陈某遂找到发小谢某，二人签订《房屋代持协议》一份，约定该房屋登记在谢某名下，但实际为陈某所有。后由陈某出资，以谢某名义购买了该房。后谢某擅自将房屋出卖给第三人王某。陈某得知后二人产生纠纷，反目成仇。

再比如，还是上述例子，出名人谢某对外负债，拿代持房屋作抵押担保，后因无法偿还债务，房屋被债权人查封抵债。

上述情况均是常见的借名买房纠纷，总的来说借名买房后患很大，除了上述之外，还可能出现拆迁等问题，使借名人陷入被动。那么关于借名买房裁判观点为何？

不同地区的法院存在争议。有法院观点认为：不动产登记行为并非是行政赋权行为，行政登记行为只能产生权利推定效力，登记行为本身并不产生物权。当不动产登记与真实权利状态不一致时，仍要依据权利的实际归属情况来确定物权权利人。因此从真实意思表示出发，应当支持借名人的确权主张。[(2020)湘0104民初2956号]

另有法院认为，借名人要求确认其权属的，不予支持；要求依据合同约定办理房屋所有权转移登记的，可予支持。

《江苏省高级人民法院关于房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第23条解答中就江苏地区借名买房如何处理的问题做出了明确答复。

“借名人要求确认其权属的，人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”

由此可见，江苏高院观点认为借名买房的，借名人只能要求办理所有权转移登记，而不能直接确权。该观点体现出了对物权登记公示公信效力的维护。

上述答复中特别要注意两点：1.如果因故不能办理转移登记或者涉及善意第三人利益的，就比较麻烦了，可能会影响法院对于办理转移登记的支持。2.如果仅能证明对房屋有出资关系，不足以证明存在借名买房约定的，也不能主张办理转移登记，只能主张债权，返还出资。

最后，如果一定要借名买房，海辉律师要特别提醒您注意以下几方面的问题：

一、寻找可靠可信的出名人代持人，并且其对外业务关系简单。

二、签订好书面合同，约定明确。尽可能留下微信、录音等相关证据证明你们双方之间的借名事实。

三、全程参与房屋买卖。在这个过程中，让出卖方知道借名情况，留下能证明你是实际购买人的证据。

四、证明好出资事实。房屋的购款以及税费等由自己的银行卡直接转账到对方账户，并由自己保留好发票或者收据。

五、房产证由自己保管。

六、对房屋进行实际占有使用。保留好相关水电费发票、装修凭证或者以自己名义签订的租赁合同。

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