商道经纬丨创新成亮点 REITs扩大试点稳步推进
聚焦公募REITs
编者按
基础设施公募REITs问世一年多来，受到市场热捧。首批保障性租赁住房公募REITs定于8月16日起发行，这标志着扩大公募REITs试点范围取得新进展。随着稳步扩大REITs试点范围，加快推进常态化发行，REITs存量资产盘活及支持实体经济发展的效果不断显现。REITs如何体现金融服务实体经济功能，如何创新与发展，REITs发展还应给予哪些政策支持，如何看待REITs的投资价值与投资风险？中国经济时报记者采访了多位专家为读者答疑解惑。
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■张炜
8月16日，备受市场关注的国内首批3只保障性租赁住房REITs公开发售。在此前的网下询价阶段，保障性租赁住房REITs受到机构热捧。其中，红土深圳安居REIT网下认购倍数创纪录地达到133倍。
REITs助力稳住经济大盘
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今年以来，支持REITs试点稳步推进的政策密集出台，创新成为亮点。中国证监会日前举行的年中监管工作会议提出，稳步扩大REITs试点范围，加快推进常态化发行，促进存量资产盘活。深交所近日表示，将稳中求进推动REITs试点规模扩大、范围拓宽，深入推进保障性租赁住房、清洁能源、新基建等行业参与基础设施REITs试点。
“扩大底层资产的范围，有利于REITs市场健康发展，也是提供更广泛产品选择的重要措施。”上海交通大学上海高级金融学院学术副院长、金融学教授严弘在接受中国经济时报采访时表示，经过一年多的发展，REITs市场受到认可，但产品数量不多，现有产品受到追捧。稳步扩大试点范围，对REITs市场发展有很大的推动作用。
南开大学金融发展研究院院长田利辉在接受本报采访时称，稳步扩大REITs试点范围，是实现通过资产证券化来盘活固定资产和借助金融市场来稳住经济大盘的重要举措。
上海财经大学高等研究院“中国宏观经济形势分析与预测”课题组专家、助理研究员王小雯在接受本报采访时表示，稳步扩大REITs试点范围，不仅促进了存量资产的盘活，也使地方政府主体能够在资本市场及时获取现金流，推动新基建项目的建设，同时，也丰富了资本市场的金融产品种类，增加了市场的流动性。对国内刚刚起步的公募REITs市场来说，也意味着市场的逐步完善和资产规模的不断扩大。
保障房REITs认购创纪录
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首批保障性租赁住房REITs网下询价获得了高倍数认购，与其基本面优良有很大关系。相关项目位于核心地段，租户稳定，具有成熟的运营能力与持续分红能力。其中，中金厦门安居REIT涉及两个保障性租赁住房项目，共拥有4665套房源，主要面向厦门市无房的新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体，解决阶段性住房困难问题。截至2022年3月末，这两个厦门的公寓项目出租率均超过99%。该基金在2022年预测现金流分派率为4.04%（年化），2023年预测现金流分派率为4.05%。
严弘表示，保障性租赁住房的租金不是特别高，但租金收入受到经济影响相对较小，现金流比较稳定，对REITs产品的投资者来说是不错的选择。
田利辉分析认为，保障性租赁住房REITs是重要的REITs产品，在“房住不炒”下前景广阔。REITs项目可以为保障性租赁住房建设募集更多资金，推动保障性租赁住房建设，提高人民生活幸福感，实现普惠发展。保障性租赁住房REITs为投资者提供了低风险资产配置的机会，推动投资品种的多样化，有助于资本市场稳定发展。
以华夏北京保障房REIT为例，拟回收资金总额预计可达6.77亿元，回收资金将主要用于焦化厂剩余地块租赁住房项目的建设，扩大北京地区的住房保障体系的供给，为城市新青年等群体提供优质的安居条件。
“保障性租赁住房REITs的推出，不仅可以更好地保障低收入群体的基本住房需求，其租金的稳定性也能够让投资者获得稳定收益。”上海对外经贸大学金融学院副教授、金融发展研究所副所长钟辉勇在接受本报采访时表示，保障性租赁住房作为底层资产，随着经济发展，其具有相应的增值空间，能够为保障性租赁住房REITs的投资者带来更多的潜在收益，有助于REITs市场良性发展。
REITs试点规模扩大与范围拓宽将进一步推进。王小雯表示，此前的公募REITs主要以产业园、高速公路等基础设施项目作为底层资产，之后将支持清洁能源、低碳园区、低碳交通、生态环保等符合低碳可持续发展理念的项目申报发行REITs。
政策支持REITs还待加大
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截至8月12日收盘，上交所与深交所基础设施公募REITs挂牌产品分别有8个和6个，市值合计分别为351.29亿元和220.61亿元。
随着创新力度的不断加大，REITs市场将形成更大的规模。严弘表示，REITs市场目前在国内刚起步，几年内达到几千亿元甚至上万亿元的规模也有可能。随着REITs扩募，底层资产或将扩大到数据中心等新基建类型。REITs市场发展潜力大，但需要配套的法规和税收制度安排，以保证市场健康与可持续发展。其中，底层资产的剥离与定价非常重要。很多底层资产是由地方政府划拨的土地，其交易如何定价，如何征税、免税或达到税收中性条件，会对REITs市场进一步健康持续的发展起到关键性作用。
田利辉预计，鉴于REITs的重要性和对于当前经济状况的实用性，今年REITs产品发行会不断提速，稳步扩大其试点范围，逐步形成REITs大发展的格局。今年REITs产品的资产类型将出现多元化，覆盖更多的行业和领域，包括新基建设施等。
钟辉勇建议，一方面，可以进一步扩大更多的底层资产范围。随着数字经济发展，未来可以考虑将与数字经济相挂钩的数字资产作为底层资产。另一方面，要更好地保障投资者利益。对于底层资产的相应收费标准，要能够及时随着通货膨胀保持相应的市场化调整，避免由于行政限制导致价格不能及时调整而给投资者带来亏损的情况。
“今年我国在REITs领域已出台相关政策，主要在企业所得税、税收递延等方面作出支持，但REITs产品交易涉及较多环节，对税收优惠的适用条件的判定还有一定实际操作的复杂性，未来如能出台更多相关配套政策将更有利于REITs市场的发展。”王小雯说。
盘活存量资产 REITs助力实体经济显成效
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■中国经济时报记者 王小霞
作为支持我国基础设施领域和实体经济的重大创新品种，基础设施公募REITs的价值日益凸显。首批9只公募REITs上市至今，REITs在盘活存量资产、支持实体经济发展及提高项目运营管理效率等方面发挥了重要作用。
“市场总体表现较为亮眼，为金融服务实体经济提供了优秀示范。”多位业内人士告诉中国经济时报记者，在试点项目的带动下，各地政府、企业、金融机构参与REITs的积极性不断提高，REITs申报、审核、推荐和上市数量稳步上升，市场潜力不断扩大。
从发行规模看，今年6月份之前，市场上正式上市发行的REITs共计12只，发行规模达458.12亿元，总市值517亿元，溢价率为12.9%。国金中国铁建REIT于2022年6月21日正式发行后，基础设施RE?ITs的总发行规模突破了500亿元。
从收益情况看，REITs收益相对稳定，风险较小。中联基金总经理何亮宇表示：“已上市披露财报的12只REITs净回收金额188亿元，一年来，A股对应行业权益融资约120亿元，REITs在存量时代的基础设施领域权益融资优势初步显现。”
中国银行研究院研究员邱亦霖在接受本报记者采访时表示，近两年，政策的鼓励使得REITs市场加速发展。从基础设施REITs试点至今，REITs试点也进入了新发展阶段。相关部门出台政策，鼓励聚焦重点领域、区域、企业等盘活存量资产，推动基础设施领域REITs健康发展。
基础设施REITs扩容发展，发行动力不断提升。保障性租赁住房REITs试点之后，在政策鼓励下，交通、清洁能源、产业园区、新基建等行业也在积极参与基础设施REITs试点。与此同时，加上推荐、审核效率的进一步提升，未来将会有更多符合条件的REITs项目发行上市。
业内人士指出，REITs不仅是一个融资工具，也是基础设施投融资机制的重大创新，有利于提高基础设施综合效率，完善资本市场体制机制，助推经济高质量发展。
下一步应如何更好地发挥REITs盘活存量资产的作用，形成投融资良性循环？
邱亦霖指出，一是进一步完善落实支持基础设施REITs的有关税收政策。通过降低税负提升社会资本参与的积极性，进一步完善REITs税收政策体系。
二是进一步发挥国有资本投资、运营公司功能作用。鼓励国有企业依托国有资本投资、运营公司，盘活长期闲置的存量资产。同时，提高运营管理效率，尽快建立和完善市场化的经营管理制度，提升运营竞争力。
三是发挥金融市场的作用。进一步发挥金融服务精准滴灌实体经济的作用，鼓励银行、保险机构为用于保障性租赁住房项目的债券融资等提供发行便利，加大债券投资力度。
复旦大学证券研究所副所长王尧基在接受本报记者采访时表示，在我国经济高质量发展的背景下，以“盘活”“再投入”为重要特征的REITs发展，特别要体现“资源优化配置”的原则。一方面，应本着“资源优化配置”的原则，从方向上要加强引导，使REITs优先聚焦于国家鼓励发展的重点领域、重点区域和重点企业。另一方面，为了实现REITs扩募过程中的“资源优化配置”，应尽快建立健全覆盖面广、多层次、可持续的REITs市场运作体系。
同时，业内专家表示，要进一步发挥基础设施REITs推动提高项目运营管理效率的作用。
邱亦霖指出，推动基础设施REITs发行后，提升管理运营质量是基金管理人的内在动力，通过健全运营机制，保障项目的持续稳定运营，保证项目的收益与资产价值。在基础设施REITs上市后，能够借助必要的信息披露制度，加强基础设施REITs信息披露日常监管，对基金管理运营起到相应的监督作用，有利于建立市场化的经营管理制度，提升运营效率。
总体来看，当前基础设施公募REITs项目运营稳健，相对优质的资产为REITs后续发展提供了发展基础，而政策的不断完善和试点领域的扩围，也为投资者参与REITs提供了更多的投资选择。更多领域试点项目的开发以及扩募机制的成熟和完善，为我国公募REITs长期发展提供了保障。
充分发挥REITs试点的积极作用
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■中国经济时报记者 刘慧
作为不动产投资信托基金，REITs的健康发展能盘活存量资产、用好增量投资、降低宏观杠杆率。目前，我国REITs试点主要集中于基础设施领域，并逐步向租赁住房领域拓展，积极作用有所显现。
关于REITs的投资价值，国务院发展研究中心金融研究所副研究员张嘉明在接受中国经济时报记者采访时表示，从投资收益来看，与其他权益类金融产品一样，REITs也呈现一定的波动性，但从长期来看，REITs的收益率显著高于其他投资产品。1999年—2020年，REITs产品的平均年化收益率达到11.44%，权益型REITs达到11.73%，显著高于标普500指数、罗素2000指数、纳斯达克指数等主流股指收益率。
张嘉明表示，灵活的运作机制使REITs能够获得稳定收益。美国REITs基础资产的流动性较高，资产池交易活跃，使得REITs能够在资金和资产之间适时转换，提高收益降低风险。相比于个人直接投资于房地产市场，REITs集合了大量资金，有能力收购一系列基础资产并形成资产池，REITs的收益来源可以分为两部分，一是物业持有期间收益，即通过运营管理基础资产获得收益。二是资产增值收入，即基础资产升值带来的收益。
以房地产REITs为例，房地产市场本身就呈现周期性波动，当房地产市场低迷时，REITs可通过较低的成本收购优质资产。当房地产市场繁荣时，REITs可以抛售被高估的基础资产。这样就实现了资产池逆周期的动态调节，保持收益稳定。
截至2022年第一季度末，全球REITs市场共有924只REITs产品，总市值达2.38万亿美元。美国的REITs市场规模近1.6万亿美元，为全球最大，占全球REITs市场的68%。张嘉明表示，从美国经验来看，REITs市场稳健发展主要依赖四大因素：有导向明确的统一认定标准，基础资产能带来稳健的收入，有利于REITs标准执行的税收安排，发达便利的资本市场。
中国既有公司制REITs，也有契约制RE?ITs。公司制REITs是中国人民银行指导北金所推出的，主要聚焦于住房租赁领域。契约制REITs是现阶段着力发展的REITs形式，主要在基础设施领域。
张嘉明表示，公司制REITs和契约制REITs都是国际市场上较为成熟的模式，二者并行发展符合我国经济体量大、市场需求多元化的国情。当前，我国公司制REITs和契约制REITs在认定标准上并不一致，可在资产投向、收益来源与收益分配方面设定统一的最低比例，从而更好地促进行业规范发展。
在谈及长远发展时，张嘉明表示，REITs市场要注重风险识别与防范。在试点阶段，REITs底层资产都是经过严格筛选出来的优质资产，且采取公募基金与底层资产“一对一”的形式，但这并不意味着我国的REITs没有风险。
一方面，公募基金与底层资产“一对一”的形式不仅限制了REITs的运作效率，而且单个底层资产的价值和收入流波动性较大，并表现出明显的顺周期性，在经济向好时，收入能力增强，资产价格上升。而在经济下行时，收入减少，资产价格下跌。从长远来看，底层资产应采取资产组合的形式，这样既能提升REITs运作效率，还能起到分散风险的作用。
另一方面，随着越来越多的基础设施以及房地产、商业设施等多类型的不动产被纳入REITs底层资产，有可能出现底层资产质量良莠不齐的现象，此外，也不排除部分投机者出于套利目的将REITs引入歧途，甚至假借REITs名义从事诈骗活动。当市场发展到一定程度时，风险问题就会凸显，在引导REITs发挥正向作用的同时，要严格执行监管要求，防止REITs沦为圈钱工具。对此，可以借鉴国外发达市场的经验，加快发展衍生品市场，对冲不动产市场波动的风险。同时，加快完善制度建设，充分发挥REITs盘活存量资产的积极作用，防止REITs成为金融投机的手段和工具。
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