视点丨房地产市场曲折修复曙光可期
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■中国经济时报记者 周雪松
“虽然房地产市场恢复仍存在不确定性，但在近期金融政策支持下，市场信心恢复可期，对新冠肺炎疫情的抵抗力也会随着时间增强，短期市场大概率会呈现加速恢复的态势。”有专家在接受中国经济时报记者采访时表示，预计明年年中房地产市场有望同比转正。
党的二十大定调未来五年的房地产市场，指出坚持房住不炒，加快建立多主体、多渠道、租购并举的住房制度，在专家看来，二十大报告把楼市内容放在“增进民生福祉，提高人民生活品质”章节，可以得出未来的房地产市场要落脚在民生、品质上，合理的购房需求（刚性、改善性需求）仍是政策支持的方向。
对外经济贸易大学日本经济研究中心研究员吴英杰在接受本报记者采访时表示，中国房地产市场虽然和日本过去的情况很相似，但相比之下，中国经济制度的优势更明显，调控手段也比日本多，有条件避免房地产市场硬着陆。近期来看，房地产市场趋势主要取决于经济恢复态势。
诸葛研究院负责人王小嫱对本报记者表示，进入11月份，中央对房地产市场的支持力度空前，启动“第二支箭”支持民营房企发债。此外，更为重磅的是“金融16条”从供需两端支持房地产，随后地产股持续走强。短期看，本次金融政策支持对于提振行业信心起到明显效果。另外一个利好消息是11月份新冠肺炎疫情防控优化，社会经济活动受限度缩减。
在王小嫱看来，从政策趋势上看，市场若恢复不及预期，政策宽松将会持续发力。一二线城市的限购限贷有望局部放松。
从国家统计局公布的数据看，本次房价下行周期已经持续42个月，目前价格仍处在探底阶段，仍需要销售面积大幅回升支撑房价。但目前销售端出现多次探底回升态势，修复之路漫长曲折。分等级城市来看，一线城市的房价目前仍在上升阶段，但同比涨幅有收窄趋势，二线城市及三四线城市房价同比已经呈现负增长。在市场下行周期，一线城市房价更为坚挺。
郑州一开发商在接受本报记者采访时表示，整体而言，目前房价处于小幅涨跌中，并不存在太大的波动。当前房地产市场的价格波动，主要原因是局部和区域市场短期的供需不匹配。
上述开发商表示，我国房地产行业已步入成熟期，长远来看，增速下降是趋势也是必然。就产品生命周期理论而言，房地产市场不会一直处于快速成长期，需要平常心对待。未来城市房价分层已成定局，预计将形成“刚需型住房平价，改善型住房价格微增小涨，高端豪宅价格回归市场，保障房惠民”的发展格局。
诸葛研究院报告指出，当前受外部环境紧张及国内疫情影响，宏观经济及房地产市场仍存在较大压力。短期内房地产市场仍存在不确定性，但大概率加速恢复，曙光可期。
王小嫱预计，明年年中房地产市场有望同比转正，但市场恢复节奏主要还是取决于以下因素。一是疫情防控效果。二是宏观基本面修复，目前基本面数据出现积极向好信号，预计会持续向好。如果要想市场信心快速恢复，最见效的手段是宏观环境恢复，如经济上行、收入上行、就业率提升。三是政策力度。11月份出台的重磅金融支持政策，力度空前。此外，地方层面今年以来政策频频优化，未来市场加速恢复仍需要政策加力支持。
北京房地产学会常务副会长陈贵在接受本报记者采访时表示，楼市能否恢复关键在一线城市，因为一线城市具有标杆效应，大城市需求起来了，可以给周边中小城市带来外溢效应。
陈贵建议，适当放宽一线高端住宅交易限制门槛，这既不会影响普通住宅的既定政策，也符合国家对高端人才引进政策配套。一线城市是科技创新人才聚集高地，一线城市房地产政策的适度调整可为市场注入信心。
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