上海楼市格局将巨变！未来将对标香港！房价或超20万！

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作者丨毕尤旻

上海2040规划在16年9月公之于众，林林总总谈了很多，有理想，有抱负，有未来的期待。但与房产有关的，核心数据只有三个，确切的说应该是两个硬指标，一个定位。第一个是2040年人口指标，不超过2500万，第二个是2040年建设用地指标，不超过3200km²，第三个是对上海的定位，是媲美纽约、东京、巴黎、伦敦的第五大城市。

壹丨先说人口，未来22年只能新增100万，但前20年新增了1100万人，1/10都不到。

1997年上海大约1300万，2017年2400万，20年增加1100万，每年增加55万人。而2040年总人口不得超过2500万，未来的22年只能增加100万，每年人口只能新增5万人，连之前的10%都不到。是不是有点过分了，这个指标能完成吗，又为了什么呢？

官方解释是为了控制城市负担，譬如拥堵啊，就学啊，医疗啊，住房啊，等等……，但这仅是其一。由于我国政治是共和而非联邦，所以全国资源自然会向城市集中，人才、产业、经济、劳动力、资源等被上海吸走了，其他城市如何发展？所以控制人口，核心是为了降低大都市的虹吸效应，或者说让各城市发展更均衡。

贰丨人口如何控制，首当其冲就是地，所谓的人地挂钩策略，上海2016年卖了20万套住宅，但未来22年新批土地总共只能造35-40万套。

如何控制人口，与其对应的就是第二个指标，城市建设用地指标限制，2040年建设用地不超3200km²，占上海城市面积的55%左右，这已经是世界各大城市的极限比例了。上海陆域总面积约6300km²，而到2015年建设用地已使用3120km²，也就是说剩下的22年，可供开发的只有80km²。

要知道，建设用地不仅仅指住宅，还包括机场、学校、道路等。而住宅按历年经验仅占总规模的20%左右，如以20%计算80km²相当于16km²的住宅用地，即等于1600万平方米，如按容积率2计算，约可建3200万平方米住宅，也就35-40万套房子，每套房子3个人，大约100万人，这也就符合了前述的人口指标。

而且，这35万套房子可还包含了动迁等安置用房。关键，要知道，上海2016年一年就卖了20万套一手房，如不含配套用房，商品房也有10万多套。而到2040年的供应量总共就35-40万套，这也就相当于目前2年的需求量。

叁丨土地供应既然已达极限，那这样的人地矛盾如何解决呢？价格吗？

你来了上海，总要有地方住吧，无论是买也好，租也罢，总共就这几套房子，没地住，只能换城市，所以人口也就控制住了。当然控制人口总量的另一个潜台词，就是控制人口质量，就这点地方，如果你无法承担如此高昂的居住成本，只能换人，这也是城市优胜劣汰的过程。

留下精英带动了消费，提高了城市竞争力。而有些人要么离乡背井，要么从哪儿来回哪儿去，去带动另一个城市的活力，貌似双赢，却属无奈。其实，上海已有大量的本地人，为给子女能在本地置办婚房，已纷纷潜逃昆山等3/4线城市。

就在近期出现的商改住矛盾，其实也是人口控制论背景下的一个缩影。商业用房能带动就业，能带动税收，所以低价出让给你，但你偏偏搞起了酒店式公寓。非但没能带动就业，没能分流市区压力，还违背中央的宏观政策，同时连出让金也少缴了，所以也就出现了官拆房，民申冤的一幕。

所以，按此推论，最终结果就是，人口或许控制住了，但控制的办法是无房可住，控制的过程就是一个无奈的优胜劣汰的过程。上海的各项配套及优势在最近二十年内很难被超越，而精英阶层仍会前赴后继的涌入。

据统计局数据显示，上海2015年高校毕业12.8万人，人均30平，需求约380万平；2011-2015年非户籍常住人口增加68万，年均13.6万，人均30平，则需求约400万平；近5年拆迁合计12.6万户，年均2.5万户，户均60平计算，需求约150万平；三者合计就高达930万平。

（数据来源于上海统计局）

市场供需的矛盾可见一斑，这也就是为何政策打压，但房价始终降不下来的核心原因，而供求关系，在供应端被卡住的前提下，看来只有用市场化的价格来平衡需求，当然还有限购及种种政策。

肆丨那上海房价的上涨何时是个头呢？又会涨到什么水平呢？

砖家说，房价要和收入成正比，据说是8:1，而上海是30:1，所以泡沫很大。我说，听砖家的，早晚落魄街头。美国收入体系是纺锤型，所以平均数具有代表性。而上海是沙漏型，平均收入完全无法解释购买力，何况上海还有1000多万的外来精英阶层。

收入比无法适用，所以上海的房价是合理的，因为存在的就是合理。那房价会涨到什么水平呢？我无法预测高点，只能说安全线还没到，安全线在哪里？可以横向比较下香港的房价，刚才2040规划里的第三点，就是上海未来的定位，是媲美纽约、东京、巴黎、伦敦的第五大城市，这里可没香港啥事哦。

看几个数据：

香港总面积大约1000km²，人口约700万。

而上海外环内总面积大约700km²，人口约1100万。

上海人口密度是香港一倍，

但外环内价格只有香港的70%。

（香港现在平均价格大约在15万左右，而上海外环内均价约在10万左右）

上海目前的经济环境优于香港，GDP也远高于香港，况且未来国家对两个城市的定位也不能同日而语，所以上海的房价必然超越香港，因此也可以理解为目前的上海房价尚处于安全线内。

伍丨所以，在上海，任何时候买房都不算晚，祈求大跌，只能等待金融危机的再次降临。

当然，你会说，政府仍在调控，以后或许有房产税等诸如此类打压政策。但请别忘了，美国不仅实行房产税，还有遗产税；香港也征有高额的印花税。但最终结果呢？

美国50年房价翻了17倍，现在的房价已经达到了09年金融危机前水平。香港虽历经2次危机，但近10年也翻了2.5倍，已远超98年危机前高点的75%。英国近60年房价更是翻了70倍。所以，税收只是调节收入的一种手段，房产税也只是政府替代土地出让金的另一种收入来源，它的核心永远只是补贴政府收入。

陆丨最后，再一起探讨个经济数据—GDP增幅。

关心经济的人或许会了解GDP，但每年官方公布的GDP增幅，你有否仔细计算过。2016年官方公布的GDP是74.4万亿，2015年是68.6万亿，增幅是8.6%，而官方公布的是6.7%，两者相差了约1.9%，这1.9%是什么？可以理解为物价涨幅，或通胀水平，或货币贬值率。最高峰10年11年时，这个差值甚至高达了9%，也就是你每年的资产增幅如果达不到9%，就等于亏钱。

所以你会发现，房价即使沉寂几年后，总会有次反弹，因为房产是天然的抗通胀类资产，金本位废除后，纸币超发导致通胀是历史必然，所以美国房价50年翻了17倍，不仅是房产升值，更是通胀导致。撇开战争，金融危机不谈，房价长期上涨是必然的，更何况是正步入上升期的上海。

所以总结上述观点，城市发展导致人口涌入，导致房价上涨，但城市扩张已近极限，控制土地也为控制人口，但上海的优越属性短期无法改变，外来精英不断涌入的结果就是优胜劣汰， 人地矛盾无解，只能由市场自行平衡，平衡的结果就是价格。然而与上海类似的香港，恰是可参考的标的城市，香港的房价可作为上海未来的标杆，在其之内可称为安全线。

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作者：卢俊

这样的规划在上海真实的市场里得到彻底的落地么

商品住房新增45万套是什么概念

十三五规划里写到：新增住房供应总套数170万套，商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。

这可能是所有人最关注的一点，很难得的是十三五规划明确了未来住宅整体供应量，相比较过去而言有明显的提升。

要知道十三五规划在2015年的时候有初稿，2016年有调整，当初所有的文字都没有明确商品住房的套数，这一次增加了这个维度的数据，对于房地产市场行业来说是一个较大的振兴

那么对于新增45万套这个概念来说，到底是多少呢，和大家对比几个数字，去年上海一个楼市大年里商品住房去化了9.8万套，今年上半年市场的数据是2.7万套。

如果今年下半年的楼市还是和上半年一样的话，大约2017年上海应该卖掉不到6万套的指标。所以简单的换算，剩下的3年上海楼市还可以供应接近30万套房子，每年就是10万套

而这样的数据毫无疑问是一个楼市大年的数据，所以未来三年市场的供应量应该不会稀缺，或许今年下半年就是慢慢增加供应的时间点

土地供应量真的可以全部落地？

本上海住房用地供应总量将明显增加，预计供应5500公顷，其中商品住房用地稳中有升，其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。

这句话的上半句其实作用不大，因为对于这么大量的土地出让，我们不知道内部有多少工业用地以及其他用地，我们关注的是商品住房用地稳中有升

这句话是什么意思，我们先来看下2016年上海土地市场卖了多少地，326.8万平米的住宅用地，而今年上海的土地供应几乎可以说惨淡，可以出让的地块乏善可陈，如果未来每一年都能够保持供应量，那么土地市场和楼市市场都可以保持比较活跃的状态

我们看到对于商品住房的数据是2000公顷，应该就是2000万，我不清楚政府对于商品住房的定义是什么，是不是我们理解的商品住宅，如果是商品住宅，2000万平米的土地面积确实太庞大了，按照2.0的容积率就有4000万啊，每年就是800万。如果能落地那一定是爆发式的增长

都在强调上海会加强租赁市场，到底哪些人会得利

政策文件里是这么写的：到2020年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场，更好缓解部分常住人口及青年群体和各类人才、创业人士的居住问题。

这是十三五规划里的原话，毫无疑问未来上海会加强租赁市场的推动，不论是承诺了70万套的住房供应量和1700公顷的租赁用房用地，各个维度上都表明了上海对于租赁市场的重视

而且很意外的是，租赁市场的能够成功已经被定义为上海能够成为超级大城市的核心关键，所以毋庸置疑，这一块一定会是市场的红利点

但是这个红利点会像哪些人倾斜呢，我们可以看下受众也写的很明白，常住人口及青年群体和创业人士。简单的来说，就是有居住证的，大学毕业的或者自己创业开公司的。

而且租赁市场目前政府也秉持着愿意百花齐放的姿态，不论开发商还是运营公司甚至互联网模式，我觉得都会得到支持，做青年公寓的朋友们可以尝试下在上海发力了

十三五规划也就是在2020年前要增加市场的土地供应量，但是上海之前的2040大规划明确了城市新增土地供应为0，互相之间的矛盾如何克服

十三五规划里角落里有一句话，很多人忽略了但是我觉得意义重大：结合城市更新，盘活存量土地资源，提高土地利用效率。有条件的地方，可适当提高建筑容量。

这句话是藏在角落里的一句话，我特别拿出来和大家分享，我特别关注最后一句话：有条件的地方，可适当提高建筑容量。

我觉得这是上海进入城市更新的一个很关键的态度。我们看到十三五很明显在增加市场的土地供应，但是另一块上海2040的规划又明确了城市新增供应为0。

这个怎么克服，其实就靠城市中心的拆迁后提升容积率来均衡。拆了一块低容积率的土地，然后给到高容积率的标准，这样一来一回就可以实现不增土地面积的前提下实现城市扩容

说实话上海在当下已经进入到扩容的关键期，市中心大量住宅用地容积率还是在2.0左右，这是对土地的大量浪费，不扩容无法在未来吸引更多的人口发展。

我看到这句话，就能感受到当下城市在为二度腾飞而努力，2020年可能就是一个裂变的时间点

对于开发商来说，好像有一种开发模式需要提上议程了

这种模式名字叫：海绵型住区

也是遗漏在角落的一句话：推进海绵型住区建设。根据海绵城市建设要求，制定海绵型住区建设控制指标。支持住宅小区、公共空间和建筑采用绿色屋顶、下凹式绿地、透水铺装等海绵化措施，鼓励雨水调蓄设施建设与绿地、水体建设相结合。在小区雨水系统设计中，推进海绵城市等措施与市政雨水排水系统的有效衔接。

我们都知道，上海每一次对于房地产开发工业化的标准都是推动房企转型升级的契机，从刚开始的要求精装修到后面必须要用装配式住宅，每一次的标准都是对房企的开发能力的提升

而这一次如此明确的强调海绵型住区概念，可能需要开发商们重视。据我所知现在还没有那个开发商特别强调这门技术。这是一个更加环保更加生态的理念，对城市水资源可以得到更好程度的运用

很明显未来的房地产开发除了节能，也更加强调环保了，这个逻辑会始终贯穿在产品层面的，开发商们可以重视起来了

好了，十三五规划描绘了一个非常好的场景，土地供应充分，住宅套数供应充分，与此同时加强了租赁市场的推进，对于房地产的开发也要求更加的环保

从规划的角度来看，一切都那么的美好，这和当下的楼市现状形成强烈的反差，或许是特殊时期，或许是都在准备各种，对于未来我们还是乐观向上，希望规划中的种种利好都会在我们身边呈现

上海房地产开发，很久没有看到这么好的红利趋势了，真的很难得

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