华商原创 ▎商铺租赁合同无效的律师实务问题研究，以真实案例为例
在营业环境达不到预期，经营不景气的情况下，商铺的出租人和承租人极易发生商铺租赁合同纠纷，其中合同解除和合同无效是最为常见的结束租赁各方陷入僵局的方式。
本文将会通过真实案例与大家一同探讨商铺租赁合同纠纷的特点，承接此类纠纷应注意的事项，商铺租赁合同无效和解除的主要情形，商铺租赁合同无效的诉讼请求的撰写，以及律师如何向政府部门调查取证，如何进行司法评估，如何看待本诉与反诉问题，如何应对委托人不合理期望等诸多问题。
商铺租赁合同纠纷概述
（一）真实案例简介
2017年3至5月，108家商户同某农批市场签订了《农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》。合同签订后，每家商户交纳了设施使用费20-45万元不等、还交纳了5万元保证金、第一个季度租金和其他费用。但是，自合同签订后，某农批市场未按照承诺和合同约定展开招商，与实现与对面市场的强强联合，致使商户在长达两年时间内无法正常营业，基本没有生意可做，商户拒绝缴纳近两年的租金与管理费。2019年4月，某农批市场向商户发出合同解除通知书，强行清场。某农批市场严重违约行为给商户造成了极大损失，商户要求某农批市场退回所有交纳的费用，另外赔偿装修等损失。目前，某农批市场已经起诉商户，要求缴纳租金、管理费和违约金。商户也委托律师提出反诉，主张租赁的商铺系违法建筑，租赁合同无效。案件部分达成调解，剩余的法院出具了一审判决书，认定租赁合同无效。商户的合法权益在律师的努力下得到了保障。
（二）发生纠纷的主要原因
承租人承租商铺的根本目的在于经营商铺获取经济利益，在商铺所在商场运营良好，商铺经营效益不错的情况下，很少发生纠纷，即使发生纠纷，也基本可以通过协商等方式解决，且不会发生大规模的租赁纠纷。商场或者商铺的出租人为了吸引商户入驻，也往往会夸大宣传，比如引进某某品牌入驻，商场的引流策略或配套设施等，一旦这些承诺做不到，往往带来的就是商场和商铺客流稀少，商铺亏本，商户拒绝继续缴纳租金和管理费。商场或出租人则会根据租赁合同相关条款，要求强行收铺，补缴拖欠的租金等费用，且还会没收保证金和所谓的设施使用费等。这样，纠纷无法协调解决，势必走入仲裁或者诉讼程序。
（三）商铺租赁合同纠纷的特点
1、各方诉求严重对立，很难协调解决。商铺租赁合同纠纷中，出租房强势要求退铺，收缴各类保证金，要求承租方支付拖欠的租金等费用。同时，承租方要求出租方退还各类保证金，并要求赔偿装修等损失，并要求不支付或者较少支付拖欠的租金等费用。双方诉求对立，很难通过协调解决。
2、发生纠纷的人数较多，多为群体纠纷。在商铺整体经营环境不好的情况下，往往发生的是几十户甚至是上百户的纠纷，即发生的是群体纠纷，这就造成纠纷解决更加谨慎，带来的各种问题也就更多。
3、承租方易通过不理智的方式进行维权。承租方为商户，法律素养不是很强，加之诉讼程序较为漫长，发生纠纷时，承租方最初很容易非理智维权，比如信访，拉横幅，还有强行关铺一走了之，引起社会不稳定。
4、承租方的最大直接损失是装修损失。不管经营什么，商铺大多都要进行装修，装修等成本较高。不管是解除租赁合同还是合同无效，都要解决承租方的装修损失问题。
（四）承接商铺租赁纠纷应注意的事项和建议
1、代理承租方应注意的事项和建议：
（1）签约前的咨询谈案阶段律师最好只与承租方代表沟通，避免与所有承租方直接沟通。若是代理承租方一方，因承租方涉及人数一般较多，律师最好前期只与代表沟通，节省沟通成本，也最有效率。否则，就会陷入问题和咨询轰炸，最后往往还不能顺利承接案件，得不偿失。
（2）签约前建议撰写案情分析报告，减少沟通成本，也降低律师执业风险。若是代理承租方一方，建议撰写案情分析报告，内容大致为案情简介、对目前采取的维权措施评价、需要搜集的证据材料、诉讼方案策略、诉讼成本分析、诉讼风险分析、对手应对策略分析、代理团队简介、相关成功案例简介等。通过这样一份案情分析报告，既可以显示律师的专业性，也可以减少与代表或委托方的沟通成本，同时，也提前告知了诉讼成本和风险，避免今后出现不必要的执业风险。当然，这样一份案情分析报告，不能将律师代理的核心要点和精华展示，只需要阐释清楚必要的问题就可以，更不能以代理词的形式过于详细的进行展示，这样，一旦律师最终得不到委托，将会损失很大。
（3）集中签约和提交证据材料，签约现场集中解答问题并告知案件风险等事宜。若代理承租方一方，建议律师与委托人集中签约，集中回复问题，节约时间。
（4）案件处理过程中遇到的重要问题提前与代表沟通。代表起到很重要的作用，主要是传达律师意见，传达其他委托人的意见，做好案件沟通安抚工作。因代表往往是承租方中较为权威，有一定话语权的人，所以，针对代表，也可以有一定的律师费优惠，让代表很好的协助律师工作，让委托人增加对律师工作的信任度。
（5）重要问题要以书面形式告知。案件处理中，会遇到各种各样的问题，若遇到类似需要变更诉讼请求等重大问题，建议大家撰写律师案件分析报告的形式以书面形式告知委托人，留下证据，避免出现不必要的风险。
2、代理出租方一方应注意的事项和建议：
（1）提前询问清楚商铺所在建筑的相关材料，避免盲目接案。若代理出租方，一定要提前搞清楚建筑是否为违法建筑，是否取得了竣工验收合格证明书，是否通过了消防等验收。若租赁合同涉及无效等问题，一定提前告知风险和诉讼策略。
（2）做好与承租方的沟通工作，避免强行收铺。因案件涉及人数多，易产生群体纠纷，承租方也会因情绪激动等作出过激行为，不利于商场的运营。作为出租方的代理律师，需要告知委托方，妥善处理双方关系，友好协商，最好通过协调等尽可能解决一部分纠纷。
商铺租赁合同无效和解除的相关法律规定和处理实务
（一）商铺租赁合同无效的相关法律规定和处理实务
1、无效情形
无效的房屋租赁合同，是指合同虽然成立，但因其在内容上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益而无法律效力的房屋租赁合同。除《合同法》规定的合同无效的情形外，房屋租赁合同无效的特殊情形如下：
（1）《合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不超过20年，超过20年的，超过部分无效。
（2）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
（3）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
（4）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
2、对建设工程规划许可证问题的进一步分析
（1）《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。第四十五条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
（2）《广东省城乡规划条例》第四十六条规定：建设工程竣工后，建设单位或者个人应当持建设工程规划许可证、建设工程验线证明文件以及具有相应测绘资质的单位出具的测绘报告等材料，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府申请规划条件核实。建设工程未办理规划条件核实的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，产权登记机关不予办理产权登记手续。
（3）根据上述规定，可知：不动产租赁物在建设时应当取得建设工程规划许可，在竣工之后必须通过规划验收合格之后才是合法建筑物；如不动产租赁物在出租时没有取得建设工程规划许可证或者没有按照建设工程规划许可证的规定建设的，有关的租赁合同当属无效。
3、房屋租赁合同无效后的后果
《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
具体到房屋租赁合同中，无效后的法律后果如下：
（1）返还租赁保证金等各种保证金。
（2）返还设施使用费，但需要按照使用期间扣除相应的费用。实务中，商铺有时候会签订长达20年的租赁期限，承租方需要一次性向出租方缴纳高达数十万元的所谓的“设施使用费”，法院一般会认为承租方已经使用了相关设施设备一段时间，故，会扣除这段期间的设施使用费。
（3）出租人不得请求承租人支付租金，但有权请求参照合同约定租金的标准，请求承租人支付房屋占有使用费。使用费的性质为不当得利之返还。
（4）关于装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。具体到司法实践，法院一般会认为出租方和承租方对合同的无效均有过错，即出租方故意隐瞒出租房屋为违法建筑的事实有过错，承租方没有尽到审查出租房屋是否为违法建筑等义务也有部分过错，故，认定双方对装修损失均承担部分责任；
（5）关于经营损失或误工损失问题。承租方往往会认为是因为出租方原因导致合同无效，因此要求出租方承担正常履约时的经营损失或误工损失。需要说明的是，合同无效，对合同无效有过错的一方需要承担的是缔约过失责任，责任范围是直接利益损失。经营损失不属于直接利益损失，因此，不能得到支持。
4、房屋租赁合同无效的诉讼请求基本写法（承租方）
（1）请求《房屋租赁合同》无效；
（2）请求判令返还各种保证金；
（3）请求判令返还设施使用费（若有）；
（4）请求判令赔偿装修损失；
（5）请求判令诉讼费等由被告承担。
5、房屋租赁合同无效的案件处理思路要点
（1）论证租赁物系违法建筑，租赁合同无效，合同中的解除条款和违约条款均无效，要求返还各种保证金，要求赔偿装修损失。
（2）若在合同是否无效的问题上没有确定把握，则可以从租赁合同系格式合同，部分解除和违约责任条款系格式条款，严重损害承租方合法权益，主张合同或者部分条款无效，从而减轻承租方的违约责任。
（3）搜集出租方的违约行为证据，主张出租房虚假宣传，没有尽到经营管理责任导致商铺无法有效运作等，减轻承租方违约责任，也可以减少承租方应支付的租金等费用。
（4）若以上思路均行不通，还可以搜集房屋未通过竣工验收、未经过备案、未通过消防验收备案等证据，以证明房屋存在安全消防等问题，不是合格租赁物，承租方有权解除合同，出租方应当承担相应违约责任。
6、房屋租赁合同无效诉讼中需要准备的主要证据材料
（1）房屋系违法建筑的证据。比如从土地监察大队或者城管执法局调取认定是违法建筑的决定书、比如向自然资源局调取的建筑物是否取得规划许可证以及是否取得规划验收合格证，还可以申请法院向有关部门调查取证。
（2）搜集出租方违约的证据。比如承租前出租方的宣传册，作虚假承诺的材料和录音等资料，出租方未尽到经营管理义务的证据材料，比如微信记录、邮件记录、来往函件等。
（3）搜集房屋未通过竣工验收、未经过备案、未通过消防验收备案等证据。以上证据可以向住建局和公安消防部门调取，也可以向法院申请调查取证。
（4）其他如租赁合同、缴纳费用的票据、装修损失的证据（合同、票据等）
7、租赁房屋装修的证据保全和装修损失的司法评估
（1）因需对租赁房屋的装修损失进行司法评估，为防止装修被出租方破坏导致装修无法评估，承租方需要及时向法院申请租赁房屋装修的证据保全，一旦因出租方原因导致装修被破坏，则法院有可能会按照承租方提交的装修损失的证据对损失进行认定。
（2）提交装修损失的相关证据给法院，材料包括完整的装修合同、费用发票或票据、验收报告、签证变更单，法院会选定司法评估单位，到租赁房屋所在地进行现场装修损失评估，评估时，律师和承租方、出租方以及法官均在场作评估笔录。
（3）司法评估有自己的评估规则和法律依据，因司法评估较为专业，若非有建筑学背景的律师，一般难以对司法评估的依据和内容及结论作出有效的评价，法院亦如此。且司法评估一旦作出，除非有法定的硬性错误发生，比如评估机构不具备评估资格，评估师不具备评估资格，评估对象错误等，法院一般会采纳司法评估报告。鉴于此，我们作为律师，可以与委托人一起认真审查装修损失的评估范围，有无漏项，避免因漏项造成少评估装修损失。
8、本诉和反诉问题
房屋租赁合同纠纷中，不论是哪方先发起诉讼，基本都会产生本诉和反诉问题。出租方若本诉为解除合同，则承租方则反诉合同无效；承租方若本诉为合同无效，则出租方方则反诉需要支付房屋占有使用费或反诉解除合同。
（二）租赁合同解除的主要情形及后果
1、租赁合同特别解除权的主要情形
（1）一房数租，不能承租的承租人享有解除权
（2）不定期租赁，双方当事人均享有解除权
（3）租赁物滥用，出租人享有解除权
（4）擅自转租，出租人享有解除权
（5）租赁物无法使用，双方当事人均享有解除权
2、租赁合同解除的法律后果
（1）合同尚未履行的部分终止履行
（2）因违约解除合同的，债权人请求债务承担赔偿损失、支付违约金等违约责任。
3、违反《商品房租赁管理办法》第六条规定是否可以作为合同无效的依据？
《商品房租赁管理办法》第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。因该办法不属于法律和行政法规，故，不能作为合同无效的认定依据。
（三）如何选择租赁合同无效和合同解除的诉讼方案
1、对于承租方来说，选择租赁合同无效一般来说对其更加有利。
租赁合同无效是承租方结束租赁合同关系的最佳选择，理由是，纠纷一般是经营环境不好，商铺效益差，承租方拖欠租金等费用，出租方以拖欠租金为由解除合同，并要求承租方承担违约责任，承租方的装修损失也不能得到赔偿。若能有证据证据合同无效，则承租方不但可以结束合同关系，还可以要求退还保证金，赔偿装修损失。承租方一般很难有充足证据证明是出租方违约，即便有证据，也很难达到解除合同的程度。所以，在有证据证明租赁合同无效的情况下，承租方最好选择走租赁合同无效这个诉讼方案。
2、对于出租方来讲，选择租赁合同解除对其更加有利，在法院释明合同无效的情况下，要变更诉讼请求。如上所述，出租方解除合同的依据明确，即承租方拖欠租金等费用。当然，庭审中，法院会主动审查或根据承租方请求审查合同效力，若法院认定合同无效，则会向出租方释明，让其变更诉讼请求，作为出租方，需要及时将诉讼请求变更为主张房屋占有使用费。
租赁合同无效的其他问题分析
（一）委托人不合理的期待问题
1、问题由来
由于房屋租赁合同纠纷中双方矛盾尖锐，不容易协调，双方对律师的期待也往往较高。比如对于承租方，除了想要拿回全部保证金外，还想获得全部的装修损失赔偿。但在实务中，装修损失赔偿往往需要通过司法评估去确定，而司法评估的最终损失金额与本身装修花费金额会有一定出入，甚至有较大出入。
除此之外，司法评估的最终装修损失还因为承租方对合同无效有过错，还要自己承担一部分装修损失。结果就是，法院判决出租方承担的装修损失金额大大低于装修本身损失的金额，承租方往往较难接受这个事实。同样，作为出租方，也很难接受案件败诉，除返还全部保证金外，还要额外赔付一大笔装修损失款的事实。
2、产生的后果
因为委托人对律师工作的误解，认为律师没有尽责，不愿意在案件结束后支付相应律师费。
3、解决的一些建议
针对以上问题，本人有一些建议可供参考：
（1）在接收案件之前，用书面形式将案件可能的风险和最坏的结果进行告知，并保存好告知的证据。
（2）将案件的重要节点和发生的重要情况与委托人作及时高效的沟通，做到不隐瞒，让委托人时时知晓律师工作和工作进度，理解律师工作。
（3）尽量让委托人出庭，感受庭审，增加对庭审的理解。
（4）在证据基本搜集交换完成，或者开庭之后，力争各方进行调解和解，缩短诉讼时间，减少诉讼成本，为委托人争取最大利益。
（5）对于拒不支付律师费的委托人，可以采取一对一交流、其他委托人劝说等方式进行妥善解决。
（二）商铺退还问题
1、问题由来
因承租方和出租方发生租赁合同纠纷，出租方往往要求承租方退铺，承租方则认为退铺对自身毫无保证，要求只有出租方退还保证金等以后才同意退铺，这就造成承租方一直在占有使用商铺。
2、产生的后果
不管是合同解除还是合同无效，承租方均要向出租方支付租金或占用使用费，对承租方而言得不偿失。除非是承租方还想继续租赁商铺，而出租方要求解除合同没有事实和法律依据。
3、解决的建议
若承租方不想继续经营商铺，建议还是在纠纷发生后及时退铺，办理退铺手续，减少支付租金或占有使用费。
（三）调解和解问题
如前所述，因承租方和出租房诉求完全对立，矛盾尖锐，故，在纠纷发生时，很难达成和解调解。当然，所有事情都不是绝对的，在双方委托律师的情况下，在案件证据搜集完成和证据交换完成，甚至在开庭中法院对合同效力问题释明的情况下，案件情况基本明了，再诉讼下去只会增加诉累。这种情况下，就有了进行和解调解的空间。双方本着迅速结束纠纷，减少诉讼支出的目的，可以努力进行调解和解。
综上，房屋租赁合同纠纷往往涉及群体纠纷，不论是在承接案件还是处理案件中，都要仔细分析案情，认真搜集证据，与委托人保持高效良好沟通，最终得以妥善处理纠纷。
李刚
华商律师事务所
专职律师
主要执业领域为建设工程、房地产、城市更新、企业法律顾问、民商事诉讼
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