华商原创 ▎由深圳绿本农民房法拍的司法裁定过户备注说开去

深圳绿本农民房法拍的话题，大家一直比较关注。我对此也很关心，也研究了很长时间。今天，我谈一下对一些问题的粗浅看法。为了表达的更清楚，言之有物，本文罗列了很多法条。

一拍卖成交裁定书的法律性质

人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书，是法定的物权归属证明，是一个可以直接导致物权设立、变更、转让或者消灭的裁定。

依据《民法典》第229条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第7条的规定，只要人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书发生法律效力，法律文书所指向的物权权利发生转移。简单点理解，也就是拍卖成交裁定送达竞买人后，竞买人即对拍卖标的物享有所有权。竞买人依据生效的拍卖成交裁定书，已经是竞买标的物的所有权人，竞买人的所有权人身份不以办理物权登记为必要条件。尽管此时不动产登记簿上的所有权人仍然记载的是被执行人或其他人，但是所有权已经发生转移。

法律依据：

1.《民法典》（主席令第45号，施行日期 2021年01月01日）

第二百二十九条【法律文书或征收决定导致的物权变动】因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号，施行日期 2021年01月01日）

第七条人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。

第八条依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的权利人，依据民法典第二百三十五条至第二百三十八条的规定，请求保护其物权的，应予支持。

3.《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号，施行日期 2017年01月01日）

第二十二条网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。

4.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020修正）（法释〔2020〕24号，施行日期 2021年01月01日）

第二十六条不动产、动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。

5. 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2020修正）（法释〔2020〕24号，施行日期 2021年01月01日）

第四百九十三条拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。

二不动产权登记簿上的记载与不动产权证书之间的关系

依据《民法典》第216条第1款的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。《民法典》第217条规定，不动产权证书是权利人享有该不动产的物权证明。不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记确有错误外，以不动产登记簿为准。

依据《不动产登记条例》及《不动产登记条例实施细则》的有关规定，发现不动产登记簿有错误，有两个修改方法，第1个是变更登记，第2个是更正登记。变更登记是在不改变物权权属人的情况下，对里面的内容进行的符合真实情况变化的登记。更正登记主要解决不动产登记簿上物权权利的归属或内容与真实情况不一致这个问题。

也就是说，不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。现实生活中存在不动产登记簿上的记载的权利人或法定权利人和不动产证书记载的事项不一样的情况，如竞买人通过拍卖裁定书取得房屋的产权后，由于种种原因没有取得不动产证书；如因继承取得物权权利，但是继承人尚没有办理房产登记手续；如婚后夫妻双方购买房产，登记在一方名下等情况。

法律依据：

1.《民法典》（主席令第45号，施行日期 2021年01月01日）

第二百一十六条【不动产登记簿的效力和管理】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第二百一十七条【不动产登记簿与不动产权属证书的关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第二百二十条【更正登记和异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号，施行日期 2021年01月01日）

第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

三不动产登记簿上司法裁定过户备注的法律性质及在房产法拍上的适用情况

司法裁决过户备注就是物权的权利和内容因为有了生效的法律文书，事实上已经发生了变化，但不符合有关登记行政法规和部门规章规定的登记条件或者某些要求，不能给当事人办理不动产登记证书，但是需要把这种变化记载到不动产登记簿上，反映真实的物权权利状况，应该说这是登记机关在实践中形成的一种变通做法。

实际上，不动产登记中心不给当事人办理某些登记的理由很简单——“法无授权不可为”，即在法律和行政法规没有明确某类情况该如何办理登记的情况时，不动产登记中心可以不予办理登记。

当事人有了法院的执行裁定书和法院出具的协助执行通知书，也有可能最终还办不了不动产权证书，但是不动产登记中心在收到法院的协助执行通知书后，如果前面已经有了其他人的登记信息，会在不动产登记簿上做一个司法裁决的备注，这个备注对当事人非常重要，是所有权公示的一种手段。

同时，也能提示登记中心的工作人员，该不动产权利人已经变更，不要再给原登记权利人办理其他登记手续。

有人说你怎么能说这是一个物权公示的手段，原因有四。

其一，在每一年深圳的中小学招生简章上，关于房地产权利证书或者其他合法权属证明下面，都有这样一段话的表述——拍卖所得的房屋出租，须提供拍卖成交确认书及付清房款证明、已生效的法院判决书、裁定书或仲裁机关的仲裁裁决书、房地产登记部门出具的产权信息查询单或司法裁定过户备注。这里面的产权信息查询单和司法裁定过户备注是并列关系，法律效力是一样的。

其二，在2018年8月1日深圳市不动产登记中心微信公众号上，刊登了一则办事通知《8月1日起，办理这些登记业务有新变化，更快捷啦！》，明确司法裁定过户备注和注销司法裁定过户备注是一项登记业务。

其三，目前深圳一手商品房积分规则里面关于计算购房者以往的住房转让记录，是这样表述的，包括买卖、赠与、继承、房产分割、司法判决等权利人变更的记录。现在开发商的售房公告是经过行政机关审批的，这个表述行政机关是认可的。这里面的司法判决等权利人变更的记录，指的应该就是司法裁决过户备注。

其四，深圳法院在判决中确认司法裁定过户备注的物权有对抗效力。以（2017）粤0307执3978号执行终本裁定为例，该裁定书明确：被执行人张xx名下有深圳市龙岗区布吉镇沙塘xxxxxxx私宅（不动产证号6000xxxxxx）的50%产权份额，本院向深圳市不动产权登记中心布吉登记科送达执行裁定书及协助执行执行书，协助对被执行人上述房产份额进行查封，但该中心回复上述房产已于2007年11月5日被本院司法文书裁定过户备注记录尚未过户登记，故本院无法查封亦无法处分。

那么此时你还想让不动产登记机关办理登记怎么办？可以依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》发起行政诉讼，要求其依法履行职能，这里的依法包括依照现有的法律和行政法规，也包含依据《民法典》确认的一些基本法理，比如一物一权原则，公示公信原则。而事实上，当事人依据该司法解释和不动产登记中心打官司的案件非常少。

结合本人的执业实践，我认为司法拍卖中司法裁决过户备注可能存在的几种情形：

第一，竞买人拿着红本商品房的执行裁定书给不动产登记中心，或者法院将执行裁定书和协助执行通知书交给不动产登记中心以后，竞买人迟迟不去办理纳税申报手续，依据“先税后证”的原则，不动产登记中心不能给其办理不动产登记。

第二，竞买人在竞买红本商品房时不具备购房资格，依据限购政策的规定，竞买人竞买成功以后，虽然向法院支付了尾款，拿到了执行裁定书，不动产登记中心仍然不给其办理不动产登记手续。

第三，依据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》办理不动产登记后，该不动产属于非市场商品房，不能自由上市交易。因该文件没有规定此类房产再次转让的登记流程，竞买人通过法拍程序竞买成功以后，也没办法办理不动产登记手续。

在实践中，除了司法裁决过户备注以外，还有行政机关限制登记权利人处分的备注。我在代理一个案件时候碰到过这样的行政备注，主要原因是竞买人提供虚假的深圳户籍信息，在司法机关立案查处过程中，行政机关也在房产上设置了一个限制交易的行政备注。

对于司法裁决过户备注的有关问题讨论，有兴趣的话，可以翻阅《中国房地产》2018年第6期日照市房地产管理局于磊发表的《小议法院的协助执行》。

相关依据：

1.《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]82号

一、房地产税收一体化管理的总体目标和要求。以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书（简称“先税后证”）为把手，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。

2.《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的通知(粤高法【2013】403号)

2、人民法院在实施导致限购区域内的住房发生所有权转移的执行行为前（执行依据要求办理住房所有权转移登记的除外），应当告知拟取得该住房所有权的自然人在指定期限内提交《购房资格证明》。该自然人不能提交的，人民法院不得实施相应的执行行为。

3.《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》（２００１年１０月１７日通过，自２００２年３月１日起施行）

第九条　房地产登记机关对依照本规定申请确认产权的违法私房进行初始登记时，不受《深圳经济特区房地产登记条例》第三十条第（二）、（三）、（四）、（五）、项规定的限制，并在登记文件中注明依据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》登记。　未提交建设工程质量检测机构和公安消防部门检测合格证明文件的违法私房，房地产登记机关应当在登记文件中予以注明。　

第十条　依照本规定可确认产权的违法私房，建房者按本规定补办有关手续，接受处理后，房地产登记机关应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》规定的时限确认产权，发放房地产证书。

建房者拒不补办有关手续或者逾期不缴纳罚款、地价款的，按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》和其他有关法律、法规的规定处理。

第十一条　除市政府另有规定外，违法私房确认产权后不得买卖。

四绿本农民房法拍成功以后竞买人应该如何处理

依据《民法典》第229条的规定，拍卖成交裁定书生效后，法律文书所指向的物权发生变动，无需办理登记，物权已经发生转移。但是毕竟没有在不动产登记簿上进行登记，对抗第三人的效力较弱，还有可能产生无权处分，就是查封到期后被解封，登记产权人私自再次处分房产或被其他法院再次查封拍卖。

当然，在实践中，不动产查封登记到期后，如果没有人民法院的解封裁定登记中心不会办理解封手续。竞买人在取得拍卖成交裁定书以后，应该送达不动产登记中心，一般法院会送达，送达后即便最终这个房子无法登记到竞买人名下，也要办理司法裁决过户的备注。

为什么一再强调即便明知不能办理过户登记，也需要把相关的裁定书提交给不动产登记中心办理司法裁决过户备注。主要是因为，在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第15条中规定，登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权。也就是说，购房人明知道有上述情况，不是善意相对人。

依据《民法典》第232条的规定，依据拍卖成交裁定书取得的不动产，在拍卖成交裁定书生效以后，竞买人已经取得所有权，该所有权不需要经过登记就已经取得。但是，竞买人也就是所有权人想处分上述不动产，就必须先办理宣示登记，然后才享有相应的处分权。也就是说，竞买人拿到拍卖成交裁定书后，没有办理过户登记手续，竞买人也是所有权人，但是不能处分。所谓的不能处分，就是竞买人不能办理抵押权登记，也不能再出售给他人，但是不影响居住和使用、收益。

竞买人通过法拍程序竞买到绿本农民房，而该标的物属于依法不能够自由上市的非市场商品房，要办理过户登记涉及到纳税问题，在纳税问题没有解决以前，目前也只能在登记簿上做个司法裁决过户备注了。

法律依据：

1.《民法典》（主席令第45号，施行日期 2021年01月01日）

第二百二十九条【法律文书或征收决定导致的物权变动】因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

第二百三十二条【非依民事法律行为享有的不动产物权变动】处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号，施行日期 2021年01月01日）

第十五条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

五竞买人注销绿本法拍房上原权利人房产证的路径

有人说，注销绿本农民房的房产证必须由原登记权利人进行申请，通过法拍取得物权权利的竞买人也不能申请，并且言之凿凿称实践中一直都是这么办的。而我认为，实践中并不是只能由原权利人进行申请，只是有人愿意这么办而已。实际上，满足注销条件后，竞买人完全可以自己申请注销。

竞买人竞买绿本农民房成交后，深圳不动产登记中心依据拍卖成交裁定书只是给竞买人做了司法裁决过户备注，并没有注销掉原来的房产证，房产还登记在被执行人名下，这是一个客观事实。

而在很多的拍卖成交裁定书上，都有一个对于原来被执行人房产证的处分项，就是在执行裁定书中直接明确原来的房产证无效。

为什么会出现这种情况？主要是因为不动产登记的连续登记原则。虽然在拍卖成交裁定书上，人民法院已经对被执行人的房产登记做了一个处分宣布无效，正常的情况应该是做一个新的登记。但是因为绿本农民房标的物的特殊性，不能基于买卖办理转移登记，目前在不动产登记中心，只能做一个司法裁定过户备注，注明权利的变更情况，而不能直接办理登记。

不仅仅是绿本农民房的法拍后存在这样的问题，竞买人没有购房资格或者说竞买人提交拍卖成交裁定后不依法纳税，也会存在类似的问题。在实践过程中，不动产登记中心基本上是做一个司法裁决过户备注，房子仍然登记在被执行人名下，然后长久处于查封状态。

虽然法律上查封的最长时间是三年，到期了以后需要申请续封，但是人民法院或竞买人一旦把拍卖成交裁定书送达登记中心，不动产登记中心就会慎重处理，没有接到原查封机构的解封文书是不会给解封的。而原查封机构，也就是拍卖法院，在给不动产登记中心的执行裁定文书上，往往表述是解除某房产的查封，注销被执行人的房产证，把房子登记到竞买人名下。

我个人认为竞买人注销原权利人房产证的具体路径：

第一，依据一物一权原则，竞买人可以自行申请注销被执行人的房产证。

竞买人在取得拍卖成交裁定书以后，依法成为房产的所有权人，这权利是法定的。没有办理产权登记，只是影响竞买人的处分权利。但是当不动产出现可以办理注销登记的事由，竞买人当然可以以产权人的身份办理注销登记，主要法律依据是《不动产登记暂行条例实施细则》的第28条。

其他人可能会说，这只是理论上的，实践中不动产登记中心不会受理竞买人的注销登记申请，但是，不动产登记暂行条例实施细则是很明确的，竞买人持有拍卖成交裁定书，就是该条所称的当事人。竞买人申请后不受理，可以提出行政诉讼。

法律依据：

《不动产登记暂行条例实施细则（2019修正）》第二十八条有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：

（一）不动产灭失的；

（二）权利人放弃不动产权利的；

（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；

（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；

（五）法律、行政法规规定的其他情形。

不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。

第二，竞买人可以通过诉讼原权利人处理。如果竞买人非要通过原权利人去申请注销，可以把原权利人作为被告提起诉讼，然后再拿上生效判决书申请强制执行，注销房产证。即，原来的拍卖裁定书上没有对原房产证做出处理的表述，不动产登记中心不愿意办理注销登记，竞买人可以起诉原产权人，要求其配合办理注销登记。

第三，竞买人也可以以不动产登记中心在竞买人所有的物权上给他人设置不动产权利，登记的内容与拍卖成交执行裁定书的内容不一致为由，提起诉讼要求注销。

法律依据：

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号施行日期2010年11月18日）

第二条房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。

房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

实务案例：

1. 交易房产为单位自建统建楼

在（2019）粤03行终1131号中，广东省深圳市中级人民法院查明的事实“另查明，上诉人名下登记的涉案14套房屋，在2001年已由上诉人与深圳市宝安区住宅局签订《房屋收购协议书》，深圳市宝安区住宅局向上诉人收购了涉案房屋，上诉人实际交付了涉案房屋。深圳市宝安区住房保障事务中心对上诉人提起房屋买卖合同纠纷民事诉讼，人民法院作出（2020）粤03民终19692-19705号民事判决，认定《房屋收购协议书》合法有效，并判令上诉人协助配合办理涉案房屋的产权注销登记手续。本案庭审中经询问，上诉人在涉案房屋拆迁补偿签约和拆除时均没有实际占有、使用、管理涉案房屋。”

2.交易房产为经历史遗留违法建筑处理后的绿本农民房

在（2020）粤0310民初5590号中，坪山区人民法院认为，“深圳市农村经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。涉案房产已经办理房产登记并取得房地产证，两被告系涉案房产的登记权利人，但两被告于2007年7月15日将该房产出售给两原告，各方均已经实际履行合同并交付了涉案房产及相关的权利证书。故两原告与两被告之间所签订的《楼宇买卖合同书》没有违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，该合同合法有效。因涉案房产位于坪山区片区城市更新单元拆除范围内，两原告亦与城市更新单元的实施主体签订了《搬迁补偿安置协议书》。因城市更新的实际需求，需要对涉案房产的房地产证进行注销。虽然在双方签订的《楼宇买卖合同书》中并未明确约定两被告配合办理注销房产登记的义务，然两被告系涉案房产的登记权利人，其有义务配合保障两原告行使对涉案房产的相应权益。故两原告诉请要求两被告协助办理位于深圳市龙岗区房屋（房地产证编号为深房地字第××号）的产权注销登记手续，本院依法予以支持。” 

六竞买绿本农民房后的处分问题

绿本农民房一般是不能够办理过户登记的，但是有几个情况是例外的：发生继承事由、离婚析产，另外一个就是我们现在讨论的司法拍卖。继承和离婚析产目前确认是可以办理变更登记，司法拍卖目前来看不能进行过户登记，只能在登记簿上记载司法裁决过户备注。

竞买人通过司法拍卖的方式取得的绿本农民房，通过继承、离婚析产，应该也可以办理司法裁决过户备注的权利人变更手续。当然，也有再次被人民法院查封拍卖的可能。

周争锋

华商律师事务所

合伙人

主要执业领域为房地产法律事务，提供二手房交易咨询、陪购、陪售、调解、诉讼及仲裁服务

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