房多多，坎坷多？实力多？ || 深度
上线8年，“被上市”5年，一片热议中，在线房地产交易平台房多多寒冬中存活、并踏上IPO之路，靠的是其打造的“产业SaaS”模式？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：陈欣苗
编辑：程昱
设计：甄开心
实习生：何慕丹
互联网房产中介行业寒冬之际，房多多却逆势而上。
10月24日，深圳市房多多网络科技有限公司（以下简称“房多多”）更新赴美上市招股书，将以13美元至15美元的价格发行700万股ADS，美元，股票代码“DUO”，继续冲刺中国产业互联网SaaS第一股。
“被上市”5年之久，房多多IPO终于实锤，但质疑声也随之而来。房地产拥抱互联网的路并非坦途。曾经声称要颠覆房产中介行业的互联网房产经纪公司，在资本退烧以及O2O泡沫的消退中，已沉寂、收缩或消亡，鲜活的例子如爱屋吉屋、平安好房等。
以独立开放的房地产交易平台发展的房多多却未因行业滑铁卢而偃旗息鼓，反而通过使用移动互联网技术、云技术和大数据，为房地产经纪商户量身打造SaaS解决方案，实现房地产交易的关键资源，包括房、客、资金和交易数据的在线聚合，赋能房产经纪行业的升级。
如今，以产业互联网思维破局的房多多，已成为国内SaaS赋能房地产交易的头部平台。值得注意的是，在行业诸多公司海量亏钱之时，房多多已于2017年实现小幅盈利，2018年至今快速盈利。招股书数据显示，2018年，房多多的净利润达1.04亿元；截止今年上半年，这一数字同比大增166.6%至1.003亿元，增长势头强劲。
行业厮杀凶猛，房多多为何能脱颖而出，并跨出上市的一大步？其打造的“产业SaaS”又是如何为行业赋能，并驱动未来的增长？
自2011年创立以来，房多多的故事似乎曲折不断，屡次被传上市折戟之外，“商业模式受困”之说也不绝于耳。
2011年，强势崛起的互联网掀起了一股跨行业风暴，很多行业担心会被快速发展的互联网所颠覆，其中就包括传统房地产行业。
拥有10年房地产业经验的房多多创始人、CEO段毅却从中看到了机会。他曾对媒体表示，“互联网改变了很多行业，那同样也可以改变房地产行业，让一家公司集合这个行业所有的信息，提供更好的服务给经纪人使用，让买房子和卖房子的人能充分交流。”
▲段毅，房多多创始人、CEO。图片源自百度百科。
起初，房多多主打B2B模式，开创了新房的“一二手联动”，从开发商处拿项目，然后分给中介公司销售。这一模式，一方面帮助开发商打通二手房市场的客户渠道，另一方面对二手房中介公司提供新房业务拓展机会。如此一来，既增强了中介公司对抗行业风险的能力，同时提升了整个中介行业的职业化和重视程度。
彼时，乘着互联网的东风，房多多交出不错的成绩单，也由此引来资本垂青。企查查数据显示，2012年至2015年3年间，房多多获得鼎晖投资、嘉御基金等融资4轮，总融资金额达到3.415亿元。2015年9月，房多多获得2.32亿美元的C轮融资后，估值超过10亿美元，成为当年的“独角兽”公司。
都说时势造英雄，但英雄往往难抵时势。2015年开始，随着互联网O2O资本热潮消退，房地产进入下行周期，互联网中介陷入低谷。也是在2015年，房多多向二手房市场突围，推出二手房“直买直卖”模式，试图通过这个模式，打破信息壁垒，提升买卖家的交易效率。
据网络公开资料显示，“直买直卖”绕过房地产中介，买卖双方直接相约看房和约谈价格，最后房多多收取的交易费用仅为2999元的服务费再加“0.3%×房价”的交易保障费，大大低于传统中介2%的收费。
但事实证明，去中介化的模式并不适用于房产经纪行业，经纪人在交易过程中的服务者身份不可或缺。对于这个模式，段毅也公开对媒体表示，房多多的二手房“直买直卖”模式，是房多多商业模式创新中最大的一次试错。
“从成立到现在，房多多的商业模式确实随着大环境的变化经历了一些调整”，一位业内人士对无冕财经（ID：wumiancaijing）表示，但她并不认同外界将此解读为房多多“深受模式之困，对自身定位摇摆不定”。
“在商业模式摸索的过程中，房多多有两点是不变的：一是创立初心不变，嫁接互联网，解决行业‘信息不对称、交易效率低’的问题，二是作为互联网公司的技术创新不变”，上述业内人士表示，据其了解，基于本身的互联网基因，一开始房多多就针对经纪人、开发商、消费者等角色打造了多款APP，从使用率、活跃度和留存率上寻找最精准的服务对象，最终结果即验证了房产交易服务中最高频的是经纪人。
虽然商业模式在调整，但房多多“打造赋能平台，帮经纪人简单做生意，以提升行业效率”的方向始终不变，这也是房多多创始人、CEO段毅创立房多多的初衷。对于这几年的尝试，段毅称其为“房多多的内功修炼”。
始终在行业中坚守的房多多，也终于在今年亮出“修炼”的成果：作为无利益冲突的独立开放平台，房多多用SaaS赋能，撮合经纪人交易，盈利点则来自基于交易佣金的分成以及增值服务。也就是说，房多多经过8年探索和尝试，终于将聚焦“房地产经纪商户”这条路跑通，这点从招股书中亦可窥见。
招股书显示，2017年至今持续保持盈利之外，房多多近年来的营收也呈现上涨趋势。2018年，房多多实现23亿元的收入，同比增长26.9%；2019年上半年，房多多实现收入16亿元，同比增幅达55.4%。
▲房多多2017-2019年上半年营收概况。图片源自房多多招股书。
值得一提的是，随着近年来O2O泡沫的逐渐消退，不少行业内的互联网公司业绩承压，选择转型、裁员，或者干脆出局。比如，前两年还被视为互联网房产“独角兽”的爱屋吉屋，如今已停止对外业务；平安好房亦淡出大众视野。
但房多多却活了下来，并走上了上市的道路。对此，多位业内人士表示，斥巨资做推广、烧钱补贴用户，这样的消费互联网中惯用的“流量思维”在经济不景气和投资泡沫退潮后，现出了真相。这也从侧面印证了房多多用技术服务房产经纪产业链条的方向是正确的。
当然，平台化模式的赛道，贝壳、安居客也在打，难免被拿出来与房多多作比较。
“安居客本质是一个房产信息发布平台，而贝壳脱胎于链家，实际上是以链家为资源依托的半开放式平台，平台上大多数门店和经纪人都是链家的。贝壳的基因决定了同行对它独立性的顾虑，并且它更多地服务行业头部”，业内人士指出，房多多是一个独立开放的第三方平台，与经纪人并无利益冲突，“在这个基础上，房多多的做法更多地针对中小中介公司，通过数据技术打造SaaS解决方案，来提升他们的作业效率。”
随着流量红利的逐渐消失和巨头公司的逐步形成，以快速获取“流量”变现的消费互联网模式运转的企业开始遭遇困境，尤其是在呈现“高额、低频、购买周期长”特点的房产交易行业，大量的C端流量投入并不能为平台带来复购，而在交易中高频出现的经纪人成为产业链中效率提升的关键所在。
而从房产经纪行业的发展形态来看，长尾企业占比达五成以上，市场呈现“大市场、小作坊”的特点，存在大量的中小型中介公司。这些公司大多有信息化的需求，意图通过技术转型实现差异化竞争，但却难以承担组建技术团队所耗费的巨额成本。
意识到上述问题的房多多瞄准房产交易中的高频对象“经纪人”，将赛道转向To B服务经纪人，通过基于SaaS的工具和解决方案，深度赋能平台经纪商户，帮助经纪商户把传统的线下生意搬到网上，实现了经纪商户与购房者和售房者以及其他交易相关服务提供商的连接，提高他们的服务效率并拓宽服务范围。
在河南的小地级市商丘，一位85后中介公司老板应用房多多的SaaS解决方案，将线下房源全部搬到线上，并实现全部房源和客户的联网管理。此外，通过SaaS的追踪管理，他能够在线监督员工的业务开展情况。不到一年时间，门店规模从1家增加到7家，员工数量达到一百多人，已成为当地最大的中介公司。
值得一提的是，SaaS在房地产交易服务中的导入，不仅能满足经纪门店的信息化需求，更重要是通过平台的大数据分析，提升房客匹配效率，提高经纪人成交的可能性。
产业互联网下，流量更多地掌握在B端手中。房多多则是用科技手段开发运营工具，帮助房产经纪交易中的B端，即经纪人提高流量运营能力。以当前最热的私域流量为例，房多多针对经纪人高频使用的社交工具，研发出与之相对应的“营销海报”、“获客资讯”、“短视频推房”等触达和激活客户的工具，再通过浏览轨迹、大数据沉淀等形成用户画像，实现客户与房源的精准匹配。
招股书显示，截至2019年上半年，房多多平台上已有超过107万注册经纪人。其中，26万为活跃经纪人，3万为闭环经纪人。而根据弗若斯特沙利文提供的数据，按照截至2018年12月31日的房地产经纪商户数据，房多多运营着由SaaS赋能的中国最大在线房地产交易平台。
▲截至2019年上半年，房多多平台经纪人概况。图片源自房多多招股书。
除了提供SaaS产品和服务之外，房多多还为经纪商户提供本地以及跨区域、跨城市的房源和买家，且提供完成交易所需的其他增值产品和服务，使其在平台中完成房地产交易的关键步骤，让“闭环在线房地产交易”成为可能。
根据弗若斯特沙利文的数据，房多多拥有目前中国最大的房产数据库之一：截至2019年上半年，房多多的房产数据库中包含1.31亿条经过验证的出售、出租以及市场上目前没有挂牌的房屋基础信息。
随着经纪人与平台合作的紧密度不断提高，越来越多的交易在房多多平台上完成，招股书显示，2018年房多多的闭环交易总额（GMV）为1137亿元，同比增长53.9%，且这一数据在今年上半年达到913亿元，同比2018年上半年大增100.2%。
显而易见的是，全面的SaaS解决方案和真实的房产数据库，让经纪商户通过房多多平台完成更高效率的生意变为可能。
而基于SaaS解决方案的赋能，随着交易数量的增长，经纪人会持续使用房多多提供的产品和服务，将更多的生意搬上网，也会更加依赖于房多多提供的工具和房源资源以完成交易。由此，房多多不仅通过提供SaaS产品和服务促进交易，还将平台和经纪人的联系有效转为收益。
平台收入和闭环GMV自2017年至今均保持稳健增长，意味着房多多的边际成本正在逐步降低，这体现在公司的经营效率上，房多多的人效比正在不断提高。
招股书显示，2017年房多多员工的人均GMV为3460万元，2018年同比增长144.22%至8450万元，且截至今年上半年，这一数字同比增长68.5%达5830万元人民币；同时，每位员工创造的收入从2017年的80万元翻倍至2018年的170万元，而截至今年上半年，人均创收由2018年同期的78.4万元增长到100万元人民币。2019年上半年，平均每位员工服务的经纪人数由2018年同期的554人增长至684人。
▲2017-2019上半年，房多多人均GMV概况。图片源自房多多招股书。
业务模式已跑通的房多多，还面临着巨大的市场潜力。据弗若斯特沙利文资料显示，中国住宅地产市场将持续增长，预计2023年房地产市场交易额将达到33.4万亿元人民币，2018年-2023年的复合年增长率（CAGR）达9.2%。此外，2023年住宅地产交易佣金收入总额将达到3436亿元人民币，2018-2023年的CAGR达22.6%。
值得关注的是，2018年，中国逾38%以上的住宅地产交易均由房地产经纪人促成，这一数字有望在2023年突破49%。
在庞大的市场需求下，加之持续积累的平台大数据和对居住服务领域痛点及需求的深刻理解，未来房多多SaaS产品和服务的迭代升级以及创新性的增值产品和服务，会为其带来更大的想象空间。
当然，初心未改，正如段毅所说：“我们希望在未来10年里，帮中国的2500万服务这个行业的商户，在房多多平台上做他们最擅长的生意。同时，我们也希望围绕房子从事居住服务行业的创业者们和个体服务者能到房多多的平台上来开网店，做自己的生意。”
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