“广州旧改王”是何来路？“过江龙”能否打赢翻身仗？ || 焦点
狠砸458亿拿下广州5个旧改村，打败富力、时代中国等地头蛇成新“旧改王”，上海升龙成功上岸？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：陈欣苗
编辑：程昱
设计：甄开心
实习生：何慕丹
土地市场沉寂2年后，升龙骤然转战广州抢食旧改。
今年以来，上海升龙投资集团有限公司（以下简称“升龙”）“横扫”广州4个旧改村，总建设面积达1383.25万平方米，约占广州本年度成功招标旧改村面积的66%，一举夺得本地“旧改王”。
此前，广州旧改项目多由富力、时代中国、珠光等本土房企把持，“外来者”升龙，却在入驻广州只有2年多的时间里强势突围——耗资458亿揽下广州5个旧改村，1398.4万平方米的总占地面积相当于2.26个珠江新城。
值得注意的是，自2016年12月在郑州拿下2宗住宅地块后，升龙在公开市场便鲜有拿地身影，与此同时，其销售规模也开始掉队。
据克而瑞数据，在2015年、2016年挺进房企销售额TOP50后，升龙已经连续两年跌出百强外，今年1-9月名次跌至154名。
现在看来，广州旧改或是升龙新的业绩突破口。但令人好奇的是，作为一家暂未上市，总资产未明的外来房企，升龙为何能短时间内在广州旧改领域夺得一席之地？如此大手笔的布局，是为重拾昔日郑州“旧改王”荣光？
虽是广州市场的“新面孔”，但升龙开局便以旧改的形式亮相。
2018年7月，广州公共资源中心公布，升龙竞得南沙首个旧村改造项目——金洲、冲尾村。资料显示，2017年1月，升龙注册成立广州升龙投资有限公司。即从成立广州公司到拿下首个旧改项目，其只用了一年半的时间。
不仅如此，该旧改项目的前期推进速度相当快。2018年2月，该村才刚被列入《广州市2018年城市更新年度计划（第一批）》，7月便确认了开发商，用时仅5个月。
当中还有一些小细节。据“时代财经”报道，金洲村党支书周春松透露，前期有很多开发商前来咨询了解过该项目，但最后参与投标的只有升龙一家。金洲村村民亦表示，当日去投票时，可选项也只有升龙一家。
由此，初来乍到的升龙一举夺得整体资质还不错的金洲、冲尾村旧改项目。之后，升龙斩获旧改的姿势愈加凶猛。
今年的1月、4月、6月、7月，升龙分别拿下番禺东环街蔡边一村、增城新塘群星村、黄埔九龙镇汤村、番禺洛浦街沙溪村4村旧改，投资总额达446亿元，总占地面积1383.25平方米。
▲升龙部分旧改项目概况。
无论是投资额还是拿地面积，都在富力、时代、越秀等地头蛇之上，就连万科、保利等知名房企今年拿下的旧改规模也难以和升龙相比。
升龙拿下的旧村中还不乏各区中的“巨无霸”。群星村、汤村、沙溪村分别是增城区、黄埔区、番禺区目前最大规模的旧改项目，而约200亿的投资规模的沙溪村则是广州旧改公开引入合作企业以来投资金额第二高的项目，仅次于番禺里仁洞村。
然而，升龙的野心还不止于此。
据悉，除了已公开通过投标的5条村外，其在广州十余个项目在洽谈中，包括番禺厦滘村、明经村、潭山村；白云马沥村；黄埔迳头村、镇龙村、夏园村、南湾村；南沙沙螺村等。
用“快而狠”来形容这条“过江龙”实不为过，而丰富的旧改经验或是升龙插旗广州的底气。公开资料显示，在过去近20年的旧改史中，升龙累计完成旧改面积逾3000万平米，更新改造城中村20余个，总投资额超1800亿元。
但众所周知，旧改经验之外，旧改项目对资金要求高，且十分考验开发商的区域关系、人情技巧。升龙是如何一路顺风顺水的呢？
种种迹象表明，升龙有备而来。早在2017年1月，升龙广州公司成立的第5天，升龙董事长林亿就带队到访黄埔临港经济区，与开发区相关领导就相关的合作机会进行了探讨和交流。
同年11月，广州市城市更新局举行广州市城市更新协会成立揭牌仪式。升龙作为唯一一家非本地房企，与珠实、富力、时代等本土旧改大户共同作为协会发起单位发起成立了广州更新协会。
此外，升龙的资金实力不容小觑。据“乐居财经”报道，自2018年起，升龙集团董事局主席林亿带队频频拜访广州的银行等相关部门高层，并相继与建行广东省分行、广州农商银行、广州银行三家银行签约，展开三旧改造方面的合作，获取资金支持。
▲升龙与部分银行合作。
迅速通过银行合作打开融资渠道之外，升龙还是广东华兴银行的十大股东之一，持股比例占11.02%，其金融投资平台亦与诺亚、黑石、平安等机构建立了合作。
财经评论员严跃进亦指出，作为外来房企，升龙能够在短时间内拿到这么多旧改项目，并铺平诸多融资渠道，除了本身具备较好的旧改能力之外，还与其对旧改项目规划能够贴合当地政府的业务需求，以及能打通当地的政商关系息息相关。
升龙异军突围广州的轨迹，与其14年前以“外来户”身份闯入郑州旧改市场如出一辙。
虽起家于福建，真正让升龙名声大噪的当属其在郑州参与的大量旧改。
2005年，创始人林亿带领升龙进军郑州，拿下的首个项目便是燕庄城中村旧改项目。该项目体量约80万平方米，后被建成“曼哈顿广场”，成为郑州第一个城市综合体项目，并创下了河南城中村整体拆迁规模和速度之最。也由此，升龙在郑州市场一炮而红。
此后升龙便一发不可收拾。2013-2015年间，升龙在郑州相继操刀了小李庄、小岗刘、洼刘村、凤凰台村、刘寨村、农业路等14个旧改项目，累计改造面积达2200万平，其中包括当时河南最大的城中村、总建面约600万方的老鸦陈改造项目。升龙亦成为郑州最大、开发城中村最多的地产商，一度被业内称为“郑州城中村改造专业户”。
在郑州站稳脚跟之后，升龙开始大肆向外扩张，5年的积极扩储也为其带来了规模的增长。
克而瑞数据显示，2014-2016年，升龙集团销售金额分别为154.3亿元、223.1亿元及313.2亿元，2015年、2016年连续两年进入TOP50。
但2015年后，升龙便鲜有纳储，销售规模也随之节节败退。据克尔瑞数据，2017年，升龙的销售额由2016年的313.2亿元滑落至149.3亿元，名次跌出百强外至105名；2018年，销售额再次降至132.4亿元，名次回落至133名。
在南京和郑州两个业绩重阵，升龙也逐渐失守。在南京地区，升龙2015年以54.1亿元位列当年销售榜单第11名之后，再无更进一步的名词出现；而在郑州，2013年销售额突破百亿元拿下榜首，2015年销售额下降为34.18亿元排名第9后，再无进入郑州市场销售TOP10榜单。
▲升龙集团2014-2018年销售额概况。
规模失速之下，掌舵人林亿的财富严重缩水。
《2019胡润全球房地产富豪榜》显示，林亿以120亿元的身家排名第147位，财富缩水高达67%。而在升龙迅猛发展2014年，林亿曾以165亿元的身价登上该榜单第12位。彼时，孙宏斌排名36位，排在林亿前面的是潘石屹、张欣夫妇。
值得一提的是，在旧改市场，自2015年4月拿下郑州第10个旧改项目老鸦陈后，升龙的扩张似乎也遭遇瓶颈。2016年，时任升龙副总裁兼郑州区域总裁肖浩燃就曾对媒体表示：“我们会把原来的城中村项目慢慢收尾，下一步也会着眼一部分净地的住宅项目。”然而，从其近年来的拿地情况和业绩来看，这一转型并不顺遂。
此外，升龙在郑州、南京的多个项目负面缠身，业主维权频频。据河南媒体报道，升龙在河南开发投资的不少地产项目存在业主维权问题，当中至少涉及11个项目。更有坊间指称其已陆续撤离河南。
而据“乐居财经”报道，升龙在南京开发的城市综合体升龙汇金中心，多次因合作方一房多卖、违规销售等行为，陷入维权旋涡，甚至出现了“一套房屋卖了17次”的情况。对此，有业内人士指出，出现上述问题，开发商在监管层面难辞其咎。
规模失速、负面缠身之外，升龙过往“单区域、单城市、多项目”的策略也引来非议。业内有质疑升龙是“流寇作战式”的房地产开发，一个阶段重心是郑州，下一阶段重心是南京，再下一个阶段重心又变成广州，重心转移之后，此前的一些项目草草收尾，一地鸡毛。
如今升龙押注广州旧改市场，颇有卷土重来，重振规模之势。广州升龙内部人士曾对媒体表示，广州是升龙下一个重点布局城市，而“旧改是升龙所擅长的领域，在进入一个新城市的时候升龙更愿意先发挥自己的优势，稳住脚跟后再考虑其他发展。”
但严跃进表示：“当下广州旧改市场前景虽好，但从企业本身来讲，其销售规模不大，如果后续企业有资金压力的话，也会受到一定的影响。”
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