并购频发，房产界“胜者通吃”？ || 深度
融创、世茂地产、绿城“磨刀霍霍向猪羊”，泰禾、新城控股、协信控股卖卖卖，一场“胜者通吃”的游戏正在房产江湖上演？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：陈欣苗
编辑：程昱
设计：甄开心
实习生：蔡旖忻
行至岁尾，房地产并购市场凶猛依旧。
11月末孙宏斌扔出的153亿并购炸弹余震尚未了，12月下旬，房地产市场相继曝出三起重大并购：福晟集团（下称“福晟”）和协信控股集团（下称“协信控股”）相继将地产板块整体放上货架，接盘方分别为世茂房地产控股有限公司（00813.HK，以下简称“世茂地产”）和阳光城集团股份有限公司（000671.SZ，以下简称“阳光城”）；绿城中国控股有限公司（03900.HK，以下简称“绿城”）以36亿元收购新湖中宝股份有限公司（600208.SH，以下简称“新湖中宝”）旗下上海新湖房地产开发有限公司35%的股权。
不同于以往泰禾、粤泰股份等项目层面或者资产包的处理，此次福晟和协信控股两家百强房企均选择将地产业务板块整体打包后进行股权转让，其中世茂与福晟的合作涉及规模或达2000亿元。
存量厮杀之下，并购已成为规模房企的新赛道。
据克而瑞统计，2019年1月-11月，典型企业收并购、协议土地出让的幅数占比达12%，规模房企纷纷通过收并购补充资产。而业内人士普遍认为，房地产市场的并购潮仍将继续，房地产行业集中度将继续提高。
巨头们加速并购做大规模，调控中失速的中小房企变卖资产，谁又能笑到最后？
2019年尾声，并购市场弱肉强食的景象轮番上演。
12月17日，多方媒体报道，世茂地产正在与福晟进行谈判合作，希望通过收并购福晟部分股权，以获得更多的土地储备，目前世茂尽调团队已进驻福晟。
此宗大型并购之外，世茂地产今年来加码并购，陆续将泰禾、粤泰股份、万通等房企的部分资产纳入麾下，成为新晋“并购之王”，风头碾压融创孙宏斌。
据不完全统计，世茂上半年完成达200亿元规模并购，收购项目超过20个，包括泰禾、明发、万通等公司。
世茂地产董事局副主席兼总裁许世坛认为，目前是房企并购的好时机，偿债高峰期诸多企业面临较大的偿债压力，而世茂地产的优势在于较低的融资成本和充裕的现金。按照他的计划，2019年公司70%以上的土储都会来自并购。
数据也显示，2019年上半年，世茂地产共斥资约788亿买地，新增货值约2500亿，其中通过收并购而来的项目占比达到七成。
▲2019年3月至6月，世茂地产并购项目概况。图片源自新京报。
在世茂地产与福晟的合作消息不胫而走的同一天，向来“佛系”的绿城也加入并购队伍，以36亿元购入新湖中宝上海子公司35%股份。同样成为买方的还有阳光城。12月21日，据“界面新闻”报道，阳光城正与协信控股谈判股权收购事宜，目前谈判已进入最后阶段。
再将时间往前拉。今年来，融创、金科在并购市场上同样挥金不菲。据公开信息统计，融创今年在收并购上已挥金约408亿元；今年7月，遭遇“黑天鹅”的新城控股断臂求生，金科已部分或全部接盘新城系16个项目，累计斥资54.75亿元。
市场预期无限下探之时，房企收并购市场反而火热起来。Wind数据显示，截至12月9日，年内A股房企并购动态达757条。
业内人士指出，今年以来房企并购行为有所增多，主要原因在于当前市场行情冷淡以及融资环境趋紧，部分中小房企资金链出现问题或难以规模扩大，因而通过项目出售等方式退出市场或联手龙头房企。
无论是福晟、协信控股或新湖中宝，都是此前疯狂加杠杆、如今深陷资金链困境的中小房企。
以福晟为例。这家以收并购闻名的百强房企，于2016年-2017年在全国拿下107个项目，总货值达到8100亿元；仅在2017年，便斥资810亿元拿地，而同年销售金额不足400亿元。
激进过后高额的负债和难以处理的收并购问题让福晟的资金状况日趋严峻。2018年下半年，福晟的资金紧张传闻开始喧嚣尘上：民间借贷纠纷、子公司股权冻结、“申请破产”传闻等负面信息接踵而至。
Wind数据显示，福晟的总负债则由2016年的333.63亿元上涨到2018年的741.34亿元；同期净利润从18.84亿元滑落至6.11亿元。今年9月，福晟“卖子求生”，将深圳的旧改项目转让给上海滩资本大佬刘益谦控制的国华人寿旗下一只基金。时至年底，福晟又再寻了它的“白衣骑士”世茂地产纾困。
站在收购方，却是另一番视角。对于有实力的头部房企来说，在控制杠杆率的前提下逆势扩张，收并购不失为一个做大规模的捷径。业内人士就指出，相比招拍挂和城市更新，收并购比较简单，开发也比较快，是房企快速进入新城市、快速扩充资产的好渠道。
比如，通过不断的并购和加速销售，世茂地产在今年11月反超龙湖重返TOP10，成为今年增速最快的头部房企之一；并购老手融创今年前11个月累计新增货值6850.8亿元，仅次于碧桂园的6953.6亿元，跻身纳储第一梯队。
▲2019年1-11月TOP10房企单月全口径业绩表现。图片源自克而瑞。
此外，在部分公开市场拿地盈利有限的情况下，收并购是房企控制项目收益的方式之一。
金科联席总裁方明富在今年7月就曾对媒体表示，房企土地获取方式不是单一，招拍挂获取土地由于政策调控限价措施，甚至有一些项目不赚钱或者微利，收并购从某种程度上项目效益更加可控。
在融资政策收紧的大背景下，行业洗牌正以超乎想象的速度进行。在此背景下，克而瑞指出，未来“大鱼吃小鱼，甚至大鱼吃大鱼”局面会更加明显。
与此同时，就如绿地董事局主席陈军所言，“房地产已经不是黄金、白银时代，而是进入风险投资时代，行业风险和机会并存。”
加快规模扩张、调整布局战略、绕过行业壁垒快速布局业务、巩固多元化成果，收并购对房企的益处不用多说。从头部公司融创中国、千亿房企阳光城，再到“事故”不断的小房企佳源国际，均曾通过收并购实现扩张。
但收并购之路并非坦途，能否消化收购标的才是问题的关键，否则“香饽饽”很有可能成为致命毒药。
典型如富力，在以199亿元吞下万达77家酒店资产后，便攀上难以逾越的负债高山，“世界最大的豪华酒店业主”自此“消化不良”——截至2019年三季度，总负债高达3428亿元，营收和归母净利润增幅都远低于同期；其中，占用大量资金收购的酒店业务自2017年起持续亏损。
▲2015年-2019年9月30日，富力地产负债概况。
财力之外，资产盘活能力亦是关键。
“近年来公开市场拿地受限制较大，一些房企转而开始在并购市场上寻求机会，但真正适合收并购的好项目并不多，很多项目都带有一定的历史遗留问题，开发起来难度较大。”一位业内人士表示。
世茂地产此前接盘粤泰股份的5个项目中，有3个项目为北方国际信托股份有限公司（简称“北方信托”）提供融资的对象。今年6月，该信托公司出现人事动荡，履约受到影响，粤泰股份不得不提示风险，“（与世茂的并购交易）预计会影响北方信托就上述项目的后续融资合作”。
赛普管理咨询认为，50%的并购都以失败而告终，其中，只有20%是交易结构、交易策略所致，超过80%在于后续并购整合不足。
买方需权衡风险和利好，陷入被动的卖方也显无力：出售资产能缓解流动性危机，但在行业集中不断提速的情况下，后续发展的压力不容小觑。
今年来主动降速、频繁甩卖项目的泰禾，至今仍未进入安全区，尽管其密集高息发债，完成3次、总发债规模达7.105亿美元的境外债券发行，其中7月发行的为期3年、金额4亿美元的债券票面年息高达15%。
紧张的资金链限制了泰禾纳储的步伐，其今年未在公开市场拿过一块地。数据显示，泰禾存货也减少，从2018年期末的1735.28亿元下滑至2019年三季度的1544.45亿元。
克而瑞发布的1月-11月销售榜单显示，泰禾在规模房企中掉队最厉害：截至今年11月，泰禾仅实现689.2亿元销售额，目标完成率不足50%；业绩排名42位，去年同期排名是21位。
不过总的来说，利弊权衡背后，以规模论座次的房企江湖里，野心勃勃的房企并不会少。
中信证券研究部首席基地产业分析师陈聪认为，大多数账面资金充裕的公司，有迅速做大规模的想法，并购意愿强烈。此外，越来越多的公司谋求上市，而港股市场对于上市公司的规模有一定要求，从而使得并购需求进一步增强。
“未来几年，房企并购趋势会更加明显。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦指出，目前市场上存在的很多问题都是因为企业太分散，数量太多，门槛太低，导致产品质量参差不齐；行业进一步做大做强之后，规范性也会有所提升。
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