AI社区“硬核”落地，这家房企何以抢占“智慧”高地？ || 深度
对于大部分追求利润、没有科技基因的房企而言，智能化布局困难太多，美的置业如何让智慧生活真正成为现实？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：陈欣苗
编辑：陈涧
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在房企智能化“高速路”上，美的置业加码前行。
社区“无感”通行、智能视频巡更、垃圾满溢识别……在美的置业与阿里云携手打造的首个AI社区“佛山美的领贤公馆”里，用智能开启一天的美好生活已不是梦想。3月19日，美的置业举行主题为“AI社区，大脑已落地”线上发布会，直播演示AI社区“黑科技”，打响2020智慧地产第一枪。
当下，在“房住不炒”的政策基调下，房地产进入存量时代，行业增速放缓，分化加剧。另一方面，以大数据、云计算、AI等为代表的科技浪潮势不可挡，智能化为各行各业提供新引擎。叠加用户居住需求升级，产品智能化成为众多房企多元化道路的“新风口”。
近年来，以BAT为代表的科技巨头以及万科、碧桂园、恒大、绿地等房企纷纷抢滩布局智能化。美的置业瞄准的这片蓝海，竞争也日益激烈。此外，技术壁垒、高额成本、产品互联等也成为绕不开的行业痛点。
即便如此，美的置业布局智能化的决心仍灼灼。2019年，美的置业更是提出“一主两翼”复合型发展战略，“智能产业化”成为是“两翼”之一，直接将智能产业上升至企业战略高度，加速智能生态布局。
入局者众，美的置业缘何脱颖而出？
“在大部分逐利的地产商眼里，‘智慧社区’都是惹眼的营销噱头，所谓智慧社区打造只有可以增强直观销售亮点、提升售价的基础硬件，如小区WIFI。”一位业内人士指出，打造物业管理与安全服务、智能家居、便民服务这些综合性智慧社区要素似乎不在开发商的兴趣范围内。
美的置业则不然。在“智慧地产制造商”的战略下，美的置业在智能化道路上铆足了劲，不断进阶。此番推出的AI社区，更是具备“全局”思维，应用前沿AI技术打通社区和家庭之间的联系，让小区业主的生活更加安全、健康、绿色。
去年7月，在“智慧，赋能未来”智慧生态发布会上，美的置业首次提出“AI社区”概念。彼时，美的置业智慧生活研究院院长李强在演讲中表示，作为智慧地产制造商，美的置业颠覆传统，为智能设备装上“超级大脑”，让智慧家居“主动思考”。此外，该“超级大脑”还将真正实现智慧家居与智慧社区的联通、交互。
不到一年，首个AI“超级大脑”重磅落地佛山美的领贤公馆。当AI遇上社区，会碰撞出怎样的火花？
被“黑科技”占领的佛山美的领贤公馆里，业主凭借一个手机APP，便可实现远程开启小区大门、单元门、车库单元门智能门禁，轻松实现“无感通行”，特别是在疫情期间减少不必要的人员接触。
▲美的置业AI智慧社区涉及多项黑科技。
值得一提的是，疫情期间，通过AI人脸识别与人员轨迹，业主、访客或其他特定人员的社区活动轨迹均会被记录、追踪和回溯，一旦在公共区域出现隔离人员以及相关接触人员，AI系统会立即提醒物业人员及时处理，保证隔离人员特殊时期留步家中。
在小区管理方面，社区巡逻可通过云朵IOC监控中心进行实时视频巡更或定时拍照图片巡更，协助物人员巡检；小区公共区域垃圾满溢时，AI系统后台预警触发工单，物业人员即可到对应垃圾投放点进行针对性清洁；配合利用AI周借安防管控系统，针对重点区域、门户进行监控，防止外部人员非法入侵，等等。
▲入侵监测示意图。
更具颠覆性的是，该AI“超级大脑”在实现智能家居“主动思考”的同时，更让其与小区的智能化系统连接，让智慧家居与智慧社区之家不再是割裂关系。
在家中，通过一个控制中枢，业主便可操控家中的家电、灯光、窗帘等设备，且功能集中在云朵社区APP中操作，实现智能产品间互联互通。此外，业主有需求时可通过多种方式呼叫物业，随时得到物业服务。
比如，通过云朵社区APP，业主随时可与物业管家对话；远程查看长辈孩子居家活动情况，并在出现紧急情况后自动连通物业赶往处理；亦可实现社区“云购物”等围绕家和社区的智慧生活需求。
被装上AI“超级大脑”的佛山美的领贤公馆，让业主的家不再是钢筋混泥土的空间，而是有更好人居体验的生活空间，同时享有优质的物业服务。
事实上，美的置业布局智能化，并非一蹴而就。从布局智慧家居开始，美的置业就致力于打造从研发、产品到交付运维的智慧家居全产业链，锻造自身智慧生活全产业链提供能力。
自2014年启动智慧家居战略、2015年行业首推5M智慧健康社区理念以来，美的置业陆续成立了设计院和美家智能科技公司，与阿里云、苏宁易购、海康威视等企业达成战略合作，深入住宅产品智能化布局。2019年3月，美的置业成立智慧生活研究院，加速布局智慧全产业链。
“近两年房地产市场需求变化很大，在这种情况下，美的置业通过成立智慧生活研究院形成技术支持，具有非常好的导向。”知名地产分析师严跃进对无冕财经表示，此外，全产业链是涵盖房地产开发到后期的物业、社区经营等一系列围绕消费者需求而展开的布局，美的置业的全产业链布局实则更具前瞻性。
此外，凭借自身在智慧生活领域积累的丰富经验以及“一站式智慧生活解决方案”的落地成效，美的置业已逐步向外输出拓展。目前，其已与万科地产、碧桂园和远洋集团等房企达成智能化合作。
美的置业对智能化的执着，一方面是顺应市场住房需求的转变，为购房者提供更加丰富的居住体验。另一方面，在“智能+”的产业融合趋势下，物联网等新兴技术的发展为房地产赋能，助力房企打造差异化产品，凸显房企产品力。
国盛证券在2月发表的研报中指出，相比住宅产品售价，美的置业智慧家居及智慧生活的系统化解决方案成本较低，公司有望凭借成熟的智慧家居解决方案提升住宅产品的质量与差异性。
“智能化的真正落地对房地产项目的销售具有积极意义。”严跃进指出，在智能化方面，美的置业是房企中走在前列的企业，由此积累的品牌优势和项目实践经验，都对其发展有积极作用。
智慧社区的推出，正推动美的置业产品溢价。克而瑞数据显示，美的置业智慧社区项目平均高出周边其他项目约20%-30%。以美的置业位于徐州的智慧社区“美的云熙府”为例，据克而瑞统计，美的云熙府2018年平均售价达15184元/平方米，高出同期周边同物业类型竞品售价20%-60%。
亿翰智库亦分析指出，在智慧生活领域，美的置业优质且独特的产品，不仅能够获得用户的认可，从而稳步推进销售业绩的增长，还能够提高产品的溢价能力，提升利润空间，2019上半年销售均价10428.6元/平方米，利润空间充足。
近两年来，随着人工智能、5G智联和物联网等技术的不断突破，智能化不断被应用到房地产行业，掀起一股房企产品智能化发展热潮。据物联网智库不完全统计，目前涉足智慧地产的房企约有100多家。
“新风口”下，房企竞相追逐，但切入的角度不一而足，范畴从小到大可包括智能家居、智能楼宇，智慧社区、智慧物业，智能公寓、智能酒店，智能园区、智慧小镇、智慧产城等等。但无论从哪个角度切入，科技实力均是绕不开的关键要素。
大部分房企在没有科技基因之下，如何在互联网和科技浪潮下，在技术研发和加快去化之间作出选择，做出真正的科技产品，无疑成为横亘当前的难题。据不完全统计，目前TOP30房企在智能化转型过程中，多选择与高校或科技公司合作，直接“拿来主义”，省事省时，以对方的技术优势推动自身发展。
美的置业则不然。正如美的置业智慧生活研究院院长李强所说，“只有自主研发能力才能谈到可持续发展”，“拿来主义”并非美的置业选择的路径。
传承美的智慧和制造业基因，以及来自设计端、生产端、平台端上的支持，美的置业对智慧体系和标准的研发具有先天优势。2019年美的置业成立的智慧生活研究院，正构成其研发内核。
经过不断迭代更新，美的置业已形成了一套成熟的智慧健康社区体系应用到智慧地产项目。具体而言，美的置业智慧健康社区体系包括179项智慧家居场景，涵盖智能控制、营养、空气、水健康、安防等多个方面，并通过云朵APP集成或者语音精灵操作，实现一键控制，通过跨产业技术资源整合，全场景打通室内室外。
▲疫情期间，业主可在云朵APP健康打卡。
克而瑞认为，成熟的智慧健康社区体系不仅让美的置业实现了产品标准化的快速复制，也使美的置业在智能住宅产品打造上形成了较强的技术壁垒和品牌优势，大大提升了行业竞争力。
技术壁垒之外，智能产品的真正落地更是重中之重。但目前，行业多数房企对于产品智能化涉猎尚处于初级阶段，多个房企仅在个别醒目或单个区域进行智能家居单品应用尝试，真正落地室内和社区全场景智慧的房企更是寥寥无几。
在这一点上，美的置业也已抢先一步。在智能化推进过程中，依托研发、设计、生产与销售施工的全链条服务能力，美的置业所形成了从前端规划到运维一整套的标准化流程，持续支撑智能化住宅产品的持续扩张。
“美的置业智能化从标准上就开始强执行，这并不是其他企业可以短时间就可以复制，因为产品智能化在产品开发、落地、质量、成本和交付上都有大量工作要做。”李强表示，美的置业旗下的美家智能公司专门负责地产相关智能产品研发、落地、安装、调试和维修等一系列服务，“目前市场上很少有公司可以做到匹配开发商那么大体量的需求”。
数据显示，截至2019年12月31日，智慧家居落地城市数量58个，交付智慧家居约3万套，实现了批量交付。
“智慧社区的概念尽管面世已有很多年，但普及度及认可度仍然偏低。”针对智慧社区，业内人士进一步指出，以物业、安防、家电等“分江而治”，各个行业习惯单打独斗，缺乏面向整个智慧社区的全局考虑，无论对技术还是服务都没有通盘谋划。
本次落地的AI社区“佛山美的领贤公馆”，把智慧社区和智慧家居结合起来，同时让业主需求与物业服务充分对接，便为上述弊病开具了“良方”。
同样不容忽视的，还有技术研发带来的高额成本对房企利润的影响。“房企智能化在研发上投入不菲，客观上亦会导致房屋成本增高，如何平衡成本和利润是房企需要考虑的问题。”严跃进表示。
对此，海通证券于今年1月发表研报指出，作为最早在住在物业推行智能家居及智慧小区概念的物业发展商之一，美的置业在销售、口碑和溢价上有较强竞争优势，智能产品和服务带动溢价；在装配式建筑方面，公司团队具有丰富经验，在建筑时间和成本方面具有较强竞争优势，为公司带来长期减费提效。
海通证券认为，开源（产品具备溢价空间）节流（装配式建筑节约成本）的运营模式，为美的置业带来长期竞争优势和利润优势。
面向未来，美的置业面临的是一片尚待挖掘的蓝海。仅是在智能家居领域，艾瑞咨询数据显示，2017年中国智能家居市场规模为3254.7亿元，预计未来三年内市场将保持21.4%的年复合增长率，到2020年，智能家居的市场规模将达到5819.3亿元。
▲智能家居市场规模持续增长，图片来自艾瑞咨询。
克而瑞分析指出，目前，智能化概念在房地产领域逐步渗透，但房企对于住宅智能化的布局尚处于初步探索阶段，行业整体住宅智能化占比偏低，市场需求空白明显，亟待填补。随着年轻购房群体的不断增加，智能化接受度和认可度也将显著提升，为住宅智能化提供了庞大的增长潜力与商机，发展前景将更加广阔。
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