“魔幻”楼市：新房库存4.7亿平米，万人摇号抢房，断供传言四起 || 深度
动辄几万人抢几百套房子，匆忙上车的炒房客炒到资金链断裂，楼市的这一波火爆行情到底怎么来的？会持续多久？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：陈欣苗
编辑：陈涧
设计：布冬
实习生：郭曼怡
楼市“异动”，撩拨神经。
5月23日，微博名为“7蟹姐姐”（本名“魏静”）发布一则微博长文，称其在深圳投资买房时被微博房产大V“深房理”套路：在“深房理”团伙的鼓动下，拿着自己70万的本金撬动杠杆，四处借钱凑首付、向小贷公司贷款，全款买下深圳的一套房。而后，魏静意图以贷养贷，却因经营贷政策收紧、资金链断裂，最终落得房产被法院查封的结局。
疫情后“魔幻”开局的深圳楼市，尽管经历了3、4月份的多轮打压，还是挡不住看涨预期下投资客的热情。魏静仅是众多“炒房客”中的一个。
但深圳并非个例。5月底，杭州的远洋西溪公馆领出一批959套房源的预售证，吸引近5万人参与认筹摇号，杭州楼市热情被点燃。此外，成都、南京等地同样出现“万人摇号”。
楼市火爆的另一面，“断供潮”传言不胫而走。有消息称，深圳光一个银行网点的断供账号就达到了1.3万个，深圳及全国的法拍房更是激增到了82万套。
当下的楼市何解？
6月2日，远洋西溪公馆的微信公众号公示了该项目的购房意向客户名单，5月24日9时至5月28日24时的5天里，购房意向登记客户总户数共计46317户。
以此计算，该项目的实际中签率仅有2.07%；按照项目验资要求，平均一个人验资80万保守估算，项目冻结资金已超400亿元。
据公开资料，该项目于2009年拿地，由于开发周期较长，周边二手房价格在3.5万-4万元/平方米，而目前项目最高限价才2.8万元/平方米，一旦买到，理论上每平方米就出现了至少7000元的净收益。
此外，远洋西溪公馆所处的杭州未来科技城板块，依托阿里巴巴的带动作用，在政策、产业红利多重因素加持下，被认为是杭州最具发展潜力的区域。
诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，一二手房价格倒挂是主因，“无论是大幅低于市场预期的均价，还是周边二手房均价4万的双重作用，都将远洋西溪公馆推上杭州楼市参与摇号人数最多的新盘宝座。”
实际上，出于对稳定房价的考虑，近年来杭州一直对新房项目的备案价格有所限制，但二手房价格不断攀升，这就使得部分区域出现新房和二手房价格“倒挂”的现象，“万人摇”项目接二连三出现。
▲事实上，2020年开年以来，杭州市区整体流摇率达到48.3%。
此前，包括融创城、阳光城未来悦、绿城梧桐郡等楼盘，中签率均不到3%。
如此行情驱动下，再叠加地段等其它优势，很多已有房且有购房资格的杭州老百姓，本着“买到即赚到”的心理参与摇号，意图买到后转手获利。
“类似未来科技城等板块实际上依然是热销板块，此前也是如此，这也说明对于杭州此类具有亚运会概念的城市来说，楼市很容易炒作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员指出，即便是今年疫情冲击，但潜在的购房需求仍很强。且部分房源认购的性价比比较高，所以有非常积极的认购价值。“但这也说明一点，不排除部分投资客最近也开始进入到此类市场中。”
不仅是杭州，“万人摇号抢房”现象在苏州、南京、成都等地部分楼盘出现。
5月初，成都川发天府上城项目正式进行摇号，释放的房屋套数为786套，而参与摇号的人数达到了4万。2020年以来，成都共有6个项目出现“万人摇号”的局面，除一个项目的中签率在8%外，其余项目的中签率均不足5%。
“主要还是新房限价，不能超过最高备案价格，二手房不限价，一些热点二线城市呈现出一二手房价倒挂的现象。”王小嫱指出，上述楼盘火热均是因为“一二手价格倒挂”，吸引了众多购房者申请。
但当下部分项目认购火热的现象并不能代表整体楼市的趋势。“虽然火热现象出现在一些热点城市，但部分城市仍有一些项目去化缓慢。”王小嫱向无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，整体来看新房市场逐渐恢复到去年同期的水平，但整体全国新房库存量还处在高位。
据上海易居房地产研究院发布的最新一期《中国百城库存报告》，4月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47604万平方米，环比增长2.0%，同比增长5.3%；百城库存保持连续17个月同比小增，库存压力有所增加。
疫情后解封的楼市，当属深圳最吸引眼球。千万豪宅秒光、二手房挂牌价飙升数百万、百万“喝茶费”重现江湖、房抵经营贷资金违规流入房地产等“异动”频频引发关注。
“深圳区域规划利好，频频释放区域利好。投资小白普遍看好深圳后市，急于出手。”王小嫱对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，房价涨得快，大家盲目看好后市，都想投资房产挣一笔，因此导致这种极端现象。
在房价看涨预期之下，投机者仍扎堆入场。魏静便是其中一个。只是她的“以房养老”计划在4月深圳经营贷政策收紧之下被打乱。
魏静在微博爆料，其在2019年9月加入房产“深房理”的会员群，在缴纳了2980元的会员费、9800元的摇篮会员费，共计12780元的“入会费”后，在“深房理”工作人员的指导下开始在线买房。
深房理宣称：“深圳房价将要暴涨，只要按照我们的做法和流程操作，全国各地的人，不管有钱没钱，人人都可以在深圳买到房子，并且以贷养贷，实现财务自由。”并承诺一旦加入其会员和摇篮计划，可以实现买房一条龙服务，具体包括：帮助获得购房资格；帮助房屋成交到过户到贷款一系列操作，全程把控风险；按照会员自有三成资金帮助从银行获得七成经营抵押贷款等。
需要注意的是，垫资、贷款必须选择会员来做。在深房理的鼓动下，魏静一步步深陷。
据“壹地产”消息，深房理的人帮魏静在深圳缴纳了社保，让她花费五万元和拥有深圳户籍的会员假结婚，成功拿到房票。
随后，魏静通过向外面借款和信用卡透支，凑齐了4成首付，292万；加上深房理会员尹X荣的小额贷款公司垫资的436万，最终买下深圳前海时代一套总价728万的房子。
需要注意的是，买房期间，首付款之外，魏静还需为小额贷款公司垫付资金支付的砍头息（即高利贷给借款人放贷时，先从本金里面扣除的利息）大概20多万元。
房子买到手，噩梦也就此开始。
按照魏静原来的设想，房子过户拿到红本后，20天内便能向银行申请到经营贷款，将小额贷款公司的垫资转换为银行抵押贷款，资金成本也能从36%的年化利率降低至4.5%。
但4月份，深圳出台了一个新政策，红本房子必须满6个月才能抵押经营贷款。如此一来，小额贷款公司的垫资时间一下子从20天延长至半年。
于是，深房理帮魏静找了另一个小贷企业，按月息1分2的贷款利率，年息14.4%，还掉前面公司的贷款，贷个半年，直到银行经营贷批下来。但新的贷款公司只愿放款430万，此前的公司垫资436万。
此时，魏静的钱包已干，只能向深房理求助。深房理愿意借款给她6万块应急，但要求万分之七的日利率，折合年化25.5%，同时要求以以她购入房屋的6/728股份作为抵押物；且后面还可以借给魏静50万，月息1分5，不过都要求对应的房屋股份做抵押。
魏静察觉不对，双方谈崩，并报警称深房理诈骗。虽然最终深房理妥协，签了一个无抵押贷款合同，把6万块给了魏静，但她并未进行转贷操作。
至此，6万的转贷差额成为压倒她的最后一根稻草：5月8日，罗湖法院查封了魏静的房产；5月16日，她的银行账户被法律冻结。
▲“深房理”对魏静炒房事件的回复。
魏静的故事背后，或隐藏着不为人知的利益链。
据《每日经济新闻》援引知情人士的话称，房产抵押—中介垫资—付全款借壳办理经营贷—还垫资—拿到房本还贷款—再拿新房本抵押，是深圳市场的常见操作，而过程中的每一环节都能赚钱，也是各种名目的贷款养肥了这个利益链条，包括各类金融贷款机构、中介平台、管家公司等。
“就这两年来说，买房亏损的例子还是少数。但是如果过多以高杠杆的方式进行购房，实际上就偏离了合理购房的导向，很容易出现问题。这种心态下，也很容易迷失购房的初衷，甚至被骗。”严跃进亦向无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员指出，在房地产比较狂热的时候，跟风的情况也比较多，此时要防范一些违规的平台虚假营销。
近期，比深圳楼市火热更引人关注的，是一则关于“深圳楼市断供潮来临”的传言。
传言提及，深圳某银行网点今年每个月都有一两千个账号断供，5月，断供的账号达到1.3万个；此外，深圳及全国的法拍房数量达到82万套，“法拍的原因大部分是由断供引起的”，最后给出结论：深圳楼市断供潮已经到来。
断供潮真的来了吗？
“断供潮受到关注，其实也是大家在关注今年的购房按揭能力。但购房者不会这么脆弱，工资收入短期受影响，但也还不至于对月供造成压力。另外，如果真的有月供压力，其实深圳房子调低价格后就很容易转手，不至于出现断供现象。”严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。
这也反映在数据上。乐有家、诸葛找房等多个第三方机构数据显示，深圳二手住宅均价已于今年四月上涨到逾6万元/平方米，并持续上行。
此外，5月28日，深圳市住建局发布了年内商品住宅和商务公寓的房源清单，包括上半年已批售的房源、现有库存，以及下半年计划入市的项目。这是深圳首次公布如此详细的房源清单。
同时，深圳市住建局指出，针对近期网络上出现关于市场的部分不实信息，特别是个别机构和个人刻意营造深圳市住宅房源供应紧缺的氛围，对全市房源进行了梳理。
在严跃进看来，断供本身也不会出现，当前楼市不是大萧条，而是底部反弹，比预期的要好。而楼市能够复苏，“关键还是城镇化趋势没改变，买婚房、学区房、改善型等需求非常强劲，这都会带动很多交易的上升。这也决定波动是短期的，上行是大趋势。”
中国房地产指数系统统计的50个代表城市数据显示，5月，重点城市商品住宅成交规模同比实现今年以来首次转正，环比增长约20%；1-5月商品住宅月均成交面积约2090万平方米，同比降幅较1-4月继续收窄。
▲5月部分城市新房价格涨跌情况，图片来自中指研究院。
对于后市，王小嫱对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，“房住不炒”，促进房地产市场的平稳发展仍是今年政策的主基调。在疫情下，今年上半年部分购房需求被积压，下半年逐渐入市，疫情后购房者更看中房屋所有权的重要性，“预计下半年楼市成交高于去年同期，但全年数据与去年持平或微降”。
严跃进亦认为，从后续情况看，交易复苏是积极的，“但确实也要防范购房者收入下降带来观望等情况，新一轮去库存的政策也应该积极出台”。
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