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“魔幻”楼市:新房库存4.7亿平米,万人摇号抢房,断供传言四起 || 深度

无冕财经团队 无冕财经 2021-03-16



动辄几万人抢几百套房子,匆忙上车的炒房客炒到资金链断裂,楼市的这一波火爆行情到底怎么来的?会持续多久?


本文由无冕财经(wumiancaijing)原创首发

作者:陈欣苗

编辑:陈涧

设计:布冬

实习生:郭曼怡


楼市“异动”,撩拨神经。


5月23日,微博名为“7蟹姐姐”(本名“魏静”)发布一则微博长文,称其在深圳投资买房时被微博房产大V“深房理”套路:在“深房理”团伙的鼓动下,拿着自己70万的本金撬动杠杆,四处借钱凑首付、向小贷公司贷款,全款买下深圳的一套房。而后,魏静意图以贷养贷,却因经营贷政策收紧、资金链断裂,最终落得房产被法院查封的结局。


疫情后“魔幻”开局的深圳楼市,尽管经历了3、4月份的多轮打压,还是挡不住看涨预期下投资客的热情。魏静仅是众多“炒房客”中的一个。


但深圳并非个例。5月底,杭州的远洋西溪公馆领出一批959套房源的预售证,吸引近5万人参与认筹摇号,杭州楼市热情被点燃。此外,成都、南京等地同样出现“万人摇号”。


楼市火爆的另一面,“断供潮”传言不胫而走。有消息称,深圳光一个银行网点的断供账号就达到了1.3万个,深圳及全国的法拍房更是激增到了82万套。


当下的楼市何解?


万人摇号抢房为何这么多?


6月2日,远洋西溪公馆的微信公众号公示了该项目的购房意向客户名单,5月24日9时至5月28日24时的5天里,购房意向登记客户总户数共计46317户。


以此计算,该项目的实际中签率仅有2.07%;按照项目验资要求,平均一个人验资80万保守估算,项目冻结资金已超400亿元。


据公开资料,该项目于2009年拿地,由于开发周期较长,周边二手房价格在3.5万-4万元/平方米,而目前项目最高限价才2.8万元/平方米,一旦买到,理论上每平方米就出现了至少7000元的净收益。


此外,远洋西溪公馆所处的杭州未来科技城板块,依托阿里巴巴的带动作用,在政策、产业红利多重因素加持下,被认为是杭州最具发展潜力的区域。


诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示,一二手房价格倒挂是主因,“无论是大幅低于市场预期的均价,还是周边二手房均价4万的双重作用,都将远洋西溪公馆推上杭州楼市参与摇号人数最多的新盘宝座。”


实际上,出于对稳定房价的考虑,近年来杭州一直对新房项目的备案价格有所限制,但二手房价格不断攀升,这就使得部分区域出现新房和二手房价格“倒挂”的现象,“万人摇”项目接二连三出现。


事实上,2020年开年以来,杭州市区整体流摇率达到48.3%。


此前,包括融创城、阳光城未来悦、绿城梧桐郡等楼盘,中签率均不到3%。


如此行情驱动下,再叠加地段等其它优势,很多已有房且有购房资格的杭州老百姓,本着“买到即赚到”的心理参与摇号,意图买到后转手获利。


“类似未来科技城等板块实际上依然是热销板块,此前也是如此,这也说明对于杭州此类具有亚运会概念的城市来说,楼市很容易炒作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员指出,即便是今年疫情冲击,但潜在的购房需求仍很强。且部分房源认购的性价比比较高,所以有非常积极的认购价值。“但这也说明一点,不排除部分投资客最近也开始进入到此类市场中。”


不仅是杭州,“万人摇号抢房”现象在苏州、南京、成都等地部分楼盘出现。


5月初,成都川发天府上城项目正式进行摇号,释放的房屋套数为786套,而参与摇号的人数达到了4万。2020年以来,成都共有6个项目出现“万人摇号”的局面,除一个项目的中签率在8%外,其余项目的中签率均不足5%。


“主要还是新房限价,不能超过最高备案价格,二手房不限价,一些热点二线城市呈现出一二手房价倒挂的现象。”王小嫱指出,上述楼盘火热均是因为“一二手价格倒挂”,吸引了众多购房者申请。


但当下部分项目认购火热的现象并不能代表整体楼市的趋势。“虽然火热现象出现在一些热点城市,但部分城市仍有一些项目去化缓慢。”王小嫱向无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示,整体来看新房市场逐渐恢复到去年同期的水平,但整体全国新房库存量还处在高位


据上海易居房地产研究院发布的最新一期《中国百城库存报告》,4月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为47604万平方米,环比增长2.0%,同比增长5.3%;百城库存保持连续17个月同比小增,库存压力有所增加。


心急炒房,栽了个大跟头


疫情后解封的楼市,当属深圳最吸引眼球。千万豪宅秒光、二手房挂牌价飙升数百万、百万“喝茶费”重现江湖、房抵经营贷资金违规流入房地产等“异动”频频引发关注。


“深圳区域规划利好,频频释放区域利好。投资小白普遍看好深圳后市,急于出手。”王小嫱对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示,房价涨得快,大家盲目看好后市,都想投资房产挣一笔,因此导致这种极端现象。


在房价看涨预期之下,投机者仍扎堆入场。魏静便是其中一个。只是她的“以房养老”计划在4月深圳经营贷政策收紧之下被打乱。


魏静在微博爆料,其在2019年9月加入房产“深房理”的会员群,在缴纳了2980元的会员费、9800元的摇篮会员费,共计12780元的“入会费”后,在“深房理”工作人员的指导下开始在线买房。


深房理宣称:“深圳房价将要暴涨,只要按照我们的做法和流程操作,全国各地的人,不管有钱没钱,人人都可以在深圳买到房子,并且以贷养贷,实现财务自由。”并承诺一旦加入其会员和摇篮计划,可以实现买房一条龙服务,具体包括:帮助获得购房资格;帮助房屋成交到过户到贷款一系列操作,全程把控风险;按照会员自有三成资金帮助从银行获得七成经营抵押贷款等。


需要注意的是,垫资、贷款必须选择会员来做。在深房理的鼓动下,魏静一步步深陷。


据“壹地产”消息,深房理的人帮魏静在深圳缴纳了社保,让她花费五万元和拥有深圳户籍的会员假结婚,成功拿到房票。


随后,魏静通过向外面借款和信用卡透支,凑齐了4成首付,292万;加上深房理会员尹X荣的小额贷款公司垫资的436万,最终买下深圳前海时代一套总价728万的房子。


需要注意的是,买房期间,首付款之外,魏静还需为小额贷款公司垫付资金支付的砍头息(即高利贷给借款人放贷时,先从本金里面扣除的利息)大概20多万元。


房子买到手,噩梦也就此开始。


按照魏静原来的设想,房子过户拿到红本后,20天内便能向银行申请到经营贷款,将小额贷款公司的垫资转换为银行抵押贷款,资金成本也能从36%的年化利率降低至4.5%。


但4月份,深圳出台了一个新政策,红本房子必须满6个月才能抵押经营贷款。如此一来,小额贷款公司的垫资时间一下子从20天延长至半年。


于是,深房理帮魏静找了另一个小贷企业,按月息1分2的贷款利率,年息14.4%,还掉前面公司的贷款,贷个半年,直到银行经营贷批下来。但新的贷款公司只愿放款430万,此前的公司垫资436万。


此时,魏静的钱包已干,只能向深房理求助。深房理愿意借款给她6万块应急,但要求万分之七的日利率,折合年化25.5%,同时要求以以她购入房屋的6/728股份作为抵押物;且后面还可以借给魏静50万,月息1分5,不过都要求对应的房屋股份做抵押。


魏静察觉不对,双方谈崩,并报警称深房理诈骗。虽然最终深房理妥协,签了一个无抵押贷款合同,把6万块给了魏静,但她并未进行转贷操作。


至此,6万的转贷差额成为压倒她的最后一根稻草:5月8日,罗湖法院查封了魏静的房产;5月16日,她的银行账户被法律冻结。


“深房理”对魏静炒房事件的回复。


魏静的故事背后,或隐藏着不为人知的利益链。


据《每日经济新闻》援引知情人士的话称,房产抵押—中介垫资—付全款借壳办理经营贷—还垫资—拿到房本还贷款—再拿新房本抵押,是深圳市场的常见操作,而过程中的每一环节都能赚钱,也是各种名目的贷款养肥了这个利益链条,包括各类金融贷款机构、中介平台、管家公司等。


“就这两年来说,买房亏损的例子还是少数。但是如果过多以高杠杆的方式进行购房,实际上就偏离了合理购房的导向,很容易出现问题。这种心态下,也很容易迷失购房的初衷,甚至被骗。”严跃进亦向无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员指出,在房地产比较狂热的时候,跟风的情况也比较多,此时要防范一些违规的平台虚假营销。


断供潮传言下,火爆行情会持续吗?


近期,比深圳楼市火热更引人关注的,是一则关于“深圳楼市断供潮来临”的传言。


传言提及,深圳某银行网点今年每个月都有一两千个账号断供,5月,断供的账号达到1.3万个;此外,深圳及全国的法拍房数量达到82万套,“法拍的原因大部分是由断供引起的”,最后给出结论:深圳楼市断供潮已经到来。


断供潮真的来了吗?


“断供潮受到关注,其实也是大家在关注今年的购房按揭能力。但购房者不会这么脆弱,工资收入短期受影响,但也还不至于对月供造成压力。另外,如果真的有月供压力,其实深圳房子调低价格后就很容易转手,不至于出现断供现象。”严跃进对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示。


这也反映在数据上。乐有家、诸葛找房等多个第三方机构数据显示,深圳二手住宅均价已于今年四月上涨到逾6万元/平方米,并持续上行。


此外,5月28日,深圳市住建局发布了年内商品住宅和商务公寓的房源清单,包括上半年已批售的房源、现有库存,以及下半年计划入市的项目。这是深圳首次公布如此详细的房源清单。


同时,深圳市住建局指出,针对近期网络上出现关于市场的部分不实信息,特别是个别机构和个人刻意营造深圳市住宅房源供应紧缺的氛围,对全市房源进行了梳理。


在严跃进看来,断供本身也不会出现,当前楼市不是大萧条,而是底部反弹,比预期的要好。而楼市能够复苏,“关键还是城镇化趋势没改变,买婚房、学区房、改善型等需求非常强劲,这都会带动很多交易的上升。这也决定波动是短期的,上行是大趋势。”


中国房地产指数系统统计的50个代表城市数据显示,5月,重点城市商品住宅成交规模同比实现今年以来首次转正,环比增长约20%;1-5月商品住宅月均成交面积约2090万平方米,同比降幅较1-4月继续收窄。


5月部分城市新房价格涨跌情况,图片来自中指研究院。


对于后市,王小嫱对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示,“房住不炒”,促进房地产市场的平稳发展仍是今年政策的主基调。在疫情下,今年上半年部分购房需求被积压,下半年逐渐入市,疫情后购房者更看中房屋所有权的重要性,“预计下半年楼市成交高于去年同期,但全年数据与去年持平或微降”。


严跃进亦认为,从后续情况看,交易复苏是积极的,“但确实也要防范购房者收入下降带来观望等情况,新一轮去库存的政策也应该积极出台”。


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