徐航“收割”华夏幸福，能否再造“深圳湾1号”神话？|| 深度
迈瑞医疗市值已达5400亿，但公司整体利润，曾经赶不上深圳湾1号单个项目，徐航如今重燃豪宅野心，也并非不可能。
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：方斯嘉
编辑：陈涧
设计：岚昇
实习生：武宜和
华夏幸福的自救行动正在进行中，一家深圳房企抢先出手了。
据工商资料显示，6月10日，华夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司（以下简称“华夏幸福城更公司”）更名为鹏瑞（深圳）城市发展有限公司，其股东从华夏幸福（600340.SH）变为鹏瑞集团。
这也意味着，华夏幸福深圳城更公司，已转让给鹏瑞集团。此次交易，双方并未披露交易价格和形式。
鹏瑞集团规模较小、知名度不高，外界有声音质疑鹏瑞的接盘能力。实际上，鹏瑞集团旗下的深圳湾1号，与上海“汤臣一品”、香港太平山“尼克尔森山顶”等豪宅，被列入亚洲十大豪宅。“深圳湾1号”的知名度显然高于开发商“鹏瑞集团”。
除此之外，鹏瑞集团的“兄弟”企业迈瑞医疗（300760.SZ）是全国排名前十的呼吸机厂商。疫情期间，迈瑞医疗在二级市场受捧，市值一度超过5300亿元。
在鹏瑞和迈瑞背后，站着富豪徐航。
他从“呼吸机一哥”转型为“深圳湾1号”的豪宅操盘手，再到接盘华夏幸福城更项目。徐航的地产野心正在逐步显露。然而，今时不同往日，59岁的徐航，还能在房地产市场掘金，并再造一个“深圳湾1号”吗？
深圳湾1号背后的大佬徐航，曾是一名技术理工男。
据公开资料显示，徐航于1979年考入清华大学计算机系。1984年本科毕业后，转入电机系生物医学工程专业攻读硕士。从清华毕业后，徐航投入科研实业，领导了国内台彩色B型超声诊断仪的研制开发工作，并于1991年获得国家科技进步二等奖。
功成名就的徐航选择从商。1991年，徐航与李西廷、成明和合伙创立了迈瑞医疗的前身迈瑞电子。在迈瑞医疗的发展初期，徐航为董事长，李西廷担任总裁，成明和出任副总裁。
随着迈瑞医疗的规模越来越大。2001年12月26日，迈瑞医疗从有限责任公司变更为股份公司，公司发起人便包括深圳明瑞科技、深圳鹏瑞投资、深圳先端科技等公司。其中，深圳市明瑞科技有限公司为最大股东，持有13.53%股份。深圳鹏瑞则是第二大股东，持有13.07%股份。
▲迈瑞医疗股权关系图，图片来自迈瑞医疗2020年年报。
与此同时，徐航于深圳南山成立了鹏瑞集团。当时的鹏瑞并不是一家地产公司，而是徐航在迈瑞医疗中的股权主体。与鹏瑞同在股东行列的有上海强生控股、联想投资等明星企业，足可见徐航朋友圈的强大。
2006年，凭借迈瑞医疗，徐航位列福布斯2006年中国富豪榜排名第70位。
在医疗产业风生水起之时，徐航盯上了房地产生意。
相比于一直深耕生物医药行业的李西廷，徐航更喜欢多方尝试。2007年起，他相继入局房地产业、太空科技、生物科技、酒业、投资业，甚至走出深圳，成立威海同瑞房地产开发有限公司，任执行董事席位。
▲徐航在其他单位任职情况，图片来自迈瑞医疗2020年年报。
在多方摸索后，徐航最终选择了房地产业。
据《中国经营报》统计，在2004-2008年间，鹏瑞地产以协议方式取得位于南山区科苑大道与东滨路交汇处的 T107-0003、T107-0002宗地，在此开发建成了深圳湾1号。
2012年，徐航辞任迈瑞联席CEO职位，专职担任董事长。当时，徐航对外宣称，董事长与CEO分任将有利于公司的长久发展。
徐航辞任的原因之一，是在为深圳湾1号的“冒险”做全力准备。当时，深圳湾1号的售价捅破了深圳房价的天花板。2013年，深圳湾1号开始发售，最高单价达17万元/㎡，在当时，深圳超10万/㎡的住宅少之又少。
时隔多年后，2019年，深圳湾1号落成10年庆典上，徐航公开感谢原华侨城董事长陈剑。徐航回忆，当年在犹豫是否要开发深圳湾1号之时，是陈剑鼓励他：“这是一块不可多得的宝地，可以拿，（做不好）我帮你做。”
开发深圳顶级豪宅之后，徐航与李西廷的财富差距逐渐缩小。
在深圳湾1号第一年售卖之时，迈瑞医疗大股东李西廷财富高于徐航。李西廷以43亿元身家，位居胡润百富榜461位。徐航则位居其后，凭借迈瑞生物39亿元资产位居527位。
▲深圳鹏瑞集团董事局主席徐航。
直到深圳湾1号落成第10年，徐航凭借迈瑞医疗、鹏瑞两家公司，总资产已超越李西廷。2019年，徐航以700亿元居胡润中国百富榜30名，李西廷则以600亿元，位居第40名。
事实证明，在一段时期内，地产确实比医疗更赚钱。
据迈瑞医疗2018年冲刺A股市场的招股书显示，深圳湾单个项目利润超过整个医疗公司。鹏瑞地产2017年净利润达38.08亿元，超过了迈瑞医疗25.89亿元净利润。
“今后将不会在房地产领域系统性发展”，在深圳湾1号开售时，徐航对媒体表示。
然而，在吃过深圳湾1号的甜头后，2015年，徐航改口称：“我人生的上半场是迈瑞，现在已经开始在做下半场。”
但现实问题是，房地产市场已有恒大、碧桂园、万科、融创四强鼎立。加之拿地市场竞争激烈，作为本地中小房企的鹏瑞难以拿下优质地块。“土地荒”成为阻碍徐航踏入地产界的绊脚石。
直到2018年10月，迈瑞医疗在A股挂牌上市，市值一度超千亿元。身价水涨船高的徐航，为解决土地荒，带着鹏瑞频繁出现在大湾区土拍市场。
2018年6月，鹏瑞以总价约8.78亿元加900㎡配建，拿下南沙万顷沙地块；2018年9月，鹏瑞与金科、合景合作打造佛山顺德区的龙江金集花园项目。2019年又以8.6亿元拿下珠海市金湾区金河东路南侧一地块项目等。
与此同时，在2018年鹏瑞城市更新公司随之成立，以旧改的方式吸纳土储。鹏瑞官网显示，规划三年内拓展新项目土地面积约300万-600万平方米。
不难理解，在鹏瑞大举扩张之时。徐航抄底华夏幸福深圳城更公司，能以此补仓土储。
双方此番合作的时机恰好。
一方面，徐航凭借迈瑞医疗，资产剧增。在2021年4月，徐航以195亿美元财富位列《2021年福布斯全球富豪榜》第92名。目前，迈瑞医疗已是国际排名前十的呼吸机厂商。据证券日报消息，疫情期间，在中国出口的有创呼吸机中，六成订单来自迈瑞医疗。截至2021年6月17日，迈瑞医疗总市值达5560亿元。
另一方面，华夏幸福逾期债务近636亿，急需资金输血。虽然双方没有披露交易价格和形式，但在此次交易中，急于回笼资金的华夏幸福明显没有优势。
知名地产分析师严跃进认为：“由于华夏幸福目前债务缠身，从此次合作或接手的成本角度来讲，价格应该不会很高。”
虽然双方没有披露原华夏幸福深圳城更集团旗下的具体项目。但在2020年4月华夏幸福的业绩发布会上，高管透露，华夏幸福已成为前期服务商的项目共8个，其中，深圳占6个。这意味着，鹏瑞可以依托华夏幸福旗下的旧改项目，在深圳开发更多豪宅。
严跃进认为：“目前，从深圳市场的高认购率看，由于深圳市场住宅项目较稀缺，所以在深圳打造项目的难度不大。”
拿下华夏幸福深圳旧改资产，对鹏瑞也是一个挑战。从政策层面上看。今年以来，深圳楼市资金端、价格端调控发力，楼市受政策影响较大。
从项目开发角度上，行业人士分析，城市更新项目的不确定性很高。华夏幸福出让旧改项目，实质上是为了剥离低效项目，以减轻后续财务压力。对于鹏瑞而言，则有更高的资金、财务、运营要求。
拿下华夏幸福深圳城更公司只是第一步棋，徐航瞄准的是大湾区。
在2020年新项目发布会上，鹏瑞提出，布局大湾区的的目标。为了占据市场，在产品上，则要“复制或对标深圳湾1号”。严跃进认为，深圳湾1号是顶级的豪宅，但能不能在其他城市复制，有不确定性。
截至2021年6月，官网显示，鹏瑞在大湾区已有18个项目，项目定位大多为豪宅。目前看来，鹏瑞还没有做出匹敌深圳湾1号的作品。
▲鹏瑞集团大湾区项目。
即使有深圳湾1号为样本，徐航想在豪宅市场占据一席之地并不容易。
豪宅相比普通住宅的售价、利润高，但运营周期、操盘资金、团队配置要求高于一般地产项目。
诸如称为“豪宅教父”的宋卫平，便是因高负债、高成本扩张打造豪宅，从而让绿城陷入资金链断裂的困境。严跃进认为，泰禾等“豪宅专业户”的暴雷，便说明豪宅市场具有一定风险。开发此类项目对资金的要求较高，企业应当具备稳健的财务能力。
严跃进指出，鹏瑞要再做出独特产品，或走出深圳市场，则需要有较强开发和运营能力。
为了搭建团队，徐航向清华校友、地产职业经理人吴向东多番抛出橄榄枝。有消息称，华夏幸福本次出让项目给鹏瑞，主要是因吴向东牵线。未来，吴向东还将带领原华润团队成员加入鹏瑞。
目前来看，鹏瑞正朝着地产商拿地、开发、组团队、卖项目的发展逻辑走。然而，徐航若想再造一个深圳湾1号，并占据大湾区豪宅市场，显然很不容易。
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