【收藏】英国房东保险那些事,投资者须知

Original 2016-07-08 李濛英国房产周刊

对于英国业主，无论房产是自住还是出租，根据规定，以及按揭贷款银行的要求都需要购买建筑保险(Building Insurance)。但是对于拥有出租房产(Buy-to-Let)的房东而言，是否为出租房产购买房东保险(Landlord Insurance)，因为不是法规强制必须购买，很多房东犹豫不决。

研究显示，将近半数的自住房改作出租的房产处于未被保险的状态，原来用作自住的房产的保险是自住保险，而房产转作出租之后，原来的自住房产保险将失效。因为房东较一般的房主会面临更多的风险，导致一般的保险不能够覆盖房东潜在的花费。尽管大多数人是因为不清楚需要转换保险类别，但是有11%的新房东是顾虑到房东保险价格可能更加昂贵而没有进行转换。

由于针对自住房产的保险并不适用于出租房。如果你没有向保险公司申明你的房子是用于出租，那么你原来的自住房房屋保险很可能无效，保险公司有可能拒绝赔付或会降低赔款额度。保单的具体条款还可能会根据租客类型的不同有变化。

房东保险覆盖范围
房东保险(LandlordInsurance)是一个比较宽泛的称谓。但是不同的保单有不同的细节，房东在购买保险时一定要仔细阅读具体条款。此外，由于房东还需要根据房产和自身的具体情况，考虑购买更全面的保险。
全面的房东保险通常覆盖承保以下的事项：
·房东建筑保险(Landlord building insurance)
为房产提供按揭的金融机构会要求房东必须购买建筑保险，即使您是全款购买的房产，建筑保险通常也是最基本和非常重要的保险。建筑保险通常对建筑主体、固件和配件的损坏承保；对因飓风、水灾、雷电或地震等灾害造成的损失理赔；对车辆、机械或动物给建筑造成的损坏进行赔付；对倒塌的大树等造成的损失理赔；以及覆盖不良或犯罪分子造成的损坏等。
·租金损失保险(Loss ofrent insurance)
针对一旦与房客发生纠纷等原因造成的租金损失、如果房产被房客破坏需要空置维修期间的租金损失等。
·出租房配置物品保险(Landlordcontents insurance)
例如承保由洪水导致的房屋损坏等；房东保险通常也会对出租房内部由房东提供的物品例如炊具、地毯、窗帘等。
·房客产生纠纷的法律保险
如果房东同时有多栋出租房，房东通常可以一同投保。房东保险通常会对常见的风险承保，但是不同的保单有不同的细节，房东在购买保险时一定要仔细阅读具体条款。
另外，房东保险也提供多种选项，房东可以针对需要紧急维修的物件进行保险，比如水管爆裂、天然气泄漏或者虫害等。房东的选项不同，保险费用也不同。
英国保险市场的竞争非常激烈，货比三家才能物有所值。另外，英国房东协会(NLA)等也可能会给其成员提供保险的优惠。虽然价格会决定你最后选择哪个保险，但是也要保证你选择的保险赔保数额可接受，并且完全覆盖了你需要被保险的范围。
2013年12月英国北部的大面积洪水证明了拥有房东保险至关重要。然而，随着对气候变化的担忧以及对洪水、暴风雨等灾害的赔偿条款的不断完善，保险覆盖范围不断减少正在演变成一种趋势。

怎样才能使风险最小化
即使购买了房东保险，房东自己管理维护好出租物业也十分必要。如果房东通过保险公司来索赔出租房的维护费用，通常会抬高接下来续保时的价格。
也有的房东选择将锅炉、天然气、管道等的保险通过提供服务的水电气等公司单独购买保险，如果选择明智，也可能更加划算。
房东想要减少保险费用其实也有不少方法，很多也确实可行：
租客调查（Tenants Checks）
要求任何可能成为租客的人提供推荐信(Reference)并进行调查。
不接受现金提前付款，这有可能是因为租客不想让房东在之后收租的日子来查看房子的使用情况。这种情况下有过把房屋转租或开设大麻农场造成重大危害的案例。
检查（Inspection）
房东或其代理人需要经常对房子进行检查来确认是否需要进行修复以达到租住条件。每个季度一查是一个很好的做法，但是在租客报告发现的问题之后选择其他合适的时间登门检查也是需要的。房东或代理人需要登门检查时，应至少提前24小时告知租客。
如果没有经常性的检查，那么房屋的毛病只有在出现问题时才能被发现。如果在保险生效期内保单转到了其他保险公司下，那么由哪个公司来承保这份保单将会很难理清。同时，每一份保单都根据承保险别有具体的理赔时间限定。当租客不小心给房屋造成损害的时候，他们可能不会及时告诉房东，也不要指望他们会向保险公司提供一份完整的索赔申请。因此，在告知租客的情况下对房屋进行定期检查是十分有必要的。
天气（Weather）
当寒流来袭时记得确保房产能及时供热。众所周知，租客总是会说自己不在家里，所以建议他们外出时把暖气调到低温状态。如果他们要长时间外出，双方协议下关掉供水排水的电源防止水管爆裂更为妥善。
洪水（Flooding）
尽管在2007年洪灾之后，各保险公司都遵循Statement ofPrinciples的规定给予洪水灾难险合理的价格，他们也仍然会采取措施缩小理赔风险。
精密的洪水测量工具可以使他们测定出洪水理赔风险，被视为高风险的房产的保单里可能会增加过度性惩罚赔偿声明和具体条款来规避风险。房东能做的有，
在环保局的网站上查到要出租的房子遭遇洪水的风险概率。如果房子恰好在洪水高发区，保险公司可能会要求屋主填写保险相关的信息请求。
考虑规避洪水的措施，例如
·给排水管安装止逆阀
·给门窗按上防洪壁垒
·在空心砖和通风口安装自动封闭的外壳
·用防水膜层砌砖
·提高电插座的高度
·在地下室的地板上铺砖
房东和租客都可以在名为Environment Agency Floodline Warnings Direct的网站下免费注册，它可以通过电话，短信或者邮件的形式提供洪水警报信息。这样会使房东和租客提前做好洪水到来的准备，以保证生命和财产安全。环保局强烈建议房东们做出房子预防洪水的规划并告知房客。