【收藏贴】英国房屋改扩建新手指南

在不搬家的前提下，扩建是增加房产使用空间最流行的方法。选择扩建房产的原因很明显，与大动干戈的搬家相比，留在现有房产具备更多经济意义。这意味着，您可以继续留在这个熟悉且喜爱的街区，孩子也不用转学到其他地方。

此外，房屋扩建还可为房产带来显著增值。据全国建筑协会（Nationwide Building Society）的统计，按照英国平均房价计算，一间额外的浴室能为一套英国的房产带来4.9%或9,600镑的增值，而增加10%的建筑面积可为房产增值10,000镑。如果是工程较大的房屋拓展或阁楼，大约能使房产增值22%。

然而，对现有房产进行扩建却是一个比较复杂的过程，从获得规划许可到安排预算，从草图设计到施工执行，各个环节都紧密关联。

本期《英国房产与投资周报》将为您梳理房产扩建各个环节中需要注意的事项。

为什么需要对您家进行扩建？

当然是经济因素。之所以选择扩建的压倒性优势是避免印花税负担。如果现有的居住空间已无法满足您的居住需求，在决定是搬家还是进行扩建前，您可以简单地计算一下卖房所需的中介费以及购买新房所支付的印花税成本。这时，您会发现，以同样的价格完全可以为现有房产扩建一个很不错的阳光房了。

进行扩建前需要考虑哪些方面？

对房屋进行扩建是使其增值的诀窍之一。这意味着，即使只进行最小规模的房屋扩建，也需要深思熟虑。比如，如果只是希望在您家这栋上世纪30年代的连襟别墅的后方扩建一个厨房，应该建成单层的还是双层的呢？如果是两层的扩建，上面一层要如何利用？

此外，还有一些与扩建工程没有直接联系，却很实际的问题需要考虑。使用权就是一个很好的例子。比如施工时，是否会有更多的车辆需要停在车道上？如果你的房产没有车道，那么街边停车位不足可能导致您的规划申请被拒绝。

相类似，如果您的房产是联排别墅，是否能从房产的后侧装卸施工材料？如果不行，您是否能把包括横梁，砖块等在内的所有建材从房子的前门运至后院？

确定计划前，其他需要考虑的重要方面包括：

-地块的土壤条件;

-服务;

-周围的树木;

-任何洪水历史;

-通行权。

了解别人是否完成过类似的扩建也是非常明智的举动。或许，他们可以为您推荐一个承建商或供应商，更重要的是，他们可以针对不同工程所需的时间以及其他各种问题提供有用的小贴士。

进行扩建的开支是多少？

有许多变数会影响房屋扩建的开支，比如土壤类型（影响地基）；单层扩建还是双层扩建；用途是什么；您计划配备多少玻璃等等。

根据房产所在区域，直接型扩建的成本约为1,000-2,000镑/平米。切记，您选择的规范标准会对建筑成本造成巨大影响。经验丰富的扩建师Michael Holmes表示，单层扩建的成本可根据以下等级计算。（每平米造价）

- 基本 1,000镑-1,680镑

- 优秀 1,680镑 -1,920镑

- 出色 1,920 镑-2,160镑

双层扩建的成本并不会高很多，因为除了额外的室内固定设施和装饰，双层扩建多增加的部分只有墙壁和地板，毕竟无论是单层还是双层扩建，都只需要一个屋顶和地基。

切记：您愿意用在扩建上的花费与预计为房产带来的增值需要平衡。

• 如何为扩建融资

为房屋扩建作融资时，有几种不同方式。然而，谨慎是最重要的原则。如果您借到的资金比需要的金额多，您可能会一时冲动做了不需要的工作，并为日后的还款而烦恼。

如果您需要为房屋扩建借款，有以下几种方式可选:

1. 信用卡:

如果您的借款金额只是几千而不是上万英镑，零利率的信用卡是个不错的选择。最好的方案可提供长达27个月的零利率借款。

2. 贷款:

针对小型项目的个人贷款金额最多可达25,000镑。贷款金额足够支付施工工程，同时，如果您的扩建将作为厨房或浴室，通常可以在大型商店中购买到这种产品。

3. 二次抵押贷款或担保贷款:

如果您借贷超过25,000镑，那么可能需要对方案进行二次抵押或拿房子申请一份担保贷款。许多建筑协会提供家居装修贷款（Home Improvement Loan），额度高达200,000镑。

• 付款

一般来说，承建方会按照项目的每个阶段规划付款。尽量不要提前支付任何款项。如果需要购买比较贵的东西，您应确认买家的名字是您本人，以防出现合作纠纷。

设计师会根据涉及的工作量向您收取费用，因此在提前准备方案之前，获得精确的报价单十分有用。

明确报价中包含的内容，以及由谁支付地方政府的申请费。此外，询问是否有规定要进行必要的结构计算。

• 增值税

包括自建房在内的新建住宅，增值税税率为零，但是这并不包含扩建。

如果您能证明房产已经空置了2年或更长时间，在对其进行翻新或扩建时，该房产将按照改造（conversion）对待，因此适用降低的利率，5%。增值税优惠仅可通过有VAT注册的承建商完成。

我需要为扩建申请规划许可吗？

您的扩建方案不一定会规划许可。根据允许开发权（Permitted Development Rights），许多房屋扩建是不需要规划许可的。

- 对于独立式房产，其单层扩建可向后延伸8米，双层扩建可向后延伸3米。

- 高度限制。单层扩展建筑屋脊和屋檐的高度不能超过4米，同时，任何扩展建筑的屋脊与屋檐的高度都不能超过现有房产。

- 双层扩展建筑与住宅后院边界的距离不能小于7米。

- 必须使用与现有住宅相同或相似的建材。

- 扩展建筑不得超过原有住宅的房基线。

- 侧部扩展（Side extensions）必须为单层，高度不得超过4米，宽度不得超过原有建筑高度的一半。

- 在指定区域内，侧部扩展需要规划许可，且所有后侧扩展都必须为单层。

- 扩展建筑所占面积不得超过花园的一半。

- 只能进行一次，并且原建筑是在1948年7月1日或以前建造的。在北爱尔兰，房屋建造的最后期限为1973年10月1日。 

您应该牢记，如果房产位于保护区或国家公园内，依照允许开发权进行的施工通常会打折。

如果新的施工被认为对当地建筑特色造成了危害，当地政府有权忽视您的允许开发权。如果有任何疑问，应该与当地政府的规划部分进行确认。

如果您的拓展项目需要规划许可，建议到当地的规划办公室了解更多信息。

• 保护建筑

所有对保护建筑的改动，包括内部，都需要获得许可。在未获得许可的前提下改变保护建筑是犯罪行为。针对保护建筑，规划人员往往更看重现有建筑，而不是您的扩建方案。因此，任何扩展建筑都需要尊重原有建筑的风味，外观和建筑中使用的历史材料。

• 当地政府补助

除非您的房产处在非常糟糕的状态或属于国家一级或二级保护建筑，或您是残疾人，否则您很难获得施工补助。然而，一些组织会为年代房产的维护提供帮助，（仅满足基本生活标准，避免拆除），因此，有这方面需求的业主可向当地政府咨询。

建筑法规

无论新的扩展建筑是否需要规划许可，都应满足建筑法规的要求。建筑法规是由议会制定的规则，涵盖了诸多方面，如消防和其他形式的安全，保温，排水系统及入口。

建筑管制员不会以您的名义进行监工。他们的职责是确保一直坚持建筑法规的最低标准。

满足建筑法规，您可以：

- 向当地政府寄送一份Full Plan Submission。在此情况下，您需要支付一定费用，建筑检察员会在不同时期访问工地并随着进度检查工作。

- 提交Building Notice。这是您告知当地政府，您的拓展建筑将会遵守建筑法规，并提前48小时通知建筑管控部门您将开始施工。测量师会到现场并在施工的不同阶段检查工作，并将为任何问题提供咨询。

第二种方法存在一定风险，因为获得批准的方案与您没有利益关系，且建筑管制员可能只会在您违反了一项法规要求后才会知道。如果发现问题需要予以纠正，可能会增加改扩建的成本。

• 保修条款

确保扩展建筑拥有一份保修条款是非常明智的，因为它将涵盖诸如结构缺陷或不完善工艺在内的情况。

如何设计房屋扩展？

许多人在设计房屋扩展建筑时会寻求结构工程师的意见。其他人会请设计师和建筑公司来完成项目。

聘请专业人士来完成设计工作的优势在于，他们能够以您想象不到的角度看待房产。如果您需要对一栋保护建筑或指定区域中的建筑进行扩建，与当地颇有经验的专业设计师合作也是可取的。

对于那些希望由自己进行设计的业主来说，以下有许多建议可供参考。

• 聘请建筑师

针对一些小项目，许多业主可能不会聘请建筑师，因为RIBA的收费约是10%起。然而，对于造价低于2万英镑的项目，大部分建筑师倾向按时间计费，因此如果您的扩展项目规模相对较小，最好的办法是与建筑师协商好一个固定价格。

如果您的扩建规模较小，RIBA的建筑师可能会建议您找一位尚未通过全部考试的建筑师。

• 找一位建筑师或设计师

找一位合适人选画图纸的重要性与找到合适的承建方一样，也一样困难。

设计师联系方式：

- Royal Institution of CharteredSurveyors (RICS)

- Chartered Institute ofArchitectural Technologists (CIAT)

- Association of BuildingEngineers (ABE)

- Chartered Institute of Building(IOB)

- Institution of StructuralEngineers (ISE)

以上大部分组织要求全部成员具有相关的学术及技术资格。无论你选择哪个设计师，确保他们有足够的专业赔偿保险。

建造扩展建筑

• 由谁管理施工？

进行房屋扩建，您需要决定由谁来负责管理您的项目。如果工程由设计师和建筑公司负责，他们会代为管理，但是如果您是亲自设计，或聘请了建筑师，您需要找一个主承包商来接手。另外，您也可以亲自管理，并为各个阶段雇佣不同的分包商。相反，可以聘请一位项目经理代您管理。

• 找到承建方

推荐形式有助于您找到靠谱的承建方。如果你知道有谁曾雇佣过一个不错承建方，可以向其索要该公司的联系方式。在决定前，确认承建方拥有一份全险。

如果承建方有足够的信息，他们没有理由不向您提供有固定价格的详细报价。拿到报价后，如果已经涵盖了增值税，确认报价上标明了增值税注册号码，并且在付款后向您提供增值税收据。一些信用较差的承建方会把增值税系统作为一个乱收费的方式。

• 零售商

如果您能找到一小组零售商并分别与他们进行几笔不同交易，会是非常有帮助的。这对保持工程的连续性很关键。毕竟，浪费时间就相当于浪费金钱。

任何人自己雇佣了工人后就成为了承建方。如果您决定亲自担任这一角色，则需要管理以下方面：

- 交易

- 建材

- 服务

- 保持工地整洁

- 与工地相关的保险及公共责任保险

• 工地的安全和干扰

保持施工顺利的首要原则是确保安全，要达成这一点需要承建方建立严格的制度。

尽量将混乱减到最低，您可以尝试以下方法：

- 大量使用塑料布将一些区域保护起来

- 把施工的房间封起来

- 为建筑工人提供福利设施（休息区，卫生间，水壶）

• 拓建房屋时需要搬出去住吗？

如果建筑工人需要进入房产的每个房间，那么保持您正常生活与施工顺利的最佳选择就是尽可能远的远离施工现场。然而，并非所有的扩展或改造都需要搬离房产。

如果家里有小孩子，则需要酌情考虑孩子与施工的平衡，通常搬出去住一段时间是更好的选择。

特别是需要对房产进行一次整体重新装修且整栋房产都涉及施工时，更需要搬离房产一段时间。当然，从节约开始的角度，也有一些业主选把花园中的房车作为临时居所，这样还可以方便业主随时查看工程进度。

切记将租赁房产这部分费用计如房屋扩建的预算中。

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